京沪楼市遭遇“倒春寒”

　　已经过去的2014年2月，上海二手房指数为2943点，比1月上升2点，环比上涨0.06%，涨幅相比1月缩小0.20个百分点，涨幅微乎其微，逼近于价格走平。

　　上海二手房指数办公室统计并认为，2月份成交量较上月减少2成，月底成交量大大胜于月初；但价格上涨明显乏力，其中近24%板块下跌、38%板块走平。除春节淡季外，个贷收紧也是因素，不少银行首套房回归基准利率。一些置换改善案因银行放贷拉长或搁浅，一些价格较高板块的带看量、成交量双双下滑。但春节过后部分刚需客打算赶在3月传统"小阳春"前买房，陆续入市，成交速度变快。2月刚需成交占总成交的六成以上。

　　教育部2月17日发文，要求包括上海在内的19个大城市100%小学免试划片就近入学，或将进一步刺激学区房交易。2月26日，工行、农行等11家银行发表声明，否认停止房地产贷款传闻，以稳定市场预期。不少人因对两会抱有期待，导致观望气氛浓厚。

　　2014年2月，传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.08%，涨幅比1月缩小0.18个百分点。其中，市中心4区及陆家嘴1月整体上涨0.12%，涨幅比1月缩小0.16个百分点。

　　2月，传统市区涨跌不一，静安、闸北分别上涨0.23%、0.21%、而杨浦、徐汇分别下跌0.04%、0.01%。市场中带看量和成交量的下滑，影响卖家心理，价格上涨持续乏力。2月一手房供应以中高端项目为多，分流了部分二手房改善型买家，加上信贷收紧，一些买家更显谨慎，由此一些板块价格走平甚至下跌。而一些市场期待的优质老工房挂牌后，由于适销对路，买家踊跃，价格出现1%-3%的上涨。高端板块如长宁古北、虹口东外滩成交量环比上升1成。

　　2月，新兴城区整体上涨0.06%，涨幅比1月缩小0.20个百分点。区域内涨跌互现，如松江近市区部分下跌0.10%，轨交沿线的刚需板块均出现不同程度下跌：松江城区、泗泾、新桥、大学城板块分别下跌0.85%、0.52%、0.19%。这是由于之前价格导致成交放缓，部分卖家小幅让利出手。

　　上海二手房指数办公室认为，价格涨幅锐减以及成交量受挫，2月二手房指数涨幅已触及临界点，如若成交进一步出现下滑，或将带动价格出现下跌，但反弹随时出现。春节后人民币骤然暴跌，贬值预期一旦形成会传导到楼市，增加变数，楼市呈现的轻微波动走势会否打破？今年的政府工作报告提出了"针对不同城市情况分类调控"。改变一刀切，之前热传的双向政策或实施。

　　【又讯】中原地产研究部统计数据显示：3月上半月，北京新建住宅合计签约套数为3346套，二手房住宅合计签约3906套。累计签约7252套，创造了北京楼市近6年来的最低值。

　　据介绍，每年1月和2月是传统成交淡季，市场积累了充足的潜在需求，3月楼市的表现通常被认为楼市全年的风向标。根据中原地产研究部统计数据，从2009年至2013年，北京3月上半月的楼市成交量分别为15111套、11803套、7767套、7367套、28900套。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，相比往年，2014年的春季楼市有点冷。2013年北京二手住宅的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅，但随着最近信贷政策的压力和自住型商品房导致的观望，北京二手住宅不仅出现成交量在低位徘徊，价格也从2013年12月以来连续3个月下跌。2014年3月上半月，北京二手房成交均价在3.14万元每平方米，与2月3.16万的成交均价相比微跌0.6%。

　　根据链家地产市场研究部统计，3月上旬，北京二手住宅成交均价为30297元／平方米，比2月份成交均价下降0.3%。去年12月份以来，北京市二手住宅成交均价环比变动幅度都保持在1%以内。近4个月，北京市二手住宅平均价格基本处于停涨状态。

　　据介绍，2014年初，北京二手住宅市场表现冷淡，除了成交量较以往出现回落外，价格涨势也趋于回落。自从去年12月份以来，市场观望情绪上升，购房需求减弱，二手住宅价格基本保持在较为平稳的状态。即使是热门商圈，价格也没有出现明显涨幅。

　　链家地产市场研究部分析师张旭认为，从去年四季度开始，大量购房群体产生观望情绪，多数购房者放缓入市节奏，从而导致二手住宅市场明显降温。即使是刚需和刚性改善集中的热门商圈，价格上涨的动力明显减弱，交易价格持续保持平稳。信贷政策收紧，批贷周期拉长，成为市场持续低温的另一重要因素。整体市场持续4个多月的低温使业主下调报价的情况增多。