“定向引水”能否解首套房贷之渴

　　近日，央行在住房金融服务专题座谈会上要求“商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理确定首套房贷款利率水平，同时提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。”这是央行针对商业银行首套房按揭贷款不愿贷、拖延贷、涨价贷的现状首度发声，意在给首套房贷“定向引水”，但能否真正让首套房贷申请者“解渴”，关键取决于商业银行能否积极作为，尚须静心观察。

　　联想到上月中旬，李克强总理提出“对符合要求的县域农村商业银行和合作银行适当降低存款准备金率”。从“定向降准”到“定向引水”这是一种高超的宏观调控手段，差别化政策有利于我国经济稳健发展。

　　今年以来，我国房地产市场呈现下行走势。国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售面积同比下降3.8%，而商品房销售额同比下降了5.2%。截至3月末，全国商品房待售面积超过5.2亿平方米，同比增长22.9%。于是，各地不断传出救市的呼声。更有一厢情愿者，把上述差别化政策当作是政府开始“救市”。笔者以为，这是误读。因为给首套房贷“定向引水”，央行只是例行常规窗口指导，并没有下发新的配套性的政策。房地产行业信贷，包括个人房贷的基本政策没有变。在经济结构调整的关键时刻，楼市是不能再受行政过度刺激的，短期刺激虽会快速见效，但对长期而言不仅会导致房地产市场的调控前功尽弃，还会引发银行系统的新一轮加杠杆，流动性风险将更加积聚，使实体经济更难受，最终祸患及实体经济。

　　话又要说回来，房贷毕竟是影响楼市走向的关键。鉴于我国房地产行业政策不会有多大的边际改善空间，如果二季度继续维持信贷收紧，即使政府用放开限购政策、下调二套房首付比例等手段来“救市”也可能收效甚微，房价拐点有望今年形成。但如果房地产信贷再次放宽，很有可能房地产市场再现明显上涨。曾记否，2012年上半年，央行也表态要满足首次购房家庭贷款需求，并以此开启了我国持续两年的房地产闹市。但是，此次情况有显然不同：一方面，央行的表态只提及首套房贷按揭，未提及房地产开发贷款。因此，房地产开发贷款仍将按现行政策不变，房地产企业的资金状必日趋紧张。另一方面，如今的市场基础与两年前无法相提并论。当时的市场处于萧条后的低点，需要上行，如今的市场则在调整转型降温期。所以这次央行给首套房贷“定向引水”，既是满足百姓家庭刚性需求，又没有对投资、投机有政策空子可钻，这也符合房地产调控的一贯政策。

　　近年来，银行信贷市场为何出现房贷难、房贷慢和房贷贵？尽管央行、银监不时进行窗口指导，但如今商业银行都是独立法人，银行信贷投放属于市场化行为。像这次央行领导在座谈会上的讲话，只是例行窗口指导，对商业银行无任何刚性制约，商业银行绝不会因某个领导的讲话而冒着亏损风险去放贷。当然根本原因，还在于互联网金融的崛起，导致银行存款搬家，致使银行流动性紧张；利率市化，抬高银行信贷成本，比如说给首套房贷打折优惠，就说九折，只有5点多了，而银行出售的无风险理财产品都在近6点了，甚至更高，这种情况下，银行很难有意愿给首套房需求者放折扣优惠房贷，追求利润最大化是银行的本性；还有房地产下行的走势，致使房贷藏匿的风险加大。因此，尽管央行提出了指导原则，但商业银行在实际操作中必定是按风险效益的原则行事。由此看来，商业银行的首套房贷利率都是基准甚至上浮，还有些商业银行将信贷重点转移到个人经营贷款和小微企业贷款上，也导致个人房贷业务大幅缩减。此外，商业银行因为对房地产贷款没有积极性，导致放款时间拉长，也影响客户交易。

　　楼市走势与银行信贷息息相关。央行给首套房贷“定向引水”，现在不是“政策救市”，今后也不会搞“政策救市”，实行差别化政策将成为宏观调控的常态。因为经历了诸多宏观调控后的基本经验表明，差别化房贷政策具有稳增长、保民生、抑投机的多重功能，将成为金融调控部门对房地产市场的既定政策，以后也不会轻易改变。

　　央行虽然有意给首套房贷“定向引水”，要商业银行合理确定首套房贷款利率水平，但随着商业银行资金成本上升，今后再要优惠折扣其实很难。因为首套房贷即便是基准利率，对商业银行也只是微利，不要指望商业银行下半年放松首套房贷政策，还要看到首套房贷一旦产生风险，银行处置抵押变现也面临难度。因为我国讲人本化，总不能强行赶走房客，所以银行对首套房贷会越来越谨慎。据笔者判断，今后各大商业银行首套房贷的优惠最终会取消，除非国家对首套房贷采取强硬的优惠政策措，或地方财政给予银行一定的息差贴补，否则首套房贷基准利率必成“常态”。按常规看，信贷收紧往往伴随房价走低，而信贷相对宽松房价则一路走高，而以后商业银行对房地产的资金总体上是趋紧，房价高度上扬的可能几乎不复存在，房价拐点的趋势将日益显现。

关键词：房贷,银行,商业,央行,配置