最危险的楼市赌局：投资者为供应过剩“埋单”

　　“现在购买北京房子的所谓刚需,有很多人需要动用一家三代人的储蓄作首付,再将大部分月收入还贷。”在网传的毛大庆内部讲话六个月前,一家全国性房企的品牌负责人就在和《每日经济新闻》记者的聊天中,提出对一线城市的地价和房价上涨过快的担心。

　　不仅是北京、上海,很多城市都因为商品住宅库存远超今年一季度以来的销售,引发市场的担忧。整个一季度,除了少数城市外,多数一二三线城市成交量都大幅下滑,各地政府的救市声音不断。

　　然而,除了万科外,多数房企对后市的判断仍然比较乐观。多家房企一季报数据显示,其花在商品和服务购买的资金,较上一年都有大幅度增长。来自克而瑞的统计则进一步显示,除了4月份外,整个一季度开发商在土地市场的活跃程度仍然好于去年同期。

　　一方面是库存的商品住宅远超需求,另一方面是企业仍然在增加拿地的支出,看似矛盾的现象背后,却有一个合理的逻辑。一位业内人士认为这是一场赌局,很多开发商都知道房价继续上行的概率非常小,但是他们都存在侥幸心理:万一赢了,可以赚一大把。更何况赌局的“埋单者”绝不是开发商的老板,而是正在给他们买地提供“弹药”的各类金融机构。

　　开发、买地支出仍增长/

　　虽然克而瑞等多家机构的数据显示,今年一季度全国多数城市的房地产销售面积和销售金额出现大幅度“双降”,但是,众多的房地产开发商并没有因为销售额和销售面积的下滑,而减少在购买土地和项目开发上的资金支出。以金地集团为例,公司一季度销售面积57.7万平方米、金额77.1亿元,同比分别下降11.8%和10.8%,其合并现金流量表显示,一季度购买商品、接受劳务支付的现金支出高达104.29亿,而上一年同期公司上述支出为45.76亿元。

　　在一般情况下,房地产企业购买商品、接受劳务的支出,多用于土地购买、工程施工等方面。因此,现金流量表的上述数据,通常是观察企业对市场的判断的一个重要参考指标。

　　事实上,在销售面积和销售金额均下滑的情况下,金地并不是唯一一家增加经营开支的房地产企业。同样在一季度出现销售面积和销售金额下滑现象的保利地产,一季度在购买商品、接受劳务的现金支出项上也增长了25亿元左右,公司一季度的新开工面积更是增长了32.12%,新增土地储备的建筑面积比当期签约的销售面积多出150多万平方米。“招保万金”中的另一家企业招商地产,一季度购买商品、接受劳务支付的现金支出甚至比去年同期增长了一倍多。

　　在现金流量表的上述会计科目中,支出最多的莫过于去年扩张最激进的泰禾集团。公司今年一季度的支出增长了342.82%。

　　在龙头企业中,唯有万科的支出是减少的,去年同期上述会计科目的资金流出量达到320.88亿元,而今年这一数字只有249亿元。

　　克而瑞信息集团研究中心总经理孟音说,事实上,今年一季度各家地产企业仍然在土地市场上斥巨资拿地,土地市场的热情直到今年4月才开始正式消退。来自国家统计局的信息显示,在商品住宅销售面积下降5.7%的情况下,房地产开发企业的土地购置面积同比下降只有2.3%。

　　赌局:房价仍然会涨/

　　在解释公司一季度高价拿地的原因时,一家房地产企业的品牌经理引述该公司董事长在业绩发布会上的话说,“如果今年国家GDP增幅能达到7%、8%,那么北京的房价涨幅有希望至少保证在10%。”显然,该公司对市场的前景还是非常有信心的。

　　泰禾集团总裁助理沈力男在解释公司一季度在北京大举拿地的原因时表示,北京房地产市场的供应相对于市场的潜在需求,依然供给不足。在这样的背景下,北京市场仍会有不错的机会。

　　孟音也认为,目前北京、上海等城市,供应量绝非远远超过需求,造成目前高库存的主要原因是需求的萎缩。而导致需求迅速萎缩的原因有两个:一是住房按揭贷款利率持续升高,导致一部分购买需求因为利率上涨难以承受房价;另一原因则是市场普遍看跌房价。购房者因为信心不足从而推迟入市。孟音认为,第二个因素是造成一季度销售低迷的主要原因。

　　过去十年间,多次楼市宏观调控都曾造成市场在短时间内迅速低迷。但随着时间的推移,市场的看法发生变化,成交量又能迅速反弹。

　　开发商们显然注意到了这一现象。《每日经济新闻》记者发现,一季度房地产商普遍通过追加借款来提升公司的“御寒”能力。

　　睿信致成管理咨询公司合伙人薛迥文说,包括保险资金、地下私募在内的多类资金正在流入房地产,这使得开发商在销售不畅的情况下,依然能保证资金充裕。

　　投资人的风险:为输家买单/

　　随着此前房价不断攀升,开发商的风险正在不断增加。“对于这一点,开发商看得很清楚。他们之所以敢这样做,是因为他们早已经把赚到的转移出了房地产业。最终承担风险的,并不是开发商的老板。”薛迥文说。

　　如果不是开发商自己,那么谁将为市场供应过剩和房价下跌“埋单”?答案非常明确,那些正在为地产业源源不断输送资金的金融资本。

　　其中风险最大的,也许是那些承诺过高回报预期的地产私募和信托借款。加上发行成本,房地产私募、信托的平均借款融资成本一度高达15%甚至更多。

　　高额的投资回报,使这些融资工具习惯于在房地产行业的高风险领域寻找新的投资机会。而这些领域之所以能够达到如此高的回报率,通常是因为银行等对风控有更高要求的部门已经不愿意将钱借给房企了。

　　汉斯集团亚太区高级执行董事杰姆斯·莫瑞森坦言,目前部分境内私募基金的高回报是很难做到的。当然不排除有基金会采用更高的投资杠杆来实现承诺的回报。但通常情况下,这将带给投资者更大的风险。

　　而在薛迥文眼里,追逐高回报的地产私募或者信托为高风险的房地产开发投资行为“埋单”的概率正在增加。事实上,此前已经有信托因为信托借款项目的逾期违约而不得不选择刚性兑付。

　　不过,遭遇了库存滞销压力的房地产业仍然有很多机会。正如万科总裁郁亮在公开力挺毛大庆时所说,“不动产精细化才刚刚开始”。无论是住宅客户,还是消费地产、产业地产的客户,需求和以前都会有不同,原有存量的不动产难以满足他们的需求,无论是拆除重建,还是进行功能改造,都会带来机会。只是客户的需求会越来越精细化,不只是面积越来越大这么简单。

　　有能力把握这些机会的企业将成为行业中的领先者,他们所掌握的经营优势仍然被认为是企业的高度机密。而《每日经济新闻》记者通过2014价值地产总评榜组委会提供的线索,了解到行业领先者不用担心高库存的秘密。在未来的两到三个月时间里,《每日经济新闻》将逐步公开这些秘密,帮助投资者找到那些在房地产产能过剩的大环境下,不用降价依然可以有不错销售表现的明星企业。