经营性物业贷款资金“松绑” 上市房企热议产业发展新模式

　　1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》(下称《通知》)。在业内人士看来，该项政策的出台有望为那些持有经营性物业的房企带来利好，以这些经营性物业作为增信工具，既有助于房企盘活存量资产，降低银行风险，又可增加房企流动性，提振市场信心，推动房地产市场平稳健康发展。受此影响，1月25日，房地产板块表现活跃，光大嘉宝、新黄浦、锦和商管等股票涨停，新城控股、绿地控股、万科等个股涨幅超过5%。

　　《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

　　有上市房企高管向上海证券报记者表示，原先房企比较核心的资产能做经营性物业贷款的基本已做得差不多了，现在就看政策能否放大融资规模，包括对于租金的要求，贷款金额能否有所提高，因为租金测算和物业本身提供的价值之间有差异，往往租金评估的价格相对较低，市场价格相对较高，看是否能按照市场价格去扩大融资规模，这是各家房企比较看重的。现在各家房企最难的是集团总部，因为集团总部资金来源比较有限，如果贷款资金能够统筹使用，那么对于房企的流动性会有比较大的帮助。

　　另一家上市房企董秘表示，推进房地产发展新模式势在必行，包括此次发布的经营性物业贷款政策也是这个方向，有助于增加房企流动性，防范化解行业潜在风险。“政策刚刚出台，究竟能形成多少增量借款目前还不确定，后续存量借款是否有机会转化为适用于新规则的借款可能也会影响政策的效果，还要看政策具体落地情况。”

　　经营性物业贷款此前已成为房企重要的融资渠道之一。龙湖集团首席财务官赵轶在公司2023年中期业绩发布会上透露，截至2023年上半年，龙湖集团的银行融资占比约为55%，尤其是经营性物业贷款2023年上半年同比增加100亿元，达到400亿元，整个账期很长，为公司的长期发展奠定了基础。“我们在深化与银行合作做经营性物业贷款，目前我们有76个已开业的重资产商业项目，经营性物业贷款只做了47个，还有30个左右的余量，未来还有40个左右的商业项目会逐步开出来。”赵轶表示。

　　吾悦广场经营性物业贷款是新城控股的融资亮点，具备融资期限长、还款安全等优势。据悉，2023年前8个月，新城控股以吾悦广场为抵押的经营性物业贷款及其他融资合计约110亿元。

　　万科积极发力商业业务。近日，万科内部发布组织调整和人事安排，成立商业事业部，万科7区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长，同时兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人。

　　万科方面表示，公司一直坚持开发经营服务并重的战略，此次组织调整和人事安排是匹配战略发展的需要。