华府直面困境抱团发展

　　目前整个华府板块房价仅6000多元/平米，而相邻的大源板块房价却超过1万元/平米，面对这一尴尬的楼市现状，开发商坦言，规划配套发展滞后、过度依赖行销、区域炒作力度不够等问题，造成了整个区域对购房者吸引力不够。

　　如何来解决这一问题呢？开发商一致表示，今后他们采取抱团发展的形式，再造一个全新的热点区域，预计下月将启动华府板块专场购房节，让购房者得到更多实惠。

　　观点争锋

　　单一行销模式能否支撑销量？

　　在一定程度上，行销模式成为了目前华府板块众开发商竞相尝试但又不得不吐槽的方式。据了解，棠湖是这一区域内最早实施行销模式的，由于进入时间最早，加之行销模式又刚兴起，在初期阶段，行销的确为棠湖带来了不错的销量，但随着整个板块兴起，行销方式变化，也使得目前行销模式的效果大打折扣。

　　对行销模式大存疑问的德邦介绍，做了一个月的行销，每次都可看见客户群到访，但对于是否是有效群体始终心存疑问，因为从实际成交量便可见一斑。根据观察，由于现在区域内的行销公司经常一个客户会卖给超过7、8个项目，导致客户转换率非常低，通常在5%以下，几乎所有的开发商都认为行销最多只能形成场面上的好看。“不做很尴尬，做了花费很大，但是又缺不得”。邦泰项目营销负责人认为，从目前的情况看，很多开发商都处于被行销公司绑架的状态，希望能形成一种行规，来约束行销公司，抵制行销人员卖客的做法。

　　一组数据

　　天量供应华府板块今年将销售126.5亿元

　　在论坛现场，锐理数据公布了《华府板块市场现状分析报告》，华府板块从2008年至今，累计成交土地近4000亩，理论建面达到了846万平方米左右，而且土地放量最大的年份是2012年，达到了1600亩以上。2013年华府板块内有12个项目在售，备案总销量约为36.61亿元。2014年，华府板块内即将有5个新项目亮相，按照这17个项目年初制定的销售目标计算，华府板块今年在售项目总销售金额约为126.5亿元。

　　另一个方面，70-90、90-110平方米面积段产品的占比极高，对应的存量套数达到了6600套左右，70-110平方米面积段的产品存量则达到了惊人的5267套！

　　“我们现在一天也就两三套的销量，销售压力比较大。”现场多名开发商表示，从今年初开始，各个公司开始想办法聚集人气，尽量完成销售任务，可是事情并非预想的那么顺利，整个销售中心平均每天也就几套的销售量，如果按照这样的销售速度，很难完成公司的销售任务。

　　一个现实

　　房价比周边低一半购房者对区域认知度低

　　其实，除了126.5亿元销售金额，令开发商担心的还有低迷的房价。

　　据锐理数据监测显示，大源板块2013年销售金额121亿，备案均价11077元/平方米，南延线华阳段2013年销售金额116亿，备案均价8255元/平方米。与地理位置相近的这两个板块相比，2013年华府36.61亿元的年度销售额和6129元/平方米的备案均价相形见绌。

　　到底是什么原因让华府板块房价跟周边区域出现了较大差异呢？锐理数据品牌总部品牌营销中心总经理郭洁分析说，一方面原因是华府板块的房屋供应量比较大，但配套设施还不够成熟，现阶段，板块商业配套依然主要依靠华阳城区和大源组团商业，居住舒适度较差，加上距离主城区较远，交通方面存在瓶颈，公交路线不算方便，造成购房者存在一定抗性，而开发商为了吸引购房者，低房价就是目前比较吸引人的卖点。

　　“目前这个区域的热度确实不行，很多购房者都不太认同华府板块。”郭洁说，华府板块的开发商并没有进行大规模宣传，很多购房者都不知道华府板块，购房的过程中，很自然地都不会想到这个区域，开发商之所以没有宣传，最主要的原因就是行销泛滥，行销公司通过组织客源到销售中心购房，而实际上，行销公司带来的客源并不好，很多购房者被行销人员带着走了10多个楼盘，却一直无人下单。由于销售效果不理想，开发商也曾想过抛开行销公司，可是这个区域的人气问题一直困扰着大家，没有行销公司带客户过来，销售中心更加冷清，这是所有开发商都不愿意看到的效果，时间久了，这个区域的开发商就如同进入了一个死胡同，找不到方向。

　　一个等待

　　政府交通、教育配套实现未来升值潜力大

　　开发商过度依赖行销公司，但实际上的销售效果并不理想，这样的恶性循环，导致华府板块集体沉默。大家都在期待哪一天这个区域突然热了，让这个板块来一次彻底沸腾，可是这样的等待已经几年了。

　　开发商们心中还有一个期待：只要政府配套的医疗、教育和交通设施完善了，买房的人自然就会多起来。国嘉地产一名负责人表示，目前华府板块土地供应量较大，但这是一个新兴区域，很多配套没有跟上，未来这一区域的升值潜力肯定非常大，自然会给购房者带来吸引力。

　　对于该区域的公共配套问题，协和街道办规建科刘主任表示，近期该区域将修建双华路北延线等多条道路，今后这一区域的路网交通更加完善；在教育方面，今后将有协和小学、协和中学和配套的幼儿园，主要是满足前期入住人口的上学需求；在环境方面，区域内将打造三江公园，整个居住环境将非常舒适。

　　按照《天府新区产城单元公共服务设施配套标准》，华府板块区域内规划有中学4所、小学7所、幼儿园15所，未来区域内除了电子信息产业，还兼具办公、管理、酒店、商业中心、培训机构、综合医院、文化体育中心等多重功能。由于区域内以构建社区生活或产业服务中心及15分钟文化圈为居住核心点，因此将以500-800米为服务半径，分布8个社区中心。

　　一个方向

　　抱团取暖华府专场购房节即将亮相

　　其实，华府板块确实有诸多优势，未来的潜力十分巨大，但是开发商之间的相互博弈和等待，却浪费了最好的爆发期。对于华府板块的开发商来说，与其等待还不如共同面对今年的市场压力。

　　“这个区域最大的问题不是相似楼盘的竞争，而是没有人来！所以我认为抱团取暖才是首要的问题。”邦泰项目营销负责人说，目前，各个楼盘使用的营销手段大同小异，都是各自为政的状态，对华府板块的出路，开发商们的共识是，抱团取暖是目前华府板块的出路所在。

　　棠湖屋业营销部负责人姚经理则建议，以举办华府购房节的形式来拉动区域销售，先把华府区域炒热，有了人气开发商才不至于陷入价格战或是依附于行销公司；同时，各个楼盘项目可以联合做巡展，由媒体来承办，深入大型企业进行行销，鼓励老带新，这样的做法既不伤害其他项目，同时也有利于整个板块。

　　南湖左岸项目营销负责人同样也建议，现在应该做的就是吸引更多外来客源，而这需要开发商们共同努力，提升二级城市购房人的占比，吸引他们关注这个区域。同时配合媒体、政府，客观讲解这个区域的配套预期，让人们对华府板块的未来充满信心。

　　未来期待

　　无大型商场配套何时实现？

　　在本次论坛的“项目规划访谈实录”环节，每一家开发企业都报出了自己项目规划里的生活和商业配套。经过统计发现，整个板块内未来社区商业体量在百万平米左右，同时拥有高星级酒店三个，幼儿园两个，风情商业街三条，同时还有写字楼、公寓、豪华车4S店集群等少量配套。但是这些配套基本以社区型商业为主，大型卖场的配套缺失很严重。

　　除此之外，交通、绿化、卫生等公共配套设施目前也有相当一部分处于规划阶段，单从配套规模而言，华府板块依然为人们呈现出了巨大的潜在价值，或许只有伴随众开发商的商业配套逐步兴起，以及公共领域的配套完备，整个华府板块的真正魅力才会浮出水面。

　　“华府的路过来访客户很少，案场除了电话邀约和少数自驾来看房的客户，大部分客户增量只能求助于行销公司。”在本次论坛上，华府板块的开发商们都对片区内缺乏人气的现象表现出焦虑。因为，对于自驾的业主来说，居住在华府已经成为可能，天府大道、剑南大道、华府大道等路网已是十分完善，通达性良好，但对于需要乘坐公共交通的业主而言，就只能通过楼盘的摆渡车，到新会展或者大源等地方乘坐地铁或公交出行。“公共交通线路尚不够完善”这对于“品质刚需”房源供应量巨大的华府板块而言的确是个不小的问题。在没有项目有新开盘的每个普通日子里，华府板块的3家长驻行销公司有200人左右的小蜜蜂队伍，分布在城南大源板块或其附近楼盘、公交站等交通站点，为华府板块输送客户。

　　对此，协和街道办规建科的刘主任透露，华府板块内两个安置小区附近将率先开通公交线路。对此，沿线多家开发商表示强烈支持，但对目前华府板块的市政配套建设速度太慢感到担忧，认为现阶段区域内的道路及公交发展完全跟不上楼市发展速度，希望政府能够尽快完善。棠湖屋业营销部负责人姚经理表示“以前区域内只有3家开发商，但现在已至少有十几家开发商进驻，未来的常住人口将达到6-10万，为此希望公共交通问题能得到尽快解决，特别是解决华府板块区域与成都主城区的无缝对接。”这一倡议也得到了板块内众多开发企业的积极响应。

关键词：华府,板块,区域,开发,行销