蔡云：开发商不能坐以待毙

　　蔡云：

　　三中全会包括我们国家若干宏观调控的调整，对房地产来讲应该是规范市场发展、培育市场成熟的调子。随着国家政策更加合理科学，以后市场会越来越成熟和繁荣发展。

　　观点地产新媒体：越来越多人在讨论商业地产泡沫的问题，担忧下一步会不会针对商业地产进行调控，在这方面您有什么样的看法？

　　蔡云：商业地产现在引起了房地产行业的高度重视，从研究来看，包括中国房地产业协会也一再提醒开发商投资商业地产要慎重。另一方面，在投资量不断增加的情况下，商业地产开发商的专业水平也亟待提高。

　　观点地产新媒体：当大量的商业项目一窝蜂出现的时候，可能只有很少量的项目是真正高质量的，对于这样的情况，您认为应该如何避免？

　　蔡云：

　　从整个商业地产的发展过程来讲，从最早的老百货到小区底商，再到现在现代化的购物中心，我们经历了不断发展的过程。

　　在这个过程中，我们的商业地产规划落后，商业地产业态形态落后，远远和人们生活水平不相适应。特别是随着改革开放以来，大家和国外接触越来越多，大家在国外享受到的商业和国内是完全不一样的。

　　但商业地产发展是渐进式的，不可能一天之内发展得像新东百货，而且商业地产最大的好处是，我们可以注意到店铺是不断调整的，换铺率很高。

　　现在的广州(楼盘)天河城和十年前未必一样，经营范围和经营思路也不同，因为商业地产的软环境是可以得到改善的，但商业地产的规划、建筑、设计这些方面是不太容易改变的。

　　随着中国商业地产的发展，一大批国外设计师和具有国外商业运营经验的设计师都进入中国了，相信未来的发展会越来越好。

　　观点地产新媒体：商业地产对于资金的需求非常大，对于融资的需求也非常大，对于需要钱的发展商来说，会变得更好吗？

　　蔡云：

　　房地产从诞生开始资金来源就分为两块，一是自有资金，二是银行贷款。随着商业地产的快速发展，开发企业还是沿用这两个方式去进行融资。

　　实践证明，商业地产投资量大，投资回收周期长，而且需要运营维护才能达到物业保值增值。在这个过程中，房地产的自有资金和银行贷款不足以支撑商业的运营，不足以支撑收益返回的时间，这就更需要在商业地产前期投资建立一个完善的退出机制。

　　开发资金要退出，退出以后谁进？首先要资产证券化，比如说前几年大家呼声最高的REITs。现在更需要的是基金、信托，包括新的金融体制的进入。

　　随着金融改革的推进，对商业地产来说是一个利好的消息。对整个商业地产来讲，负责任的地产商要对商业地产全过程的产业链，全过程周期进行把握。因为商业地产更多是持有型经营，在这个经营过程中，唯一的目的是达到资产保值增值，这更需要金融手段的不断创新和丰富，才能促进商业地产健康发展。

　　(审校：刘满桃)

关键词：开发商,坐以待毙,商业地产