租约届满年前迎换租季 部分二手买家“弃买转租”

　　时值“换租季”，相对偏远的市区板块，年底租金可讲价6%~8%。图为天河东圃一带。

　　为避免春节后房租行情看涨，不少有经验的租客都会在年底淡季伺机出动

　　眼下已踏入2013年最后一个月，为避免春节后房租行情看涨，不少有经验的租客若考虑换租，都会在年底淡季时伺机出动。通过对多位中介人士的采访，记者发现，市区如天河、越秀、荔湾、白云等区域的房屋租赁成交量均有不同程度下滑，部分板块在春节临近和租金高企的双重作用下，出现“退租潮”和“换租潮”的现象。也有部分板块受到“穗六条”的影响，“弃买转租”的家庭租客数量骤增，带旺了中大户型的房屋租赁。

　　年底换租笋盘多

　　“穗六条”旺租中大户型

　　在“穗六条”作用下，市区中大户型租盘的交易趋于活跃。11月1日~27日，经满堂红促成的住宅租赁中，面积在90~120平方米的租房比例为19.0%，高于10月同期的13.9%。满堂红研究部高级经理周峰指出，按过往经验，越靠近年尾，面积越大的租房越难放租。但今年因政策变化，部分搁置购房计划的买家开始转入租房市场，从而带旺中大户型的租盘。

　　从现在中大户型租盘供大于求的行程看，租客仍可以淡定“拣租”。至于普通的中小户型，受到年底“退租潮”的影响，客盘比在1:0.95，盘源相较于春节后的1:1.7要充裕得多，“如无回家过年计划的租客，不妨趁着‘退租潮’，到市场里淘一套笋租屋。”据了解，在年底房屋租赁淡季时分，地处市区相对偏远的租屋，业主通常会较市场价下浮6%~8%用以吸引租客，而市区中心路段的租房也会有5%左右的租金下浮。

　　天河白领租客外迁

　　粤垦路年涨租20.4%

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，广州二手住宅租金涨速有所加快，租赁需求活跃、租金持续走高，既与通胀、楼价快速上涨有关，也反映广州真实的居住需求仍然十分庞大。加上由于市中心交通生活配套完善，吸引众多白领及工薪阶层租住，“上下班交通时间是租客最为看重的，因此市中心成为他们最理想的居所。”

　　据满堂红成交数据显示，同比去年11月，租金涨幅较猛的有天河区粤垦路板块、番禺区大石和洛溪板块以及海珠区江南大道板块，其中粤垦路板块租金升幅高达20.4%。周峰指出，由于天河南、天河北一带的租金高企，不少白领租客开始向天河北沿线路段转移。以最受白领租客追捧60平方米两房为例，天河南和天河北的同类型租房，月租介于3000~3500元，而选择租在粤垦路附近，每月能节省600~1000元，即便算上地铁换乘成本，租客在交通和时间成本上并不会有太大变化。在此带动下，粤垦路板块的业主也频频上调租金，据满堂红成交数据显示，该板块现时租值为40.88元/m2/月。

　　合富置业储备分区营业经理刘荣超表示，现时粤垦路一带并没有出现租客年前换租的情况，且租金涨幅在200元/月左右，而提价并非个别现象，租客对比周边租盘后大多还是会选择续租，部分和租客关系较好的业主抱着“做生不如做熟”的心态，都会以实惠的价格与租客续租。而11月放租量环比10月有所减少，部分处于租赁空档期的物业业主，在月租上会有300~500元/月的让价以求成租。

　　荔湾部分租客选年底退租

　　租盘业主让价300元/月吸客

　　据了解，10月迄今，芳村板块二手房租赁成交量下滑10%~20%，租价则基本没有变化。中原地产浣花西路分行营业经理陈镜流表示，该板块大部分租客选择年底退租，现时租赁行情淡静，租房供应量充足。在“穗六条”落地后，大户型物业仍乏人问津，亦鲜有买家因弃买转租。现时该板块电梯楼一房租金约1800元/月，两房租金约2500元/月，三房则3300元/月。而楼梯楼单间租金约1100元/月，一房单位约1300元/月，两房约2000元/月，三房则2800元/月。

　　中山八路板块同样出现“退租潮”，据中原地产中山八分行高级营业经理黄少梅介绍，10月至今，中山八路板块因有较多租客退租，现时租盘充裕，楼梯楼单间租金约1100~1200元/月，一房租约2000元/月，两房约2500~2800元/月，三房则3000~3300元/月。电梯楼单间租金约2500元/月，一房约2800元/月，两房约3500~3800元/月，三房则4000~4500元/月。

　　合富置业芳村茶漖分行主管邓卓鹏表示，按以往通常在12月份才会陆续有租客离场，11月放租量与10月相差无几，少部分业主会愿意让价100~200元/月以求有租客承租。“由于客源不多，一些处于租赁空档期的物业业主愿意让价以求租客承租，让价幅度能去到300元/月。”合富置业恒宝广场分行主管袁瑞珍则指出，上下九板块暂未有密集的换租情况，周边租盘放盘少，租赁群体比较固定。

　　部分白云二手买家“弃买转租”

　　“该片区内也有因‘穗六条’的落地而转买为租的客户，约占一两成，此类客户会挑选两房或者三房的单位，用以过渡居住。”合富置业黄石分行主管杨志雄表示，今年11月的二手房放租量比10月增加三四成，有少部分业主愿意让价200~300元/月出租物业，更多业主选择不提价，等待节后租赁旺季。对于业主来说，是根据客户的反应而调整物业租金价格，而租赁成交量与9、10月相比，相差不算大。一房和两房单位最受欢迎，一般是以小家庭和做生意的租客承租为主，各占一半比例。

　　“临近年底，很多租客会在年底返回老家，而且仍不清楚年后会否回到原居住地，使得片区租赁行程不算活跃。而随着‘穗六条’的落地，片区内出现因新政导致买房门槛被提高的外地客户弃买转租的情况，大约占15%。”合富置业景泰分行主管胡贵兵表示，片区内11月比10月的放租量虽然增多近两成，但很多物业业主都不愿意在租金上让价。现时楼梯楼两房单位最受租客欢迎，租金约2000元/月，租客以附近批发市场做生意的人士和合租的打工一族为主。

　　盘源充裕海珠租赁量价齐涨

　　“年底有不少租赁合同到期，租赁市场上有大量的盘源释放出来，目前盘源非常充足，以两房单位为主。”合富置业逸景翠园分行主管何少意表示，在广州大道南板块，部分业主为促进客人成功租盘，愿意把月租下调100~200元/月。成交客人多是附近专业市场的档主，一般是非本地人，他们一般都是一家大小一起居住，所以对两房或三房单位较为钟情，占整体租赁成交的80%以上。合富置业金碧一期分行主管何文杰表示，目前，楼盘内很多物业的租约还没有到期，换租客较少见，预计需要到12月底才会陆续到期，届时换租的情况会有所增加。此外，11月金碧花园的租赁市场比较平稳，业主宁可空置物业，都不愿意让价成交。

　　据中原地产宝岗分行高级营业经理陈卢光介绍，10月迄今，海珠西板块二手房租赁成交价上升了10%左右，成交量则上升了15%~20%，该板块二手租赁盘源供应较为紧缺。租房市场同样出现量价齐升的还有南洲板块，中原地产晓港湾分行高级营业经理范杏芬指出，10月至今南洲板块的二手租赁成交价上升了5%，而成交量亦相应增加。

　　(广州日报)

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