“防风险+保民生+促消费”相互协同 房地产市场转入新发展模式

　　化解房企风险、提振楼市信心、改善房地产行业资产负债表……这是过去一年房企、地产从业者以及购房者十分关注的话题。那么，关于房地产市场，今年全国两会释放了哪些新信号？

　　仔细研读今年政府工作报告后可知，有三大方面内容值得关注，一是有效防范化解优质头部房企风险；二是支持刚性和改善性住房需求；三是加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题。这意味着，今年房地产行业将聚焦“防风险+保民生+促消费”三大方面，促进行业走向新发展模式。

　　全国人大代表、58同城CEO姚劲波向《证券日报》记者表示，“当下，房地产业已从‘增量时代’进入到‘存量时代’。基于此，建议拓宽房企的融资通道、优化预售资金监管制度、加速数智化落地，让房企行稳致远。”

　　至于房地产行业如何向新发展模式转变？姚劲波认为，房地产行业本身需要从“带动经济发展”单引擎作用，向“经济发展与保障民生需求”的双引擎作用转变；地方政府逐步从土地财政向优化税收结构转变；房地产开发从“旧三高”模式向更关注城市低碳化发展、提供与居住需求升级相匹配的产品与服务品质升维的模式转变。

　　　多措并举化解房企风险

　　　　改善行业资产负债表

　　今年政府工作报告提出，“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。

　　“过去几年，房地产行业规模快速扩张主要靠‘快周转战略+高杠杆’模式，这种发展模式是不可持续的。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，建立良性循环模式需要继续降低企业杠杆，动态调整政策，促进整体市场平稳运行。

　　“要防止风险扩散到优质房企。当下实施‘三箭齐发’等政策，重点是稳定优质房企，这是行业和市场的基本盘。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，对于其他出险企业，应坚持市场化原则，该破产的破产、该重组的重组。

　　“降杠杆、缩规模是当前改善房企资产负债情况的主要方式，也是控制风险的主要手段。保持合理负债水平、调整债务期限结构及融资结构、提升股权比例是降杠杆的主要途径；推动收并购、发行CMBS/CMBN、REITs等实现资产出表，可达到补充现金流和缩表的效果。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示。

　　至于实操层面如何落地，中指研究院市场研究总监陈文静向《证券日报》记者表示，“2022年底，金融16条‘三支箭’等政策措施先后出台，至今已有超190家房企获得银行授信额度超6万亿元，交易商协会已受理储架势发债申请超1400亿元，近40家企业公布定增、配股募资计划。其中，碧桂园、雅居乐已完成配股，企业融资环境持续改善。”

　　在优化A股房企股权融资后，据公开数据显示，截至目前，共有14家房地产企业发布再融资预案，预计融资合计约573.16亿元；在全面实行股票发行注册制过程中，多家房地产企业的再融资申请已顺利平移至交易所，近日均已受理。

　　“此外，房企可以拿出优质自持物业，参与REITs发行，实现资产出表与现金补充的双赢。”刘水表示，当前房地产行业正在进入存量时代，盘活自持物业成为补充现金流、提高资产流动性的良好手段。

　　今年2月份，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》，明确不动产投资范围、管理人试点要求等。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，“从房企角度来看，私募基金入场将有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，化解房企金融风险。”

　　“对于持有商业地产的房企来说，要提升运营效率、加强地产的盈利能力，进而做高商业地产价值，有利于REITs的发行与融资。对于持有租赁物业的房企来说，要积极打造长租品牌，贴合政策开发长租市场。一方面利用窗口期通过REITs实现融资，另一方面也为探索新模式、拓展经营方向打好基础。”刘水表示。

　　全国政协委员、中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官张懿宸建议，阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs工具，助力化解住宅交付风险。具体来看，盘活问题房企的存量资产，通过“问题房企”和“优质资产”的隔离，控制产品风险；所募集资金除归还项目自身的负债以外，全部用于解决问题房企自身的“烂尾楼”交付问题，严禁挪作他用；制定特殊的募集资金监管要求，针对该类别企业和资产的特殊情况，建立专门的资金监管机制。

　　刘水认为，私募基金投资此类项目有两种方式，一是注入股权资本，二是提供相应借款，为项目开发建设提供资金保障，加速项目“保交付”进程。不动产私募基金的投资范围相对公募REITs更为广泛，资金体量也更为庞大，对房企来说是更有潜力的融资方式。

　　刘丽杰表示，展望2023年，化解房企风险仍将是各地政府的关注重点，各项已出台政策将进一步深化落地，房企金融风险有望加快出清。

　　落实“保交楼”保民生工作

　　　　激活楼市需求提振购房信心

　　多位行业专家表示，在防风险、改善行业资产负债情况同时，要将政策着力点落在进一步强化“保交楼”保民生、支持合理住房消费需求等方面，坚持“房住不炒”定位。

　　“‘保交楼’仍是化解房企金融风险的重要一环。”刘丽杰表示，新房项目顺利交付，满足刚性和改善性需求，房地产市场才能从根本上恢复平稳发展。2022年，在多项金融政策支持下，“保交楼”取得一定进展，但仍有一定体量的停工项目尚未得到妥善处置，2023年“保交楼”任务仍需努力落实。

　　当前，多地都将“保交楼”工作视为重要任务。比如，吉林省今年要求完成1.5万套保交楼任务；安徽省推进房地产开发项目逾期交房专项治理，加强商品房预售资金、交付质量等监管力度。

　　“对于房企来说，要抓住当前各项利好政策，通过补充资金完成‘保交楼’任务，通过借新偿旧、合理展期缓解偿债压力，通过收并购等市场化方式实现资产‘瘦身’。”刘水表示，在积极主动化解风险的基础上，房企才有望在销售市场和融资市场上重获信任，进而修复现金流。

　　今年政府工作报告指出，“支持刚性和改善性住房需求”。2022年以来，各地持续出台优化购房信贷、公积金、松绑限购、限售等政策，降低购房门槛及成本，加快刚需及改善性需求入市。

　　全国人大代表、荣华控股集团董事长崔荣华建议，在全国范围内推行住房商业贷款转住房公积金贷款的政策。她表示，“在房地产市场规模大、影响人群数量多的一线城市，加快推行速度，让惠民政策尽快落地，在已出台‘商转公’政策的城市出台实施细则，推动‘商转公’的真正落地，并为后续跟进城市提供参考样本。”

　　全国政协委员、国务院发展研究中心原党组书记马建堂表示，在居民消费中，住房及相关消费占比很高，去年四季度中央出台了稳定房地产市场的若干条政策，目前一些一线城市的房地产市场有所复苏，消费和价格都有所回升。

　　“要继续实施中央已经出台得稳房地产市场的举措，多种方式缓解房地产开发企业的流动资金困难，鼓励刚性和改善性住房消费需求。总之，一定要把房地产市场稳住。”马建堂说。

　　“预计需求端的支持性政策仍将保持连续性和稳定性。”刘丽杰表示，当前市场修复态势尚未稳固，仍要进一步修复市场预期，应加大对改善性住房消费的支持力度。

　　陈文静表示，“预计未来针对新市民住房的政策支持力度将进一步加强，特别是在新市民人口较多的城市，降低购房门槛和购房成本均有一定空间。同时，对于购买家具、家电等配套消费的金融支持力度也可以加强。”

　　告别高负债无序扩张时代

　　　　推动向新发展模式平稳过渡

　　今年政府工作报告提出，“要加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题”。在业内看来，这是房地产新发展模式的重要支撑点。

　　全国政协委员、四川省商会副会长、明宇实业集团有限公司董事长张建明建议，同步推进保障性住房建设和商品房市场化，完善住房“双轨制”长效体系。应将“人人有房居”而非“人人有房产”作为政策导向，一手抓保障性住房建设，一手抓商品房市场化，加快完善住房“双轨制”长效体系。

　　“从住房结构来讲，保障性住房的建设规模将会进一步提高，向更多的人提供低成本住房。在实现‘住有所居’的同时，也能起到稳定房价的作用。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，“房价稳定了，地价也就稳定了，进而预期也就稳定了。”

　　为了加快发展保障性租赁市场，2023年1月份举行的全国住房和城乡建设工作会议，把发展保障性租赁住房，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题，作为2023年房地产市场工作的重点内容之一。

　　那么，如何扩大长租市场规模，同时确保租赁市场有合适的回报率呢？上海易居房地产研究院咨询中心总监姚腊向《证券日报》记者表示，可以从降低租赁住房建设运营成本和完善退出机制等方面入手。一方面给予住房租赁企业一定风险补偿和其它相关政策支持；另一方面，通过确立清晰的产权关系和建立稳定的租赁关系，不断丰富基础资产类别，加快推进租赁住房领域REITs。

　　实际上，2022年12月份，证监会副主席李超曾提出，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

　　“此外，还可以发展公共服务，提升租赁住房本身的质量，优化租赁住房周边配套设施，改善居住体验。通过探索积分赋权等方式，使公共服务的享受标准与住房拥有情况脱钩，使租赁群体也能享有同等范围与质量的公共服务资源。”姚腊如是说。

　　更重要的是，对于业内极为关注的房地产新发展模式，有分析人士称，核心之一就是低负债、稳杠杆、重运营，房企业务重心从前端开发向后端运营服务转移，完成从开发商到运营服务商的转变。中金公司研报表示，新发展模式蕴含着未来房企发展的五个新方向，一是新建商品住宅逐渐转向重点服务于改善型需求；二是保障性和市场化租赁住房将成为发展蓝海；三是综合城市更新能力将为企业带来更多机遇；四是存量房经营和交易活动的体量逐步扩大；五是房地产金融服务业务更加规范化发展。

　　“房地产新发展模式既是指业务方向的新模式，也是指经营策略的新模式。房企要将业务发展方向与当前改善资产负债表的导向相结合，在降低杠杆、缩减负债的前提下探索对应的发展模式。”刘水认为，房企首先要立足于开发业务，在此基础上结合政策导向探寻新的业务发展方向，如参与城市更新、改善型住房建设、长租项目建设等。

　　总体而言，当下的房地产行业已经告别高负债模式，走上向新发展模式平稳过渡之路。