北京刚需盘回归刚需价

　　3月19日，位于大兴天宫院的万科橙与位于通州台湖的东亚印象台湖(楼盘资料业主论坛)纷纷传出“降价”的声音，这让不少购房人兴奋，楼市拐点似乎将在3月出现。然而事后证明，两项目并非真正意义上的“降价”销售。

　　尽管两项目并非“降价”，但值得注意的是，不少刚需盘已开始转入平价销售。

　　“刚需盘”排号减少

　　“不少人把项目预期售价直接跟实际售价进行对比，从而得出了‘降价’的结论，但实际上，预期售价并不能与实际售价进行对比”。某房企销售总监表示，无论是万科橙还是东亚印象台湖，他们实际售价都处于区域内合理的价格区间内，因此不存在“降价”一说。

　　北京房地产业协会秘书长陈志也表示，就目前的情况而言，尚不能说明万科橙和东亚印象台湖的房价已经“下降”。

　　虽然房价尚未下降，但涨速已经明显变缓，自住型商品房的入市是原因之一。

　　3月15日，本市第二批自住型商品房—金隅·汇星苑和金隅·汇景苑两个项目结束网上申购。在一个月的时间，这两个项目累计申请家庭近42.7万户，供需比达1：80。

　　北京中原地产分析师张大伟认为，本市在2014年供应的自住型商品房量将突破4万套，与2013年相比，相当于增加50%的供应。在他看来，虽然普通购房者成功申请到的难度非常大，但会让刚需购房人产生观望。

　　在自住型商品房的影响下，除房价滞涨外，一些被开发商称作“刚需盘”的项目排号明显下降。

　　据记者调查发现，近期新开盘的热门刚需盘，尽管仍能实现“日光”，但可售房源量与排号人数的比例，大致由去年的1：4降到了1：2。

　　如月初刚开盘的大兴某项目，其房源与排号比为1：2，不仅远远低于自住型商品房的供需比，也比不上其上期开盘时1：5的比例。更为关键的是，项目本期21800元/平方米的开盘价格，与上期基本持平，并未出现大幅涨价的情况。

　　“客户流失的情况在各个项目中已经十分普遍。”大兴某项目的销售总监表示，因为预售证的问题延迟开盘了近半年，而客户流失的速度非常快。

　　他介绍道，春节前后，项目举办了一系列的活动，留住了一批客户，但在金隅旗下的两个自住型商品房开始进行网上登记后，客户流失的速度明显变快。

　　“早些时候，自住型商品房并未给刚需盘带来过多的影响，去年底今年初自住型商品房还没有成大规模，但从今年2月底开始，自住型商品房已经成为了土地市场的常态化，短短1个多月的时间内，所有拍出的住宅用地几乎都涵盖了自住型商品房，这也使得自住型商品房的数量将在今年下半年至明年出现爆发性的增长。”

　　购房人群分化明显

　　自住型商品房虽然在一定程度拉低了房价，但并非是刚需盘平价推盘的全部原因。

　　南六环外的某项目销售人员说，虽然自住型商品房分流了一批购房人，但目前项目的售价甚至比一些自住型商品房还要低，却依旧很难吸引购房人来。

　　正如该销售人员所说，包括大兴在内，顺义、通州等地的刚需盘都出现了类似情况。而某房企的负责人告诉记者，目前销售遇到困难的项目绝大多数都是“捂过盘”。以顺义某刚需盘为例，因为长期考虑涨价，项目预售证被卡时间已经达到10个月。随着区域内其他刚需盘陆续开盘，已可基本满足购房人的需求，这也造成后期开盘的项目在销售层面遇到了很大困难。

　　还有一些项目因为考虑涨价，致使购房人转而选择其他区域，因此在开盘时也很难再取得良好的销售业绩。

　　“抢房”现象将远去

　　“日光”或将慢慢离刚需盘远去。

　　据陈志分析，从目前取证入市的项目来看，还是能保证达到销售目标的。但如果区域各项目都大规模放量，区域积蓄的购房需求消化殆尽时，销售速度就会放缓，也不会有太多的“日光盘”了。

　　“说白了，现在大家都是在吃老本，”某国企开发商营销副总表示，尽管3月大兴、顺义、通州都出现了“日光盘”，但这些项目下一期何时开盘，都没有明确的答复。

　　随着区域内的项目开盘数量增多，越晚开盘的项目越发难卖。如位于南六环外的某项目因开盘时间比同区域内的项目晚了三周，在销售上已经很难“日光”，而在项目采取低价开盘的策略后，销售情况也没有过多的好转。

　　据介绍，该项目以20000元/平方米以下的价格开盘，300多套房源销售了仅200多套，剩余100多套房还需慢慢消化。而该项目早在去年首次面市时，曾以6小时销售400套房的成绩获得了当月区域“销冠”。

　　而同一区域内，已经近1年未开盘的某项目更是失去了开盘“日光”的信心。该项目销售人员表示，推迟开盘的原因在于蓄客不足。为了吸引更多的购房人，该项目出台一系列优惠方案，包括承诺本期售价与前期相比一分不涨。但对于这样的方案，项目方面仍做出了最坏的打算—开盘后，延长销售周期。

　　“以价换量”卷土重来

　　3月15日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的数据显示，前两月北京商品房销售面积为134.6万平方米，同比下降39.1%，降幅较去年全年进一步扩大了37个百分点。具体来看，前两月，住宅销售面积为90.1万平方米，同比下降46.3%，降幅较去年全年扩大38.2个百分点。

　　在供应基本不变的情况下，销售的大幅下调将势必加剧房企“以价换量”的趋势，使得平价开盘将成为未来几个月内刚需盘主要的销售方式。如位于庞各庄镇的众美城(楼盘资料)已表示将以低价、毛坯作为今年主要的销售方式。位于亦庄河西区的金第万科·金域东郡(楼盘资料)也将于近期推出项目二期房源，并表示将会以同区域内较低的价格入市。

　　陈志表示，从供应上看，今年北京新建商品房的房源大致可以保证在10万套左右；从房企销售任务方面来说，现在多数房企根据2013年的销售业绩已经普遍调高了2014年的销售任务，无论是成交量还是成交总价都有所提升，但房企不会把全年的销售任务拖到三四季度，因此2014年上半年房地产市场将会以“以价换量”为主。

　　本报记者徐楠

　　(北京晚报)

关键词：商品房,自住型,购房人