地产股强势反弹 机构预判优质公司有望价值回归

　　近日，部分一线、新一线城市放松限购，强烈政策预期带动市场情绪反转，港股、A股市场的地产板块大举反弹，多只个股股价自四月中下旬以来已翻倍。在机构投资者看来，受博弈性情绪驱动影响，地产板块的股价变化比实际基本面波动更大。随着政策指向新一轮‘去库存’，行业政策底已经显现，有利于实现库存去化，但传导到投资端仍需要时间。不过，在过去数轮周期中，股市反应往往领先于基本面，部分优势集中、极度低估、商业模式稳定的优质地产和物业公司已存在结构性机会。

　　地产板块强势领涨

　　同花顺数据显示，5月16日收盘，同花顺房地产服务行业涨超8%，建筑装饰、建筑材料等涨超2%。基金方面，港股通金融ETF上涨4.82%，多只房地产、银行、建材相关ETF涨幅超过3%。个股方面，港股的地产股涨幅尤其凶猛，粤港湾控股盘中股价一度上涨逾300%。

　　自4月中下旬以来，地产板块就开启了强势反弹，多只金融、地产ETF涨幅超过20%。港股的地产股反弹幅度尤为可观，4月22日至5月15日，世茂集团涨超200%，中国奥园、华南城、时代中国控股、佳兆业集团等涨幅超过100%。

　　消息面上，5月16日，云南省大理白族自治州人民政府发布《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的实施意见（试行）》。提出加快构建以保障性租赁住房为主的城镇住房保障体系，鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房。此前，杭州市临安区住房和城乡建设局也发布公告，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。

　　对于近期地产板块的强势反弹，沣京资本认为，地产板块下跌时间长、幅度大、机构持仓少，叠加外部环境出现积极改善信号，因此股价出现一定程度博弈性质的上涨。从市场整体来看，在经济复苏的早期，可关注以可选消费（地产、汽车、家电）和外需为代表的终端需求。

　　市场情绪迅速传导

　　市场的反应来源于政策端强劲发力。近日，地产利好政策持续出台，无论是需求端一线、新一线城市密集放松限购，以及全国多地开展存量住房“以旧换新”政策，还是供给端中央政策发力城市更新和宅基地供应，均向市场释放出利好，市场情绪迅速传导。

　　“近日地产政策出现‘统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施’这一新表述，指向新一轮‘去库存’的政策转向。”煜德投资对记者表示，抛开个股安全边际不谈，整个行业经历了洗牌和出清，若今年地产中枢逐步企稳，有一批优质房地产企业，尤其是国企、央企的股票可能会先于行业见底。

　　丹羿投资也表示，决策层定调“消化存量住宅”。若地产稳住，情绪修复会比较剧烈，对于整个地产链条的行情都有促进作用。目前仍处于政策博弈阶段，需要持续跟踪后续政策和真实落地效果。

　　优质公司投资机会或现

　　随着重磅政策逐步出炉，有机构发出了“这次地产不一样”的感叹。丹羿投资认为，近期政策密集出台，涉及放松限购、以旧换新等需求端政策帮助实现库存去化，乐观预期年内核心城市房价有可能企稳。

　　尽管有观点认为，当前地产股谈安全边际为时尚早，但考虑到过去地产周期均呈现政策行情领先于基本面，不少机构投资者表示，部分优势集中、极度低估、商业模式稳定的优质地产和物业公司已存在机会。

　　在具体个股选择上，煜德投资认为，房地产行业在A股和港股市场有几百家上市公司，从中甄别优质公司十分重要。核心是投资资产负债和信用状态比较好的地产公司，需要观察这些公司的品质控制和操盘能力等，可持续关注集中优势资源、估值合理甚至低估的地产公司，尤其是央企、国企。此外，过去两年出清更加彻底的港股市场在全球都极具性价比，具有稳定商业模式的优质地产、物业公司，在海外流动性改善和国内经济复苏的环境下更具有创造超额收益的机会。

　　沣京资本进一步表示，当前房地产板块的核心风险在于企业经营的现金流转是否顺畅。一些公司逆市保持着较强销售能力，资产负债表相对较为健康，一旦市场企稳修复，就会形成相对正向循环。在房地产市场发生供需格局变化、商业模式调整之下，地产股票的投资会变得更加复杂。从资产价值和安全性角度看，央国企或者经营稳健的地产公司呈现一定的安全边际。同时，地产公司投资价值的思考角度可能发生变化，那些真正经营稳健、高品质、强品牌的公司有望价值回归，而更多公司难以回到之前的经营业绩与估值水平。值得关注的是，在房地产开发企业之外，物业管理、地产经纪、代建公司等其他商业模式的投资机会也会出现分化。