房屋“以旧换新”：成效与难题

　　今年4月开始，多个城市陆续推出房屋“以旧换新”政策。3个多月过去，这项为了盘活二手房市场和促进新房市场去库存出台的政策效果几何？又在实践中暴露出了哪些亟待解决的问题

　　随着7月19日北京房地产业协会、北京房地产中介行业协会联合发出《北京市商品住房“以旧换新”活动倡议书》，四个一线城市全部加入了房屋“以旧换新”的行列。

　　今年4月开始，多个城市陆续推出房屋“以旧换新”政策。据《法治周末》记者不完全统计，截至目前，已有超100个城市启动此项业务。有的城市的政策覆盖范围从部分区域扩展到全市，有的城市的政策在不断完善，有的城市加入“以旧换新”列表的新房项目越来越多。

　　3个多月过去，这项为了盘活二手房市场和促进新房市场去库存出台的政策效果几何？又在实践中暴露出了哪些亟待解决的问题？

　　两种主流模式

　　梳理各地发布政策的主体，记者看到，有一部分城市的“以旧换新”政策发布主体是当地住建部门，以河南省郑州市为例，今年4月初，郑州市房管局、郑州市财政局等六部门联合印发了《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》，郑州的房屋“以旧换新”工作正式启动；还有一部分城市的“以旧换新”方案发布主体是当地的行业协会，北京、上海、广州、深圳4个一线城市的方案发布者均为当地的房地产行业协会和房地产经纪（或中介）行业协会。

　　梳理资料可以看到，方案发布主体为行业协会的城市，房屋“以旧换新”的模式基本都是住建部门指导下的中介帮卖模式。

　　以北京为例，参与到房屋“以旧换新”中的有房产中介、房产开发商，企业与购房人签订认购协议，约定交付订金后90天内，若旧房成功售出则按协议约定进行新房交易；若旧房未售出则按约定解除协议，15日内无条件全额退还订金，购房人无需承担违约责任；中介机构对签订新房认购协议的旧房“全城推，优先卖”，推动购房人换房交易并提供专属佣金优惠。

　　而在“以旧换新”政策的发布主体为住建部门的部分城市，房屋“以旧换新”的模式为收购模式，即房企直接收购旧房，购房者拿到的房款用于购买指定的新房项目，有的房企允许购房者加杠杆购买新房，有的房企则要求全款购房，而房企收购的旧房则可用于再出售、保障性住房或人才公寓等。

　　以郑州为例，郑州市提供了促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”的两种工作方式：方式一是郑州城市发展集团有限公司(政府指定作为收购主体，以下简称收购主体)收购二手住房，促成群众购买改善性新建商品住房；方式二是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。

　　易居智库研究总监严跃进告诉记者，在过去房屋置换模式中，由于涉及“卖旧”和“换新”两笔操作，所以存在连环单交易风险。旧模式下，交易中途终止的情况时有发生，交易违约现象和纠纷现象也容易出现。而“以旧换新”模式下，由于开发商大多设置了“解约保护期”，所以即便交易中途终止，也不存在违约一说。对于购房者或换房者而言，其换房压力和顾虑大幅减少，违约成本也几乎降低为零。这也就意味着交易的障碍性因素直接消除，大幅提高交易效率和便利度。

　　收购模式下的政策成效相对明显

　　上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，从全国的角度来讲，房屋“以旧换新”的整体成效还不是很显著。

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，“中介帮卖”模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前的“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。与之相比，“收购模式”下已有城市取得一定效果。

　　记者查询公开资料发现，少部分的城市公布了“以旧换新”的相关数据。

　　根据郑州市住房保障和房地产管理局发布的信息，郑州“以旧换新”工作开展3个月以来，目前，换房群众与城发公司已签订二手房收购协议3927套，已认购商品房1180套，群众通过市场化交易“以旧换新”完成1628套。郑州市住房保障和房地产管理局表示，在“以旧换新”等利好政策带动下，郑州市房地产市场出现了一系列积极变化，开发企业售楼部到访量增加约30%，二手房带看量增加约40%，4月至6月商品房销售量环比连续增长，有效提振了市场信心，稳定了市场预期。

　　严跃进说，可以看到的是，郑州市在房屋“以旧换新”方面的政策也在逐渐完善，郑州市二手住房“以旧换新”工作已取消试点期限和试点区域，在市内八区全面推行，由郑州城发安居有限公司收购的二手住房房龄由15年放宽至20年，居民参与房屋“以旧换新”的渠道也越来越多，新增支付宝“郑房交易”小程序后，现在已经有4个渠道可以参与“以旧换新”。

　　除了郑州，公开资料显示，南京今年4月启动的存量住房“以旧换新”试点活动成效也相对可观，南京的具体操作方式是由国企南京安居集团进行房源收储，同时将新房可购房源限定在旗下14个在售项目中。

　　根据南京安居集团公布的数据，截至6月27日，安居集团14个楼盘累计来访约3000组，交纳新房意向认筹金的换房人约690组；累计完成600多套房源的评估工作，已有208套存量住房签署了四方协议。

　　为了推动“以旧换新”，南京还制定了存量住房“以旧换新”活动公积金配套措施，对于参与存量住房“以旧换新”活动的缴存职工，参照多子女家庭公积金贷款额度，即新购房在公积金贷款原基础额度上上浮20%，个人为60万元、家庭为120万元。

　　卢文曦在接受记者采访时补充，“收购模式”下房地产企业需要注意的是，收购完的二手房用来做什么，是用于再次出售还是用于保障房，因为二手房收购后对于房企来说就是一种负担，纯出租的租金回报率很低，如何运营收来的房子可能会是个难题。

　　此外，在中介代卖的“以旧换新”模式下，可以看到的是，以旧换新对于相关新盘的到访量也有提升作用。

　　在北京的“以旧换新”方案中，龙湖集团旗下的御湖镜项目参与其中。北京龙湖品牌相关负责人告诉记者，自“以旧换新”政策7月19日发布后，虽然项目成交量短时间还未凸显，但售楼处的单周到访量有所提升，截至7月23日，当周到访量环比上周提升了15%，咨询量、复访量环比上周也有明显提升。这种幅度的增量在近1年还是不多见的。

　　资料显示，在深圳4月19日启动“以旧换新”后，深圳房产经纪公司乐有家联合绿景地产旗下位于南山区的项目“绿景白石洲”，率先试点开展“以旧换新”活动。据乐有家方面透露，活动推出后的首个周末（4月20日至4月21日），绿景白石洲的上客量与成交转化率双双提升，周末两天上客288批，“以旧换新”类别成交7套。

　　参与“以旧换新”的购房者更关注什么

　　北京龙湖品牌相关负责人告诉记者，在同对“以旧换新”感兴趣的购房者沟通的过程中，他们发现，购房者当前面临的核心问题就是如何在最短周期内完成从旧到新的置换，当然房子出手越快，购房压力越小，反之则很有可能错失心仪的房子。

　　可以看到的是，中介帮卖模式下，不仅传统的房地产经纪公司在努力帮二手房房东卖房，保利发展控股公司、越秀地产等开发商也组建了专业的置换团队，通过对房源进行多方面提升等服务，加速二手房出售。

　　严跃进从4月开始就对各地“以旧换新”的落地情况进行调研，他发现在希望快速卖掉房产的过程中，二手房业主更关心的主要还是价格的问题。

　　“有的二手房业主会考虑，如果是拿到市场上去卖，能不能卖得出去？如果房子是被开发商收购去，价格会不会被压得太低？这里的矛盾点在于，从换房者的角度看，他们担心中介公司或评估公司把二手房价格压得太低。而对于收购二手房的房企来说，过高评估二手房，也会造成财政压力增大或国有资产估值虚高的问题。”严跃进对记者分析。

　　在一些社交平台上，记者也看到大量讨论二手房评估价的文章，有的业主表示，自己的房子评估价高于市场成交均价，有的业主则表示由于房子估价低于心理预期而退出“以旧换新”。

　　“建议各地考虑进一步研究二手房的价格评估机制，避免让这一环节成为‘以旧换新’的堵点。”严跃进说。

　　公开资料显示，对于二手房价格的评估，江苏省太仓市的做法是，在5家具有专业资质的机构中随机抽取3家，分别对旧房进行估价，取平均值得出最终收购价；江苏省启东市则对于评估公司给出的价格，收购二手房的公司内部成立房产评估监督小组，进行二次评估，并对每套旧房进行实地走访，同步向房产经纪公司了解市场挂牌价格，最终得出评估价。

　　有的城市新房锁定期限过短

　　严跃进在调研中还发现，很多城市都在以旧换新中设定了新房锁定期限，即与新房开发商签订认购合同的业主，在锁定期限内如果没有将二手房卖掉，则可以无条件要回新房认购金。

　　在郑州，市民群众参加城发安居公司“以旧换新”活动过程中，房屋交易过户后因购房、装修等需要继续居住原有住房的，收购二手房的城发安居公司还根据群众实际需求给予不少于3个月的回租期。

　　“但一个现实的问题是，目前二手房挂牌量处于高位，在这样的行情下，楼层、户型、学区就显得格外重要。但即便通过中介优先帮卖模式，一些老房子也很难卖出，除非这些房子以‘白菜价’出售。所以我们会发现，有的城市‘以旧换新’中设定的锁房期限过短。部分三四线城市反馈的情况是，开发商参与‘以旧换新’协议约定的锁房期限为60天，但从实际来看二手房60天内很难卖出。”严跃进说。

　　公开资料显示，锁定期也在实践中发生了变化，目前不少城市已将新房锁定期延长到了90天。

　　但是，记者在采访中也了解到，如果有的楼盘本身就属于销售状况较好的楼盘，一旦锁定期过长，房企也会担心万一参与“以旧换新”的客户无法卖掉二手房，会影响房屋的正常销售。

　　此外，还有购房者担心，认购资金交给开发商之后，万一终止“以旧换新”，开发商退款的流程会比较冗长，甚至有的购房者担心开发商不予退款。

　　“在研究的过程中我们发现，广州市为了保证购房者的资金安全，专门设立‘以旧换新’资金监管账户，在‘以旧换新’期间，相关购房款会进入该专门账户，接受住建部门监管。完成购房手续后，相关款项才会由‘以旧换新’监管账户转至预售资金监管账户，按正常规定使用。”严跃进认为，广州市的这个政策是值得其他城市借鉴的。

　　新房选择面的问题值得注意

　　如果要继续推进“以旧换新”活动，那么购房者势必还会关注“怎么换”和“换哪里的新房”等问题。

　　目前可以看到的是，不少参与“以旧换新”的楼盘都有购房款项优惠活动，在新房交付前，一些楼盘还提供租房佣金优惠，让购房者在等待交房期间享受更多实惠。

　　严跃进在调研过程中还发现，部分城市的购房者反馈的情况是，一些参与“以旧换新”的开发商，并没有给出最大诚意，不仅没有拿出优质房源，更甚者有的开发商拿出的多半都是去库存难的较差房源，这就导致市场交易信心下降。

　　在有些城市的“以旧换新”中，记者发现，参与活动的楼盘大都位于远郊，还有的楼盘开盘一年去化率只有30%左右。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，如果开发商想要很好地利用“以旧换新”去库存，要把品质好、性价比高的“好房源”拿出来，要让“换新”的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。

　　“本身销售情况好的项目，也不太需要通过’以旧换新来促进销售。所以对于想要借助以旧换新来促进项目销售的企业来说，更应该考虑的是，如何通过研究客户需求，进行产品开发，进而吸引客户。”卢文曦建议。

　　需要更多部门参与

　　严跃进在接受记者采访时还提到一点，即2023年至今各地积极推进“以旧换新”工作以来，其参与的主体主要是三方，即房东、中介和房企。但其他主体的参与情况就偏少，这也导致多方资源配合力度不高。比如，银行等金融部门在此领域中如何参与，各地明确的细分政策并不多，或过于笼统。又比如，对于一些老破小房源的处置问题，涉及民生、保障等相关部门的支持政策几乎没有，也导致此类房源再次出售面临新问题。

　　李宇嘉在接受记者采访时也曾表示，建议更多的地方政府推进二手房“带押过户”，因为如果“带押过户”能实现，二手住房“以旧换新”会更加顺畅，成本更低，更受买卖双方欢迎。

　　“带押过户”如果想顺畅实现，就需要银行部门进行全方位的配合，甚至需要不同银行间进行信息交互换和服务对接。

　　北京一位不愿透露姓名的资深房产中介告诉记者，北京自从去年3月31日启动“带押过户”后，银行执行的情况并不太好，操作起来也不方便。在二手房买卖中，由于必须把房屋贷款全部还完才能在银行解抵押进而办理过户，所以当下通常的操作方法还是，卖房者先用购房者的首付款还剩余贷款，在这个过程中为了保障购房者的权益，中介会作担保，同时收取一定费用。

　　“即便有的银行不拒绝操作带押过户，但一般不承诺时效，而买卖双方通常出于时间成本的考虑，一般还是选择常规操作。”该房产中介说。

　　记者同时咨询了一家股份制银行关于带押过户的情况，对方给的回复是“目前还做不了”。