楼市库存压力大 市场回暖尚需时日
统计数据显示,5月上旬,北京住宅新房网签量为1542套,为近年来同期的低位。成交低迷之下,北京住宅新房市场的库存量突破7万套,创下13个月来新高。北京一直被认为是中国最好的市场,最近5年来的房价涨幅毫无疑问是全国第一。长期呈现供不应求,新建商品住宅供求比在2013年为0.7:1,完全供不应求,到3月底时存量消化周期为13.5个月,一线城市中最短;土地消化周期为3.2年。这些指标都显示北京楼市较为健康,在其他地方楼市频频传出降价、打折促销、地方政府出手干预楼市的背景下,北京的楼市似乎是“东方不败”,没有什么风险。 中投顾问研究总监郭凡礼表示,然而现在北京似乎不再如此的自信。在购房者普遍观望的情况下,北京二手房成交量跌幅更为明显。统计显示,5月上旬,北京市二手房网签量为1472套,比4月下旬下跌55.20%,比4月上旬下跌34.66%,同比去年下跌2.77%。二手房市场的成交依旧低迷。楼市库存处在高位,市场迅速降温,购房者观望徘徊与楼市的边缘,其他地区此起彼伏的降价声不断、一些地方政府暗渡陈仓或者明目张胆的松绑楼市调控政策,在这样的情况下,恐怕即使有任大炮的振臂一挥,“此时不买房,再等30年”恐怕也难以凑效。 一位知名房地产商曾指出,今年楼市去化速度较慢,27个主要的城市中,多数的存消比在上涨,21个城市超过12个月,9个城市超过24个月。并表示,深圳存消比29个月,长沙24个月,无锡57个月,宁波36个月,杭州33个月,上海33个月,天津39个月,唐山28个月,沈阳23个月,西安30个月,郑州23个月。而一般以21个月为风险警戒线,由此可见,像深圳、上海等这样的一线大城市也存在去化周期较长的问题。 一边是商品房环比供应的大幅增加,但是市场成交量却出现下滑;另一方面,反腐工作持续推进,一些政府官员名下的房产通过各种渠道开始涌现到二手房市场,无疑也加剧了二手房房价的松动和下滑。如果市场预期持续没有好转,那么楼市行情或将进一步恶化。 楼市行情是一些列因素综合作用的结果,其中前期的土地市场供应对当前楼市情况有直接的影响。2013年楼市较为火爆,量价齐升,地方政府也不余遗力的加大土地市场供应,土地市场与楼市交相辉映,“天价地王”频频见诸报端。土地供应增加,房企开足马力建房子,想着再接再厉再创辉煌,却不料市场冷却的速度如此之快,造成楼市库存量居高。 近期,政府调整了供地政策。改变已连续四年对外“张榜”的全国住房用地供应计划,改由地方自行公布各省供地计划。2010年全国住房供地计划18.47万公顷,实际完成12.54万公顷。2011年计划供应21.8万公顷,实际完成13.59万公顷。2013年全国住房用地实际供应13.82万公顷,达历年最高,相当于前5年平均实际供应量的143%,但仍未完成15.08万公顷的年度供应计划。如果政府在2013年完成了相应的供地量,楼市估计在2013年就开始阶段性的调整,而不至于累积到2014年,房企高歌猛进的高地价拿地,目前却搁置而无力开发,对房企资金链造成较大的压力。 一些地方的楼市已经开始由之前的“有价无市”,开始转变为“降价也无市”,在目前楼市库存量高,购房者入市不积极,房价虽然有所松动,但是总体依然较高的情况下,楼市短期内难以好转。(作者系中投顾问产业与政策研究中心研究总监) |
关键词:市场,楼市,供应,库存,压力 |