银行收紧钱袋 房企去化难度急升

　　胡芳洁

　　2014年以来，银行并没有像往年一样，对住房按揭贷款开闸，而是进一步紧缩。

　　4月25日，建设银行(601939)收紧北京地区个人商业用房贷款，将首付比例提升至6成。目前北京地区存在大量的商住立项房屋，这类住房不受限购政策的限制，但是设计成住宅出售。

　　近日，北京某大型地产经纪公司负责人向经济观察报透露，目前北京一些银行的二手房贷款业务经理，没有放贷任务了，而前几年，这些业务经理都有具体的年度放贷任务，这导致申请贷款变得更为严格、流程更长。

　　收紧

　　上述地产经纪公司负责人透露的目前银行业务经理没有放贷任务一事，本报向北京多家经纪公司求证，发现并不是没有年度放贷额度任务，而是银行都按月度去配比放贷量。一旦这个月的额度用完了，就无法再放款，而是要等到下个月才能再放贷。“银行每个月都是按一定的放贷量去放款，而以前每个月是没有额度限制的，这就导致银行的放贷节奏发生了很大的变化。”北京伟嘉安捷投资担保有限公司一位负责人对经济观察报说。

　　以前银行在住房按揭贷款方面的规律是，新的一年开始，全年的新增额度计划出来，因为是以年度来衡量，年初因为额度充足，大量放款，这也导致近几年都出现每年春节以后，房屋交易量开始大幅增长，房价也随之水涨船高；而到了年底，因为额度用完，或所剩不多，放贷也随之收紧。

　　今年以来，随着放贷节奏的变化，导致每个月的额度都很紧张。“目前银行对二手房按揭贷款的审核周期，从以前的5-10个工作日，变成了现在的10-15个工作日。”上述伟嘉安捷负责人说，因此目前一个客户从递交资料开始、到银行放款，整个周期在以往的一个月基础上，要延长10-15个工作日。

　　据了解，目前，北京区域，首套房贷基本上都难以申请到利率优惠，有一部分还会在基本利率的基础上上浮。“二套房贷利率，看客户的资质、信用情况，普遍上浮10%-50%不等。”上述负责人表示。

　　除此之外，银行系统还开始按利率去挑选客户，利率上浮更高的客户，被排在基准利率客户前面，从而可能更早获得贷款。

　　经济观察报记者4月底从北京农业银行(601288)海淀区一支行的业务经理处了解到，目前该行的首套房贷利率已经很难申请到9折，基本上都是基准利率或上浮，而且该行的系统，还会对客户根据贷款利率进行排队，基准利率的客户，排队可能就排在利率上浮客户的后面，简而言之，就是银行挑选客户，谁出价高，贷款给谁。

　　建设银行将个人商业用房贷款首付提升至6成，则是在目前个人住房贷款紧缩的基础上进一步收紧。因为商业立项房屋不限购，这成为北京近几年房地产市场重要的产品类型，众多项目将商业部分计成住宅格局，卖给个人购买者。包括通州台湖的东亚台湖印象、泰禾一号街区等，房山长阳区域的项目中，几乎都有此类产品，如万科长阳半岛、首开熙悦睿府、旭辉E天地等。

　　经济观察报了解到，目前北京市市场，除建设银行以外，还没有别的银行跟进提高个人商业用房首付。但是因为别的银行都是首付五成，这也宣告建设银行已经暂时退出了个人商业用房贷款市场。

　　变化

　　深圳市一大型国有银行分行负责人告诉经济观察报，目前各银行分行给支行的个人住房贷款额度，都是按月度给，而这一做法并不是从今年开始，而是从去年第二季度就开始，并一直延续到了现在。“在此之前，按月度分配额度，在2008年之前曾经有过，2008年以后就再也没有这样执行过。”这位负责人表示。

　　这位深圳国有银行负责人表示，在他看来，导致银行严格控制放贷额度的主要原因有三个方面。

　　一是银行的存款结构发生了变化。整个银行业同业负债占比在升高，例如余额宝等互联网理财产品，资金大部分都投向了银行同业存款，抬高了银行资金成本，如原来的活期存款的利率是0.35%，经过余额宝这么一绕后，这部分资金的存款利率就上升到了5-6%，这直接导致银行获得资金的成本变高，银行无法再像2009年以后那样，以大幅的利率折扣去发放住房贷款，而是要寻找更高收益的项目。

　　二是监管层对银行表外业务的监管加强。表外部分，银行只是担任中间商的角色，把投资者和融资者联接起来，并不是直接由银行提供资金，这部分业务包括委托贷款、银信合作等贷款类理财产品，随着监管的加强，这一部分表外业务逐渐转入表内，银行需要因此计提风险资本，从而导致占用银行资本金，最终导致可放贷资金的紧张。

　　三是目前存款准备金率为20%，从历史上来看，是处于比较高的水平。

　　业内人士认为，银行个人住房贷款紧张，与房地产交易量的下降，存在密切的关联性。

　　根据中原地产的数据，至4月27日，4月北京二手房成交6317套，环比下降18.2%。实际上，北京今年以来的二手房、新房成交量，都接近最近6年以来的最差纪录。

　　全国54个城市，至4月27日，4月合计住宅签约17.25万套，环比3月下降6.1%，同比下降幅度高达26%。

　　一家在北京有多个项目的开发商负责人对经济观察报表示，银行住房贷款的紧缩，直接导致购买力被削减、抑制了需求。

　　“现在不是银行有没有钱的问题，变化在于，银行对购房人的资质审核更严格，例如一套3000万的房子，以前购房人首付1500万，基本就能获得1500万的银行贷款，但是现在同样的情况下，银行会严格要求购房者提供每月的收入流水账。”该负责人表示。

　　目前，银行要求的购房人每月的收入流水，一般是月还款金额的2倍。“这个流水账，有一部分购房者无法提供。因为他们的收入来源并不能通过账单流水体现出来，还有的人不愿意透露自己的其他收入、资产状况，这就直接导致这部分借助一定的银行杠杆就有购买力的人，无法买房了，或者推迟买房时间。”上述负责人表示，这从总体上导致购买需求在减少，最直接的影响，就是会影响到房地产项目的销量。

　　如果销售持续受到影响，开发商销售回款变少、回款速度变慢，会进一步影响到拿地、开发供应、售价等方面。

关键词：银行,住房贷款,业务经理