用经营贷置换房贷是馅饼还是陷阱？存政策和法律风险

　　用经营贷置换房贷 馅饼还是陷阱？

　　贷款违规进入楼市影响征信记录 弄虚作假申请贷款可被追刑责

　　目前，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户，甚至能给予3%左右的优惠利率。房贷利率与经营贷利率的利差，让很多中介看到了“商机”。

　　“房贷置换，500万贷款10年省百万利息”“最低利率3.4%，速度快额度高”……最近，不少房贷客户都收到资金中介打来的推销电话，劝说他们将手头利率较高的房贷转换成利率低的经营贷，省下大笔利息。事实果真如此吗？

　　北京青年报记者采访多名业内人士发现，所谓的贷款置换操作，不仅存在多种隐性收费，还潜藏着政策和法律风险。一旦金融机构发现违规操作，会立即要求贷款人在短期内还清所有欠款，若无法及时还款，或因骗贷而担刑责。

　　现象

　　中介推房贷转经营贷业务

　　经营贷，顾名思义，是为了满足企业经营活动需要发放的贷款。据了解，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率(LPR)的逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户甚至能给予3%左右的优惠利率。

　　个人房贷虽然也大都与LPR挂钩，改为LPR加点的方式定价，但是存量房贷客户的加点幅度已经在房贷合同中固定。因此，不少前两年办理房贷的客户现在的房贷利率仍在5.5%甚至6%以上。二者的利差，让很多中介看到了“商机”，并宣称会提供“一条龙”服务。

　　因为经营贷是针对企业的贷款产品，所以贷款者名下必须要有公司。

　　北青报记者以客户身份咨询从事多年资金中介业务的“王经理”。他表示，现在房贷置换经营贷特别合适，利率能做到3.4%，只要名下有北京城区的住宅就行。“王经理”表示，入股公司有关的各种手续和申请贷款的所有资料，他们都会帮忙准备。不过，客户需要将房贷先还清，解除原来的房贷抵押，再向银行申请经营贷。如果客户自己不能还清原来房贷，他们也可以提供过桥资金。

　　“王经理”还强调，贷款下来后，不能直接打进客户自己账户，必须有“第三方”，也就是企业采购原材料等经营活动需要对接的供货商。“第三方收到贷款后再把钱打进你的账户。”

　　这样“周到”的服务，肯定不是免费的。“王经理”说，他们的收费标准是贷款额的1%-2%，会根据每个案例的实际难易程度有所区别，如果涉及第三方，可能还会单独收费，一般是0.5%。过桥资金每日利率一般是千分之一。

　　北青报记者从其他市场人士处了解到，房贷置换经营贷的基本操作都是“王经理”所介绍的“套路”，但是收费标准会有所不同。比如，过桥资金利率，不同城市不同中介的标准有高有低，低的能到万分之五，高的能到千分之二。但是，只要经营贷没放款，这笔过桥资金是用一天就要收一天。虽然中介都说很快就能搞定，但现实中也有部分客户在贷款过程中遇到意想不到的“岔子”，一个月才放下款来，过桥利息就花了一大笔。

　　值得一提的是，所有这些手续费和利息都是转贷的成本。公开报道显示，少数“无良”中介会在办理过程中，以各种名义加收额外费用，比如担保费、公证费等，转贷者最后发现，转贷的成本比预想的高了很多。

　　风险

　　经营贷需要定期续贷

　　事实上，不少现实案例表明，用经营贷置换房贷的客户将面临重重政策和法律风险。绝大部分中介也不会把其中所有的风险告诉客户。

　　某国有大行信贷部门的专业人士告诉北青报记者，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市，特别是去年以来，监管力度明显加强。靠中介包装申请经营贷肯定是违规的。银行会对申请经营贷的公司有多方面的要求，以他所在的银行为例，必须要求公司经营满一年，贷款人担任法定代表人和主要股东满一年以上才可以申请贷款，包装后的公司通常变更时间较短，不符合银行经营贷的要求，银行也会对此加大审核力度。即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷，在贷后管理中，银行也会跟踪该公司的经营情况，一旦发现异常，监测到贷款违规进入楼市，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信也会留下不良记录。

　　北青报记者发现，对于违规包装出来的经营贷，抽贷并非小概率事件。去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，甚至不得不低价卖房筹款。

　　深圳市民舒先生2020年曾在中介的操办下，用自己名下的一套二手住房抵押，申请了200万元经营款用作首付。去年8月初，他突然收到银行通知，要求在30天内还清全部违规贷款，否则不仅会有罚息，还要进入失信名单。舒先生一时卖不掉手里的房子，又没有那么多余钱，情急之下只能借高息过桥资金还贷。面对每天近2000元的过桥日息，再加上二手房难以出手，舒先生说自己度日如年。最后不得不将二手房降价卖出。

　　此外，大部分银行会要求经营贷客户1年或3年，最多5年续签一次。利率越低，续贷的间隔越短。每次续贷，银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷，更不会保证续贷时利率与原来一样。

　　对贷款者压力更大的是，续签的时候，不少银行会要求先归还本金，等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。这意味着，客户很可能还要找中介的过桥资金应急。

　　有银行人士表示，最近两年因为疫情的原因，为支持实体经济，正常经营的小微企业基本都能无本续贷，很多人会感觉经营贷很宽松，以后政策如果变了，优惠便利条件没有了，贷款利率也可能会变高。这都是借款人必须考虑的政策风险。

　　提醒

　　贷款申请弄虚作假或追刑责

　　从中介的“一条龙”服务看，用经营贷置换房贷整个流程，手续繁杂，环节众多。任何一个节点出现差错，都可能让贷款者蒙受损失，甚至遭遇法律风险。

　　北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师举例说，经营贷的贷款不是直接进入本人的账户，万一遇到不讲信用的第三方，或者第三方出了意外情况，也可能拿不到钱或不能及时拿到钱。此外，中介提供的过桥资金如果出了问题，贷款者不仅拿不到钱，还将陷入债务纠纷。

　　许桂林提醒大家，找中介包装经营贷最严重的后果，并非金钱或个人征信的损失，而是有“牢狱之灾”。如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为，又给银行造成坏账，可能涉嫌骗取贷款罪，银行可以报警追究刑事责任。

　　据了解，我国《刑法》规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额在100万以上，给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。