北京楼盘“限价”满四月开发商拿证各出奇招
观点“限价稳住新盘涨价冲动” ●杨少锋(中投联达(北京)投资有限公司董事长) “如果没有限价政策,北京总体供不应求的趋势没有改变,房价还得上涨。而住宅限价,稳住了新盘涨价的冲动。短期看,价格的涨幅得到控制,但供应少需求多,反过来又刺激了二手市场。今年下半年,随着去年下半年新供地项目的入市,供应量会有所增加,但供需不平衡的趋势仍将延续,房价可能还会呈现上扬态势。” “购房者难真正受益” ●某民营房企负责人 “限价政策其实是牺牲了开发商的利益,来换取政府对房价调控的‘数字要求’,但是开发商往往会想各种方法来和政府‘谈判’,增加了很多灰色成本。比如想涨2000元,政府只允许涨价500元,那开发商宁愿花每平米500元的钱来和政府沟通,或以拆分精装修或搭配车位等方式,完成涨价的目的,购房者处于弱势,很难真正受益。” 拿证百态 自从北京“限价”以来,拿预售证成为不少开发商头疼的问题。开发商申请预售证中的预售价格,都要经过市住建委“价格听证会”讨论,拿不到预售证,市场热情再高涨,开发商也只能望“市”兴叹。为了拿证,各家房企的推盘策略也迅速改变,可谓各出奇招。 故事1普宅被严控,转卖办公及现房 开发商老李负责营销的一个普通住宅项目去年年底一期开盘后,二期的预售证一直没拿到。 据老李透露,为了严把价格关,市住建委专门成立了一个“价格听证会”,由住建委五六个人组成,集体来决策是否通过申请预售证项目的价格。“在限价前,听证会一是拿前一期价格对比,二是与周边项目价格来对比,只要差距不太大,都会通过。现在就只拿前一期价格对比,超出了,就铁定被打回来”。老李说,价格审批非常严厉。 在此“铁律”下,紧盯住建委网站新增的预售项目,研究其拿证价格,分析住建委政策风向,成为老李每天必修的功课。通过把各项目与前一期价格的对比,为此老李也分析出了其中的规律:商业办公、高端楼盘管控较松,普通住宅最为严格,两期价格涨幅不超过10%。虽然也有一两个国企背景的项目,前后两期的涨幅超过10%,但也比市场售价要低,从而拿到预售证。 老李的项目正是受管制最严的普通住宅,首期开盘价为每平米16000元左右,二期的申报价是2万元,一到价格听证会就被挡了回来。在预售证上突破不了的老李,决定想其他办法。根据以上研究成果,老李决定先推办公产品,一来可以冲业绩,二来后期的升值空间也比不上住宅。至于一直申请预售证的普通住宅项目,老李决定干脆不卖了,“到时候直接卖现房,售价也会更高一些”。 故事2拉大房源差异,新盘高价拿证 但对于大部分房企来说,住宅才是主力销售产品。“新盘在首次申报取证房源时,一方面要尽量争取高价,另一方面就要拉大房源差异,适度拉低取证均价。”一家房企营销负责人直言道,在政府新的游戏规则下,以前在中低端项目中使用的“一期相对低价入市——快销——涨价”的营销策略已失效。 亚豪机构副总经理高姗进一步解释,在住建委“一房一价”的预售要求下,多数项目在申请取证时期,就拉大了不同楼栋、不同户型之间房源的差价。 这样一来,在平衡整体取证价格、满足“限价令”要求的同时,房企也掌握了更多的主动性,更容易通过大户型、景观楼座等优势房源的推出,来实现项目价格的走高。近期开盘的房山区纯新盘铂铭郡即是这种情况,6月首期开盘价为11000元/平米,而7月加推二期房源时报价已达到14000元/平米。 故事3高端楼盘“突围”,需排队、承诺 “一个高端楼盘获批开盘,当月的区域网签价格就能被拉高几千元,从而影响当月的北京月度均价,区住建委会觉得压力非常大,所以均价在4万元/平米以上的高端项目每个月就批一两个,每个高端项目都要排队。”南城一个别墅开发商告诉记者,项目原本想6月开盘,但6月的高价房名额“给”了朝阳区一个项目,于是项目推迟到7月才拿到预售证。 而上述别墅项目最终获批的最高价格突破6万元/平米,成为大兴当地的价格标杆。据知情人士介绍,审批价格为最高上限,项目需承诺签约价格绝不突破“6万”。据周边的开发商介绍,该别墅开发商深耕区域10多年,和区政府的关系较为良好,加之项目位于四环,6万元/平米价格不比一些位于五环外的别墅项目高,从而才能顺利获批。 记者了解到,此前6月取证的朝阳区一个纯新盘别墅项目也采用了“承诺制”。该项目位于新热板块,也是区域内唯一在售的别墅房源,6月获得预售证的房源近300套,分布在40多个楼栋中,其中一些“楼王”房源获批的单价超过10万元/平米,而最低的房源则为47000元/平米。 “这次拿证的房源确实比较多,这个证拿下来了以后(区住建委)压力很大。”上述别墅项目的负责人表示,公司拿证前提前测算了通盘的货值、利润等指标,再安排房源申请,而为了顺利拿证,公司给区住建委承诺了签约的整体均价“非常合理”。 而考虑到该房企还有另一个在朝阳区的项目等待拿证,区住建委的口径是:“这个项目要是卖超了,另一个项目就别想拿证了”。在上述因素作用下,虽然近期该区域拍出高价地,该项目的报价有小幅上涨,但还是比较“克制”。 |
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