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放盘价虚高 广州二手楼市“寒冬”提前

来源: 人民网 作者: 2013-11-20 08:50:33
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  以往的年底旺季二手成交并不旺,取而代之的是长达数月的市场冷静期。

  市区二手房成交量普跌,部分热门板块的跌幅超七成

  随着房贷政策收紧,一套房贷利率优惠现已基本取消,二套房首付门槛也一再提高。而比房贷政策更挫伤二手楼市成交的则是业主不断上调的放盘价,数据显示,市内部分曾经热门的二手房成交板块,因房价过快上涨,近一个月的成交量跌幅逾七成。有中介人士预测,以往二手楼市的年底旺季将在今年匿迹,取而代之的是长达数月的市场冷静期。文/图:记者王雯倩

  前线心声:

  越近年底生意越难做

  带客看楼近十趟才有成交

  “今年下半年,中介经纪的工作要比去年辛苦,例如带客睇楼,去年同期多数情况下带客看一两次盘,买家就可拍板成交。今年由于楼价升了,很多客户不仅自己看盘,还要带上家人或亲友轮番看几次,有甚者需来回近十趟。有时候,中介经纪会因带客睇楼,工作至晚上9时才想起自己还没吃晚饭。”

  据合富置业高级营业经理龚启贤介绍,虽然银行房贷优惠进一步缩紧,但部分买家更怕未来楼价还有上升空间,“很少会因为银行贷款政策收紧而改变购房计划,个别买家为减轻月供款的压力,宁可给多一点首期。”现时约有五成买家需通过申请银行贷款方式购房,而业主出于对放款速度的担心,更青睐与一次性付款的买家交易。碰到急于换楼的业主,还会因一次性付款方式主动下调3万~5万元。

  不少中介人士还表示,今年市区房价上涨较快,下半年二手房销售难度有所增加,成交速度明显放缓。“现在买家要买间素质稍好的物业,总价都要200万元左右,这可能会牵涉好几个家庭的经济,所以买家在做决定上会更加谨慎。”龚启贤提到,今年与去年比较,买家在价格方面也与业主产生较大分歧,“有些客户压价幅度比较大,业主索性不谈了,或者来回拉价很多次,双方也不轻易下决定,”龚启贤说,“一般来说,从买家睇楼到成功签约再到准备办理后续一系列交易手续,需时大约两周左右。”

  市况一览:

  旺季不旺11月上旬不少中介分行零成交

  中原地产市场部主任黄燕飞表示,按过往经验,第四季度通常是二手房成交旺季,但今年受银行房贷额度提前收紧以及房价上涨速度较快的双重影响,“旺季不但不旺,还进入了寒冬。”中原地产数据显示,同比去年10月~11月上旬,市区板块二手房成交量均出现不同程度的下滑,部分热门板块如海珠区滨江东板块、海珠西的光大花园和宝岗路一带、荔湾区中山八路板块和天河区员村板块等,二手房成交量同比下跌逾七成,由此促使中介经纪将一二手联动“副业”变成“主业”。

  满堂红数据显示,今年11月1~13日,经其促成的二手住宅买卖宗数同比去年减少36.6%,成交均价为21476元/m2,同比去年上升了42.1%。“以11月1~13日的经满堂红促成的二手交易数据看,海珠滨江东、番禺洛溪、天河北板块都是零成交,越秀区因‘小升初’考试或被取消的风声,学位房成交量反超白云区。”周峰表示,越近年底,房贷收紧对市场的影响力越小,眼下致使二手房成交不济的主要是房价高企,更准确地说是业主一路飙高的放盘价已偏离市场。在今年初,业主放盘价普遍在市场价基础上高开2%~3%,到了年底,许多业主的放盘价竟在市价基础上上浮15%~16%,“我看了十年的广州二手楼市,今年的放盘价高得最离谱。”

  遇冷析因:

  多因素阻买家入市房贷收紧不敌市价高企

  合富置业首席市场分析师龙斌表示,除了房贷收紧外,年底广州二手房交投下降还受到多方面因素影响。一是业主叫价高企,部分大户型物业和贵价单位的叫价略有回调,而中小面积的“刚需”物业,由于供求关系紧张,价格维持高位。

  二是部分买家追涨意愿下降。调查显示,追涨热情有所下降的二手买家,大致分三种类型:第一种是实力相对不强的买家,以“首置”和“首改”居多,这部分买家的看涨心态相对不强,对政策有所观望,入市犹豫或转投外围楼市。第二种是需求不算迫切的买家,以二次及多次置业为主,这部分买家购房心态较为理性、稳定,考虑因素较多,部分客户的观望情绪加重,交易节奏较为缓慢。第三种是受教育程度相对较高的买家,以企业中高层管理者居多,对调控动向、物业税等政策预期较为敏感,追涨热情有所下降。

  另外,外围一手新盘以价格优势,分流部分二手客户。10月新房的推售力度明显加大,尤其是番禺、萝岗、南沙、花都等外围区域,新货占比高达七成左右。受外围新货增多影响,新盘分流部分二手客源现象明显增多。

  调查显示,外溢的买家大致有三种:一种是实力相对不足的首置买家,如南洲板块部分买家外溢到番禺、南沙的低价盘;白云区部分二手客源被分流到花都的新盘;天河东部部分实力较弱的“首置”客,外溢到萝岗、增城等。这部分买家的承接力大多在1.5万元/m2左右,2万元/m2以下的中小户型,青睐外围新盘较优美的居住环境。第二种是有一定实力,但与理想物业的承接力仍有一定距离的“中间层”,这部分买家集中在天河、原荔湾、越秀、海珠等,以“首改”买家居多,对物业素质、面积、户型等均有一定要求,但承接力大多在2万~3万元/m2之间。第三种是计划长期持有的投资客。这部分买家对中心区价格较“笋”的小户型以及外围区域的一手商业公寓较为关注。

  后市预测:淡季持续至明春或有业主降价放盘

  合富置业龙斌表示,中心区主流二手买家已经逐渐向中端及中偏高端倾斜。受二手买家逐渐“偏高”的影响,有效的潜在需求也相应有所减少。高楼价下的有效需求减少、买家追涨意愿下降,加上中小户型“刚需”盘源不足、业主期望值较高、房贷收紧等因素,二手交投明显放缓,并逐渐显现僵持胶着的局面。预计第四季度至春节前,这种交投不旺,价格高位盘整的态势仍将持续。

  提及第四季度的二手楼市行情,满堂红周峰亦表示并不乐观。他指出,倘若业主高开的放盘价仍持续超出市场承接力,现时二手楼市的僵局亦将继续。而基于房地产调控政策无新进展的前提下,楼市将更全面地回归市场规律。他预计,从今年11月到明年2月,整个二手楼市将进入市场冷静期,有意放盘转手的业主将因应市场变化而下调后市预期,“明年春节过后,不排除会出现业主普降放盘价的情况,届时,二手楼市亦会走出淡季,趋于回暖。”

关键词:二手,买家,部分

责任编辑:吴浩
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