变化之间看楼市

　　“人因宅而立，宅因人而存。”安居乐业，是中华民族几千年来固有的文化传承。

　　从老子的“安其俗，乐其业”，到杜甫的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，再到如今的“住有所居”，住房一直承载着人们的期冀和憧憬，既关系经济社会发展，也关乎万千幸福生活。

　　“房子”“房价”一直牵动着老百姓的神经。今年以来，楼市经历阶段性调整，一季度前期积压的购房需求集中释放，市场有所改善，二季度市场回归常态化运行。在近期的调研走访中，记者观察到一些新动向。

　　7月31日，在江苏省南京市不动产登记中心华侨路服务大厅，我们见到前来办理个税退税手续的赵先生。

　　今年年初卖掉80多平方米自住房，6月初花540万元买下120多平方米的南部新城改善房，赵先生十分满意。“多亏了改善性住房换购税费减免政策，今天办理了4万多元的退税。”他说，“比起房价虽没多少，但这可是实实在在的实惠。”

　　而今年一直在看二手房的北京市民陈馨，最近却放缓了购房脚步。“周边二手房房价比几个月前降了一些，还想再等等。”

　　在上海，太平洋房屋闵行区银都路店店长老刘告诉记者，集团研究部数据显示，上海7月最后一周的二手房成交量3100多套，环比增加了500多套。

　　有人仍在观望，有人果断出手。购房者的不同心态，折射出市场供求关系变化叠加政策优化调整下的房地产市场走势。

　　7月24日召开的中央政治局会议对楼市作出重大判断和部署：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

　　“供求关系发生重大变化”——在房产中介行业摸爬滚打10多年的李女士对此深有感触。2009年大学毕业就进入北京房产中介行业的她，10多年来亲眼见证了市场的变化调整。“当年门店附近的房价一两万元一平方米，没想到后来每平方米涨到五六万元，有的核心地段甚至涨到10多万元。”她感慨道，“这两年，随着调控政策的加强，房价终于稳住了。”

　　回忆起市场火热的日子，房地产开发企业融信中国营销有关负责人坦言当年场景仍历历在目：“当时在杭州、宁波等热门城市，上千套房子一上午就能卖掉，很多楼盘都是‘日光盘’，买房甚至要靠摇号。”他说，但现在摇号买房的情况就很少了，购房人选房的空间也更大。

　　楼市的发展变化在统计数据上也有直观反映：2008年，全国完成房地产开发投资约3万亿元，商品房销售面积6.2亿平方米；到2021年这两个数字分别增长了近5倍和近3倍，达到14.76万亿元和17.94亿平方米。

　　随着楼市的发展，全国人均住房建筑面积也显著提升，从20世纪90年代的8平方米左右，增长到2020年的约42平方米。2020年的普查数据显示，我国家庭户人均住房约1.2间。

　　过去，市场曾供不应求，这其中有大量的刚性和改善性居住需求，也难免有各种投资投机性需求。

　　当前，楼市逐渐进入新的发展阶段，住房总量短缺问题已经基本解决，人均住房建筑面积明显提升。同时，宏观环境也在变化，近年来人口增速放缓乃至首次下降，城镇化进程进一步放缓，房地产更加回归理性……

　　市场降温下，人们对好房子、好社区的改善性需求在日益升温。

　　可以说，经历几十年高速发展后，我国房地产市场整体走过供不应求阶段，住房短缺矛盾逐步得到解决；坚持“房住不炒”的定位，过去形成的高负债、高杠杆、高周转的房地产开发经营深层逻辑正在改变；房地产市场正在从增量为主转向存量为主，从“有没有”向“好不好”的时代迈进。

　　因时而变，因势而动。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，对政策进行调整优化，正是科学应时之举。

　　实际上，近两年，各地陆续对楼市优化调控，推出降低首付比例及房贷利率、优化限购政策、公积金支持、换购住房个税减免等政策措施。

　　中央政治局会议对房地产调控定调后，多地都在积极行动。合肥市出台推进商品房“现房销售”试点、探索商品房销售按套内面积计价等举措；郑州市宣布落实“认房不用认贷”政策；北上广深表态更好满足居民刚性和改善性住房需求……

　　记者调研了解到，7月底以来，有购房者积极看盘、询问中介，购房意愿明显增强；也有的担心新政出台后市场需求增多，选择提前出手；还有的购房者在观望等待。

　　促进楼市平稳健康发展，相关部门持续释放出积极信号——

　　7月底，住房和城乡建设部表示，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；

　　7月26日，税务总局梳理发布近几年相关税收优惠政策指引，涉及个人购房契税、增值税等；

　　8月1日，中国人民银行明确，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率；

　　8月4日，国家发展改革委表示，在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力……

　　据了解，还有很多城市正在研究制定新的支持购房需求的政策措施。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，更多地方调控细则出台，将给房屋交易和市场信心提振带来利好，但这并不意味着新一轮刺激的到来。推动房地产市场健康稳定发展，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，长期思路在于不断优化供给体系。

　　加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造，托起新市民和新青年的“安居梦”，无疑是重要方向之一。

　　上海市首批“城中村”改造试点、中心城区最大城中村红旗村是一个鲜活案例。走进这里，很难想象一片曾破败不堪的城市“边角料”，正崛起为充满活力的城市副中心——

　　高楼大厦拔地而起，文化场域加速建设，高端产业集聚区呼之欲出。近1600户家庭已安居；购物中心“中海环宇城MAX”即将开业；刚刚交付的包含165套房间的保障性租赁住房楼栋已启动招租……

　　有专家算过一笔账，预计未来3年，21个超大特大城市每年城中村改造投资规模或在万亿元左右，与保障房建设有机结合，在拉动内需、惠及民生方面将大有可为。

　　如今，“安居”的内涵更广阔、更立体、更丰富。万千广厦，那一砖一瓦筑起的不仅是为百姓遮风挡雨的住房，更是创造高品质生活空间、推动人与环境和谐共生的重要载体。

　　随着经济恢复向好，一系列优化调整政策落地显效，房地产市场将逐步走稳、更加健康，也将温暖更多人安居乐居的梦想。