落地的房贷新政与差异的房贷利率

　　距5月17日房贷利好政策“三箭齐发”仅过去10天，已有多地火速跟进落实。5月26日，据北京商报记者不完全统计发现，截至目前，已有包括湖北省、云南省、河北省、福建省、吉林省、甘肃省、江西省、陕西省、山西省、海南省在内的至少10个省份以及重庆市、宁夏回族自治区、广西壮族自治区在内的多地明确全面取消首套、二套房贷利率下限，并下调首套房、二套房贷首付比例。宽松政策使得银行在设定房贷利率时拥有了更大的自主权和调节空间，有银行人士透露，利率方面，在按照当地监管政策要求执行的情况下，结合同业情况、贷款人资质等因素实行差异化定价。

　　多地官宣执行房贷新政

　　近日，多地密集官宣取消首套房和二套房贷款最低利率限制，并对房贷首付比例进行了调整。5月26日，据北京商报记者不完全统计发现，截至目前，已有包括湖北省、云南省、河北省、福建省、吉林省、甘肃省、江西省、陕西省、山西省、海南省以及重庆市、宁夏回族自治区、广西壮族自治区在内的多地官宣执行新政。

　　武汉地区商业银行率先将首套房贷款利率降低30个基点，从3.55%降至3.25%；二套房降低80个基点，从4.15%降至3.35%，降幅历史最高，按照二套房等额本息(30年)贷款200万元来算，利息减少近33万元，每月少还近千元。紧接着，合肥地区也传出执行新政的消息，北京商报记者此前从该地一国有大行个贷中心人士处获悉，合肥地区已自5月20日开始执行新政，首套房、二套房贷款利率均为3.45%。

　　在这之后，多省市纷纷响应“因城施策”号召，密集调整。如，5月23日起，河北全省各市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

　　福州市除了执行首付款比例新标准外，当地还明确在4月3日已取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限的基础上，取消福州市第二套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　甘肃省贷款利率政策下限方面，人民银行甘肃省分行要求，兰州、白银、平凉3市，在前期已取消首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的基础上，取消二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。嘉峪关、金昌、天水、武威、张掖、酒泉、庆阳、定西、陇南、临夏、甘南等11个市州，取消首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

　　相较二、三线城市在房贷政策上的调整，北京、上海、广州、深圳一线城市则较为谨慎，截至目前，还未有进一步动作。中国(香港)金融衍生品投资研究院院长王红英指出，一线城市房价相较于二、三线城市更为稳定且易于调控。

　　在易居研究院研究总监严跃进看来，房贷政策的动态调整是基于全国房地产市场的大体趋势，尽管各地具体情况可能有所差异，但预计都会有所动作，尤其是在首付比例、房贷利率等方面，尽管这些调整在时间上可能有所不同，但可以预见的是到5月底应会出现更多放宽限制的政策。

　　制定差异化信贷策略

　　取消个人住房贷款利率政策下限，增加了银行在房贷利率定价上的灵活性。人民银行发布的《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》中指出，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限(如有)，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

　　人民银行各省级分行也提到了银行自主决定是否设定下限，执行差异化信贷政策的要求，例如，结合全省首付比例下限等因素，自主确定每笔贷款的具体利率水平和首付比例。

　　有股份制银行相关部门负责人在接受北京商报记者采访时表示，根据监管出台的最新政策，该行对新申请住房贷款按照当地监管政策规定执行。首付方面，首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例均根据当地监管要求执行。利率方面，在按照当地监管政策要求执行的情况下，结合同业情况、贷款人资质等因素实行差异化定价。

　　“下阶段，在按揭贷款投放方向上，将继续服务好居民刚需及改善型住房购买需求，通过提供住房按揭贷款以及配套的综合服务，充分满足人民群众对优质住房和美好生活的需求，促进房地产市场高质量发展”，上述股份制银行相关部门负责人说道。

　　通常情况下，在制定差异化信贷策略时，银行往往会对借款申请人的信用历史、收入稳定性、债务负担等进行全面审查。基于借款人的个性化风险状况，实施精细化利率定价，低风险客户可享受更优惠利率，而高风险客户则相应调高利率，以平衡收益与潜在风险。下一步，银行将在确保风险可控的前提下，设定每笔贷款的具体利率水平，制定差异化贷款策略。

　　在严跃进看来，制定差异化信贷政策的关键点在于借款人的还款能力，他进一步指出，对银行来说，未来的趋势将侧重于分析哪些职业群体的收入前景更佳，传统上，银行偏好向如教师、医生等职业稳定群体发放贷款，不过，近年来，其他一些行业收入水平正在提升，银行在评估贷款时需密切关注这些行业变化，以便更好地判断借款人的还款能力和经济状况，从而作出适应市场变化的信贷决策。

　　从“因城施策”的角度而言，王红英直言，未来房地产市场将趋向于区域差异化定价策略，但这不是基于客户风险的分类，而是根据不同城市的具体情况制定房贷政策。例如，三、四线城市政策可能更为宽松，二线城市适度调整，而一线城市则继续坚持谨慎控制的原则，对现有政策进行微调而非全面放开，旨在维护市场稳定。各区域根据自身的经济发展水平、居民资质及产业背景，实施差异化、透明化、公平化的房地产政策调整，以实现房地产市场的长期健康发展。