多地再现“日光盘”：一场艰难定价的跑量游戏

　　最近多个城市频频出现日光盘消息，比如，北京大兴中建国际港(楼盘资料)项目日销37.9亿元再次引发了广泛关注，该项目创造了2012年以来北京乃至全国的单盘单日成交纪录。而该项目此次开盘均价达到24500元/平方米，远远高出该楼盘在去年9月时19000元/平方米的价格。

　　再比如，万科在广州的一个楼盘，所推351套房源一售而空。他们在6月29日推出新货，开盘均价16000元/平方米，较上一期均价，已涨约3000元/平方米，本次推出的是“翠台”组团351套单位，户型包括70~124平方米的两房至四房。

　　还是广州，中海推出的“橙郡”二期产品，当天有近千名客户抢购，开盘仅两个小时，销控表上绝大部分单位已标注“已售”，当天成交5亿元，延续之前热销的势头。

　　有个消息在本周开始流传，万科在杭州的一个项目，每平方米起价要12800元，均价达15500元。该项目将于8月开盘，共计400套房源，现在正处于内部认筹阶段：认筹会员可享有存2万减4万的优惠。

　　这是“日光盘”模式的一种，通过内部认筹，先集中“卖掉”一批房源，加上开盘当天的散客，这样才能最大效率地实现“日光”。

　　这一天的“日光盘”够让营销线上人员忙个三到五个月。

　　开发商的圈子并不大，尤其是人员流动频繁，比如，杭州碧桂园的流动到杭州万科，这一切，都十分顺理成章，在这个上升行业中的一切变动都那么理所当然。

　　圈子里有许多消息也在暗涌着，万科的开盘价格，永远比消息来得更为低开。

　　“均价14800吧。”杭州本地的这家开发商，听到的数字更低。

　　“这还怎么做市场？”另外一家开发商说，价格体系乱掉了。

　　这个地块从2007年开始有开发商陆续进场，大部分的拿地高峰期在2010年左右，现在正是楼盘大量进入市场的时候。

　　就在万科的这块地的旁边，另外几家开发商显然深陷困局，他们预计在9月份开盘，这个价格，让左邻右舍十分为难。

　　压力一直都在，2012年7月31日，万科在该地块拿地，2013年1月23日规划出炉，只用了5个多月时间，这就是万科一直在打造的“5986”高周转开发模式。

　　他们地拿得便宜，2012年7月份，万科拍下该地块，当时楼面价仅为4430元/平方米。

　　“薄利多销，否则没办法做。”另外一家开发商对记者表示，他们在杭州市场去年也实现了日光，一期开盘的日光也十分振奋人心，这让他们的“跑盘压力”小了许多。

　　这个项目现在正在开第三期，现在售楼处每天几乎“门可罗雀”，“天气这么热，有几个售楼处有人在看房子？”上述开发商对记者表示，如果不赤膊肉战，根本不可能卖出房子，他们选择放弃了这个夏天。

　　这也是“金九银十”的重要原因，许多开发商都愿意在秋冬天发力，这几年的政策让许多开发商的季节感开始消失，谁知道下半年的情况怎么样？还不如先跑盘。

　　日光盘销售有多种模式，大部分的“日光盘”并不赚钱，赚的是吆喝声。

　　此前，杭州滨江房产集团股份有限公司(002244.SZ)董事长戚金兴对《第一财经日报》记者表示：“我要先生存下来，然后再去战斗。”

　　他坦言，他的定价策略是“不以成本定价格，要以市场定价格”。

　　2009年12月，滨江房产以17.1亿元的价格拿下的地块，成交楼面地价为12684元/平方米。到2012年3月份，滨江房产的开盘价是毛坯房15000~16000元/平方米，这一均价被媒体称为“破发价”。

　　大的开发商如此给力跑盘，开发商的压力可想而知，“很多楼盘被拉去陪练，小的开发商的定价痛苦万分。”华邦地产营销总监王慧说，这几年开发商面临着一层又一层的政策压力，大部分的开发商都选择了和时间赛跑。

　　这也是盛夏房价不降温的重要原因，国家统计局发布2013年6月的数据，70个大中城市新建商品住宅价格指数，与5月相比，70个大中城市中，价格上涨的城市仍达到63个。