观点时评：一线城市房价呈现全线失守局面

　　今年五一节小长假，对准备到外地旅游的北京人来说，可以用四个字来形容，就是“苦不堪言”，本来是本着占便宜来的，结果多耗费的油钱比省下的高速费还多。据称八达岭高速堵车达55公里，京开高速从玉泉营到河北的固安县界基本就是停车场，有人早晨4点多上京承高速，下午1点才移动到怀柔，其他高速出京状况也大同小异。

　　多年实践证明，黄金周不宜出门，就有不少人选择了到周边的售楼处参加免费活动。不看不知道，看看真奇妙，优惠多，降幅大成为今年五一楼市的一大特点，即便如此，黄金周的销量仍同比大幅下降。千奇百怪的活动让人感同身受，上海房展”裸女”促销惊心动魄，比堵在高速公路上还难受的人们，恐怕就是趁着黄金周开盘的开发商了，你把一切都献给了人家，可是人家一点心动都没有。

　　售楼处吸引的是看客们的眼神，而这天万科副总裁毛大庆的一篇内部发言，却搅动了整个业界的神经。毛大庆的讲话，有这么几个要点，一是不要幻想房价持续上涨，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去；二是反腐影响房价，官员急抛低价二手房，市场供求关系将逆转，好多挂单的单主，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至于腰斩售价。

　　毛大庆举例说，某地级市公安局局长在北京销售的房子(此人已经进去了)，找了44家门店挂他的房子，他在北京的房子数量，大概在1-2栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。甩带来的后果是二手房的销售严重的减缓。他自称本人在13年也在卖一套房子，100平米的房子，就卖不掉，现在是越等越卖不掉，以成本价卖的，都没计算利息。

　　五月二日，一则关于“房屋总价直接跳水100多万元，还是无人问津”的消息，似乎验证了毛大庆的判断。有中介称，“东三环双井合生国际137平方米三居，市价750万元，现在600万元急售。”其实，四环外的房子也面临着同样的窘境。去年年底，位于管庄的远洋新悦，81平方米要价260万元，还要买主负责税费。前，这套房子叫价250万元，已经改为房主承担税费，但还是没有人来买。像这样直接降价10万元以上的二手房已经开始普遍。相关数据统计，北京二手房价格从去年12月开始，已经连续4个月下跌。根据中原地产的数据，至4月27日，4月北京二手房成交6317套，环比下降18.2%。是最近6年以来的最差纪录。

　　我们知道北京三环以内几乎没有新盘出售，因此二手房就是北京城区楼市的整体状况。在二手房价格跳水的影响下，北京一手房市场也发生分化。调查发现，在资金压力下部分楼盘通过打折的方式“以价换量”，而另外一部分不愿让利的楼盘却面临无法定价的局面。因为住总万科橙率先降价开盘售入市，位于通州的东亚印象台湖紧随其后。东亚印象台湖将二期住宅入市价格从预期的2.6万元/平方米调整为2.2万元/平方米起，且产品由原先预期中的毛坯调整为精装修。其后不久，东亚首航国际开盘价格也从预期的18000元/平，调整到15800元/平。这也是继东亚印象台湖降价之后，东亚在京项目再次出现大幅度降价。同样是万科的楼盘，位于通州太湖的中粮万科公园在去年年底造势时曾将价格预定在3万到3.2万元/平方米，目前价格则为2.6万元/平方米，并且也包含了从毛坯房调整为精装增加的成本。

　　此外，截至目前，北京年内供应的期房项目已经达到了57个，合计供应住宅高达16179套，相比2013年同期的28个项目、8197套，上涨幅度达到了97%。预期在5月入市的项目达到了40个，合计供应住宅套数将超过万套。调查表明，2013年，北京2万左右的刚需项目供需比基本是1：4，但目前看已经逐渐降低到1：2。北京的供求关系已经发生巨大变化，按照供求规律，市场定价转向买方市场也只是早晚的事情。

　　于此同时，最近位于深圳宝安的一楼盘售楼处遭业主上门维权。今年年后在该小区购房的多名业主指买房时遭开发商欺诈，最近楼盘促销，房价也从2.2万元每平方米下降到2万元左右。近期上海一些中高价位楼盘开始进行明显的降价销售，“以价换量”的预期逐渐明朗。上周末，上海浦东唐镇板块的住宅项目金大元御珑公馆以“特价房”的形式，推出一批精装大平层房源，均价为每平方米3.6万元。上海“网上房地产”信息显示，该项目备案价格在5.07万元—6.37万元／平方米之间。也就是说，此次房源价格仅为此前成交价的7折。广州的五一楼市促销优惠也很活跃，比如，购洋房有88折、别墅减50万元、“零首付”买家只要手持5万元定金即可签约等等。

　　毛大庆的讲话，基本上印证了当前楼市的整体状况，毛在讲话的最后说，我感到了一丝凉意。这个春天不好过，五一节的北京更是阴雨连连，狂风大作，甚至有些地区还下起了冰雹子。中国楼市的情况不过如此，全线失守亦不可避免，拐点正悄悄走来。

　　马跃成观点地产新媒体专栏作者

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