5月楼市探底开发商明降跑量 以价换量短期或难奏效

　　虽然很多业内人士不愿意承认，但实际上五一小长假惨烈的销售数字以及各楼盘降价抢客的现象似乎已预示了“红五月”的破灭。

　　小长假期间记者调查发现，在经历了传统的蓄客期之后，楼市并未在5月迎来多少收获，数据显示，三天假期仅成交169套，与楼市低迷的2008年相比，五一小长假三天的成交量萎缩了六成，创下7年来最低值。为了促进销售，有多个楼盘打出各种优惠，亦庄某项目每平方米降价达万元左右。不管开发商是否承认降价，事实上，各项目的价格已出现或明降或暗降，去年开盘“日光”的辉煌日子已经不复存在。

　　或许，精明的开发商早已嗅到了“楼市不妙”的味道，纷纷在4月份“抢跑”。亚豪机构统计数据显示，截至4月29日，4月份共有26个老项目后期和7个纯新盘项目北京推盘入市，累计向市场释放7136套房源，无论是开盘项目个数，还是新增供应套数，均超过了3月份“小阳春”的供应水平，成为今年以来供应最多的一个月。

　　其中，包括东亚·印象台湖、中国铁建(4.61, -0.04, -0.86%)·国际花园、首创·伊林郡、住总万科橙等项目在内，售价在每平米3万元以下的刚需项目共有19个，占到整体市场推盘量的六成，成为4月份的市场供应主力。

　　在购房者日益浓重的观望情绪面前，供应量的持续高位却难以对成交形成惯有的提振作用，4月北京商品住宅共成交5699套，环比、同比分别下降22%、31%，同时，截至29日，商品住宅的成交均价为24846元/平方米，不但环比下滑了一成，也创下了近6个月以来月度成交价格的最低。

　　数据量价双降4月楼市已现不妙

　　仅三盘入市五一成交创7年最低

　　然而，进入5月，新房市场明显进入了盘整期，大部分开发商并未选择利用五一假期集中开盘。据亚豪机构统计，5月1日至5月3日，只有包括平谷区刚需项目新华联(5.95, 0.08,1.36%)慧谷、顺义区的商住项目炫立方以及通州区别墅项目旭辉·御锦在内的3个项目推盘入市，开盘项目个数与去年同期持平。

　　继4月楼市成交量价双跌后，五一小长假北京楼市成交继续遇冷，三天成交量跌破历史新低。5月1日至5月3日，北京商品住宅仅成交169套，成交面积为1.89万平方米，成交套数、成交面积不但相比去年“五一”假期分别降低78%、74%，更是创下了自2008年“五一”恢复三天假期以来、连续7年来的最低值。

　　过去7年间的五一小长假，北京商品住宅成交最高峰值出现在2009年到2011年，连续三年成交量均保持在千套以上，而今年仅成交了169套，不仅跌破了2008年五一小长假410套的成交值，甚至还萎缩了六成之多。

　　同时，北京商品住宅的成交均价也出现下行，仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假——清明期间，价格下探幅度高达18%。

　　踩盘抢客万元优惠难续日光盘

　　日光盘，这个去年成为北京楼市常态的词语，如今已失去了昔日的风光。五一期间，记者走访发现，各楼盘为应对浓重的观望情绪促进销售，开始降价争抢客源，其中，亦庄区域由于在售楼盘较多表现尤为明显。

　　北京城建(7.63, 0.09, 1.19%)海梓府项目作为亦庄区域的热盘，5月1日开盘当天号称到场人数达4000人左右，然而，记者在住建委网站上查到的数据显示，截止到记者截稿时，该项目推出的320套房源显示预订比例仅有一半左右。

　　按照公开信息显示，该项目去年底开盘均价为37000元/平方米，销售人员对记者表示，本次开盘优惠力度比较大，参与团购的购房者可以享受6万抵14万，并在此基础上可以享受9.9折，同时每种户型均有面积不等的赠送面积。以16号楼一层96平方米的三居室为例，加上赠送面积，可以达到130平方米，减去优惠，折合后售价为27000多/平方米，与此前均价相比，降价达万元。该销售人员强调“之后肯定不会再有大的优惠情况”。

　　4月26日开盘的金第万科金域东郡二期，共推出一栋楼222套房源，“号称”当天即售罄，然而实际上是，一周后记者走访发现该项目销控表上仍然有很多可售房源。价格也从32000元/平方米左右，降到30000元/平方米，最低房源价格低至29000元/平方米，比去年12月一期开盘时均价下调了6%左右。

　　记者发现，目前亦庄区域各楼盘蓄客面临严峻挑战，抢客大戏轮番上演，各项目明枪暗箭使尽招数，蓄客仍并不理想。尽管售楼处并不乏看房人，但看的多买的少，观望情绪正浓。有项目经理感叹，“现在已经正式进入买方市场了”。这也使得此前一路疯涨的房价得到了真正的遏制。包括亦庄·金茂悦、中信府世家以及别墅项目远洋天著的售价都与前期开盘价格齐平，并无涨幅。

　　跑量通州楼市降字当头

　　除了亦庄之外，包括通州、顺义等区域的楼市表现都有丝丝寒意。其中，作为北京楼市的风向标，通州楼市似乎更为敏感。据相关数据显示，通州区前四个月的成交均价为24000元/平米左右，而进入5月，成交均价已回落至21500元/平米左右。

　　记者走访发现，通州诸多楼盘采取了暗降的方式应对销售的冷清，送精装、送家电等促销形式已屡见不鲜，以寻求尽快去化。

　　在通州区项目金隅·香溪家园售楼处，记者了解到小长假期间进最高可打到9.6折优惠，其近邻首开缇香家园拟售价为1.6万元/平米左右，购房人参加该项目团购活动即可享受优惠，花园洋房均价由1.65万元/平米降至1.38万元/平米，叠拼楼则从2万元/平米降至1.65万元/平米。

　　在“小步快跑”成为开发商共识后，通州部分开发商由暗降跑量向实质降价转变。记者采访发现，通州项目k2·清水湾目前推出部分现房特价房源，售价为1.7万元/平米，与市住建委网站记录的2012年8月最后一次取证时2.1万元/平米相比，平均价格下降20%，与当前该小区二手房业主报价3.2万元/平米的价格相比，相当于腰斩。

　　观点以价换量短期内难以奏效

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，在经过了4月份的推盘高峰后，5月份北京楼市成交仍以历史最低位开局，进一步证明了在自住商品房、信贷等多方因素的强力冲击下，市场预期正在持续下降，即使是大量房企跑量清盘、供应大增，也难以对买方日益浓重的观望情绪产生有效刺激。

　　任启鑫预计，在自住型商品房供量激增、对普通商品房项目形成的销售竞争压力与持续下行的楼市预期中，市场供过于求的形势将无力扭转，5月商品住宅库存量还将继续保持上升势头，而房企近两年大举拿地、激进扩张所致的负债率走高，难以背负高库存造成的资金沉淀，未来楼盘打折促销现象将会增多，整体市场价格也存在进一步下探的可能。

　　5月开始，自住型商品房将要迎来集中供量，届时市场中低端客群将形成实际分流，纯商品住宅项目的销售难度将进一步增加，因此5、6月份，为了抓紧最后的市场机会冲刺业绩，也为了完成上半年的业绩指标，房企推盘积极性仍将维持在高位，“五一”期间供应的低迷只是楼市的短暂休整，供应量有望在近期有所增加。但供应大增也难以改变当前成交低迷的现状，部分性价比优势不突出的楼盘恐怕只有选择“以价换量”抢占市场。

　　中经联盟常务主席陈顺则表示，受市场影响，当前购房人观望情绪浓重，导致房企也在进行内部调整。他认为，目前房企的调整大致分为两类，对于在售产品使用打折、添加增值服务等多种措施促销；对于待开发产品，结合当前市场行情与后市预期，改良产品户型。“例如建小户型，150平米的大三居改为120平米甚至面积更小的三居，以降低总价。”

关键词：楼市,项目,成交,跑量,奏效