土地市场：一半是海水一半是火焰

　　 5月6日，北京土地供应市场4宗多功能经营性地块出让，最终总成交价达到58.45亿元，平均溢价率为29.17%。至此，2014年北京土地成交量为88宗，土地出让总收入达1114.53亿元，比去年同期上涨103.5%。其中，居住类地块的成交宗数和土地出让金均达到2007年以来同期最高值。

　　在北京等一线城市土地市场持续高温的同时，受库存量较大、销售萎缩等因素影响，二、三线城市的土地市场早已不复去年的火热局面，底价或低溢价成交的情况频频出现。

　　进入2014年后，土地市场两极分化的情况正愈演愈烈。

　　北京重点地块热度不减

　　自今年1月7日，北京土地市场开市以来，北京市国土局共出让土地60宗，其中经营性用地49宗，占总数的82%。

　　有业内人士表示，今年北京土地收入快速增长的一个重要原因就是推地力度的加大。今年北京土地市场优质地块占比增加明显，集中出让的地块中总有一些位置相对较好的土地项目可以引起房企的热情，这使得北京的土地市场始终维持较高的热度。

　　今年2月，龙湖地产以35.7亿元的价格竞拍获得丰台西局地块，创下区域地价新高。随后，京南的优质地块被大量推入市场，激发了房企的购买积极性。

　　“根据集团对政策及市场形势的判断，我们认为目前在一线城市拿地是大好时机。泰禾集团坚决看好一线城市的市场前景，看好北京未来的楼市发展形势，接下来还将继续增加在北京这类一线城市的土地储备。”泰禾集团总裁助理沈力男此前表示。2014年以来，泰禾集团在北京土地市场尤为活跃，拿地花费已经超过100亿元。沈力男认为，从2013年上半年开始，泰禾集团看好一线城市，抢先布局北京孙河板块等有升值潜力地块的决策是对的。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，从目前来看，房企对北京等一线城市的土地依然渴求，相比较三、四线城市看得见的风险，北京等一线城市目前需求总量仍然很大，即使出现调整，幅度也不会很大，对房企的影响有限。

　　而在北京的不同区域，土地市场也存在分化现象。以前述5月6日北京出让的4宗地块为例，其中大兴区西红门0302-010-2地块交易表现突出，现场经过85轮竞拍，最终由天恒在万科、华远地产、东亚新华等7家企业的激烈竞争中摘得，总价19.1亿元，溢价率85.4%。而其余地块，从报价到现场竞价情况都表现平平。

　　链家地产市场研究部张旭预测，在市场升温期，北京土地市场经历了一轮高温交易周期，在今年一季度，土地市场优质地块的竞争程度依然激烈。而今年二季度以后，房地产市场的下行趋势愈加明显，北京土地市场交易状态也开始呈现出分化和观望趋势。4月以及5月初，商品住宅成交的形势或许影响整个市场主体预期发生转折，这将直接影响到房企在土地市场的拿地力度。

　　二、三、四线土地市场平淡

　　中原地产市场研究部的统计数据显示，2014年一季度，包括万科、保利、恒大在内的10家标杆房企在一线、二线和三、四线城市的拿地金额占比分别为62%、5%和33%。与2013年下半年相比，一线城市拿地金额占比增加了24个百分点，二线城市则明显下滑了28个百分点。

　　可以看出，虽然今年以来楼市前途未卜，但一线城市对房企的吸引力不减反增。相比之下，二、三线城市的土地市场略显平淡，呈现出明显的分化迹象。

　　从全国来看，跨入2014年后，土地市场的供求情况整体呈现疲软趋势。根据中国指数研究院数据信息中心提供的中国主要城市土地市场交易情报，今年1-3月，全国300个城市共推出土地8697宗，推出土地面积34044万平方米，环比减少43%，同比减少4%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地，下同)2876宗，推出土地面积13820万平方米，环比减少43%，同比增加8%。

　　进入4月，土地供应情况环比回升，但仍低于去年同期。4月，全国300个城市共推出土地2646宗，环比增加26%，同比减少22%；推出土地面积10377万平方米，环比增加18%，同比减少16%。其中，住宅类用地795宗，环比增加23%，同比减少18%；推出土地面积3480万平方米，环比增加12%，同比减少15%。

　　与此同时，土地成交量也处于低位。第一季度，全国300个城市共成交土地7185宗，成交面积27299万平方米，环比减少43%，同比减少15%。其中，住宅用地2302宗，成交面积11098万平方米，环比减少39%，同比减少0.4%。到了4月，全国土地成交量总体略有回升，但距去年同期也有较大差距。4月，全国300个城市共成交土地1638宗，环比增加8%，同比减少38%；成交面积6738万平方米，环比增加13%，同比减少33%。其中，住宅用地501宗，环比增加7%，同比减少36%；成交面积2517万平方米，环比增加11%，同比减少24%。

　　价格方面，第一季度全国300个城市成交楼面均价为1365元/平方米，环比上涨14%，同比上涨28%；其中住宅类用地成交楼面均价为1858元/平方米，环比上涨11%，同比上涨26%。进入4月，两组成交均价数字继续小幅上涨，分别增至1389元/平方米和1860元/平方米。平均溢价率21%，较上月回升7个百分点，且高于上年同期4个百分点；其中住宅类用地平均溢价率21%，较上月提高5个百分点，较去年同期提高2个百分点。

　　虽然土地成交均价及溢价率仍保持小幅上涨，但此前国土资源部发布的今年一季度全国城市地价监测成果显示，地价涨幅已经开始收窄。值得一提的是，这是地价涨幅在7个季度后首次收窄。

　　一面是一线城市土地市场持续火爆，一面是二、三、四线城市后劲不足，土地市场在不同级别城市表现的分化还将延续一段时间。

　　同策咨询市场研究部总监张宏伟认为，这一明显分化现象的出现，是由于一线城市庞大的市场需求及各方面优势短时间内难以出现整体降温；二线城市主要是由于部分城市库存量高涨，出现大幅降价现象，导致部分企业在该城市拿地偏谨慎；而三、四线城市普遍存在前期供应量过大的问题，这不得不使房企调整拿地策略，尤其是在库存量高涨的地区少拿地或者不拿地。