前8月楼市“大病初愈、但仍虚弱”特点仍在

　　易居研究院智库中心发布的8月《百城新房成交报告》显示，2022年1-8月份，全国100个城市新建商品住宅成交面积为18532万平方米，同比增速为-44%。这意味着，当前市场交易相比2021年同期水平缩水了近四成。若将相关数据进行分解，可以看出，2022年上半年，全国百城同比增速为-48%，而7-8月份该数值为-33%。

　　换而言之，7-8月份虽然数据表现不好，但依然在年初累计降幅收窄方面发挥了积极作用。只不过楼市“大病初愈、但仍虚弱”的特征还在，因此，下半年9-12月份，提振楼市交易行情的紧迫性依然很大。

　　2022年1-8月份，100个城市的新建商品住宅成交面积相比2021年同期水平，几乎都呈现了明显下降态势。一个例外城市是嘉峪关，其2022年市场数据表现优良，这与该城市安置房交易数据密集网签有关。此外，1-8月份，西安、成都、上海楼市交易行情不错，这与当地购房需求、购房政策调整等有关。

　　8月新房成交有压力

　　从2022年8月单月数据来看，全国100个城市新建商品住宅成交面积为2389万平方米，环比下降8%，同比下降32%。8月整体呈现出“环比小降、同比降速收窄并不明显”的特征。

　　2022年7-8月，房地产市场面临宏观经济压力、疫情冲击、高温气候等不确定性因素的干扰，因此相比6月良好态势，交易数据略差。但即便是这样，该交易数值也比2022年4月份低谷期要好很多。从这个角度来讲，楼市复苏基础依然是牢固的。

　　从同比情况来看，基于单月成交面积同比增速数据，也可看出市场压力和变化。

　　自2021年6月份以来，新房成交同比增速总体上处于持续下降、降速先扩大后收窄的态势。尤其是2022年4月出现了61%的较大降速。而5-6月份该指标又明显改善，其中6月份降速收窄至29%。但到7-8月份，降速又有所扩大，分别为33%和32%。这说明楼市复苏过程面临阻力和不确定性，仍需进一步刺激提振市场刚性和改善型住房需求。

　　我们将研究的100个样本城市分为一二线和三四线城市。8月份，27个一二线城市新建商品住宅成交面积为1306万平方米，环比增速为-13%，同比增速为-37%。73个三四线城市新建商品住宅成交面积为1083万平方米，环比增速为0%，同比增速为-25%。

　　观察两类城市的行情走势，8月份略有差异，其中一二线城市降温压力要更大。至少从环比表现看，三四线城市是持平的，而一二线城市则有明显下降。这侧面说明，三四线城市此前市场复苏较为缓慢，当前政策持续释放，交易行情也不会出现过快的环比下降。

　　预计全年楼市仍有W型行情

　　2022年9-12月份，依然是房地产政策继续宽松、各地落实一城一策的重要节点。同时，供需两端也会积极做策略调整，包括购房预期和房企推盘策略的调整等。总体上，目前已进入到房屋销售提振的关键时期。

　　从政策层面看，近期国家对“支持刚性和改善性住房需求”的提法明显增多，充分说明政策对住房消费需求提振的高度关注。房地产供需两端更要密切注意此类政策风向。

　　从市场环境来看，房屋营销和交易环境有进一步改善可能。近期，一些城市积极抓住既有的宽松政策、加大房屋促销力度，也引导了购房者积极入市。包括环京环沪等一些城市，近期都出现一些积极的购房现象。

　　因此，房企若在后续市场中“紧咬”提振销售业绩目标不放，楼市提振可能性依然存在，即在2022年前8月，“下行-提振-下行”的轨迹上，继续存在拉升可能，进而呈现W型走势。总体而言，当前楼市提振确实有阻力和不确定性，但楼市步入健康发展的动力依然存在。