“北上深”买房有多难？刚需房300万元起步！

　　临近春节，买房话题再度升温。近日，贝壳研究院依据2021年35个样本城市数据，发布了《2021城市刚需购房报告》(下称《报告》)，对各大城市刚需买房客群进行画像。接下来，让我们看看刚需群体都有哪些特征，你又符合哪些条件。

　　一线城市刚需房300万起步

　　何为刚需买房人，外界对它的定义不完全一致。在贝壳研究院看来，所谓的刚需，即刚性住房需求，是指受房价因素影响较小，为了实现房屋的居住功能而不得不买房的那部分置业群体。

　　“上车”套均总价方面，《报告》数据显示，分城市能级角度看，2021年一线城市套均总价约为298万元，2020年一线城市套均总价约为297万元，两者基本持平；2021年新一线城市套均总价约为149.5万元，与2020年相比出现略微上涨；对于二线城市而言，2021年套均总价约为123.4万元，2020年约为121.3万元，变化不显著。

　　分城市看，北京、深圳、上海、厦门及杭州套均总价位居前五，仍是“刚需上车”难度较高的城市。其中，300万元以上的城市达到3个，分别为北京、深圳和上海；更多城市集中在100万-300万元区间，达到25个；另外，有7个城市套均总价并未达到100万，以哈尔滨、贵阳、长春、沈阳及烟台为代表的城市，“上车”总价相对于其他样本城市较低。　

　　居住负担指数方面，分城市级别看，一线城市居住负担指数均值约为84.8，明显高于新一线城市的52.7及二线城市的45.9。相较于新一线城市及二线城市，对于刚需客群而言，一线城市居住负担明显更高。

　　该研究院认为，以北京、上海及深圳为代表的一线城市，依靠强大的产业基础，带来了更优质的就业机会，叠加便利的基础配套服务，使得其对人才具有更强的吸引力，从需求侧角度来看，刚需客群的购房需求就相对旺盛，成为房价的有力支撑。贵阳、哈尔滨居住负担相对较低主要是由于房价相对较低，相应的居住负担指数也相对较低，而对于长沙而言，房价相对友好的同时，平均月薪也相对较高，约为9080元，在35个样本城市中居于第15位，导致负担指数较低。

　　置业面积方面，深圳、上海、天津及北京等城市刚需“上车”平均面积较小，一方面是因为所在城市居住负担较大，另一方面则是这些城市住房供给以小户型房源为主导，以深圳为例，在售房源中近64%集中在90平以下面积段，整体住房市场结构偏向小面积房源。

　　《报告》称，一线城市刚需置业套均面积从小到大排名为“深上北广”，与2020年的“上北深广”相比，在排名上出现了变化，4个一线城市平均住房面积约为62.31平方米。

　　15个新一线城市中，居住面积较低的城市为天津、南京及重庆，居住面积较大的城市为佛山、长沙及郑州，15个新一线城市的居住面积均值约为83.86平方米，与2020年15个新一线城市85.66平方米相比，下降约1.8平方米。

　　16个二线城市中，居住面积较小的城市为哈尔滨、大连及厦门，居住面积较大的城市为南昌、石家庄，16个二线城市的居住面积82.56平方米，与2020年11个二线城市84.83相比，下降约2.27平方米。

　　一线城市刚需购房年龄33.5岁

　　在刚需客群置业年龄方面，《报告》称，分城市群看，在纳入统计的12个城市群中，京津冀刚需置业平均年龄最高，达到33.9岁，其后是海峡西岸，约为33.4岁，而粤港澳紧随其后，约为33.2岁。分城市级别看，一线城市刚需客群购房平均年龄约为33.5岁，高出新一线城市1.1岁，高出二线城市0.7岁。

　　“受限于较高的‘上车’门槛，一线城市客群购房压力较大，因此，反映在置业年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。”《报告》解释道。

　　刚需客群首次置业时如何来支付房款？调研数据显示，75.2%的受访样本表示需要进行按揭，仅24.8%的受访样本表示可以进行全款支付。二线城市按揭占比约为73.2%，新一线城市约为74.8%，一线城市约为82.6%，从二线城市到一线城市，受访样本按揭贷款的比例依次提升，且一线城市与其他能级城市间差异显著，这也符合城市能级越高、“上车门槛”越高的推断。

　　该《报告》还用“月供收入比”来衡量家庭的月供压力情况，并将30%定义为“舒适线”，即一个刚需家庭拿出月可支配收入的30%用于月供支出，能够保障家庭日常开支的同时维持相对体面的生活水准；将50%定义为“安全线”，即能够保持家庭正常开支的同时有一定的抗风险能力。

　　调研数据发现，在已置业的刚需样本户中，月供收入比在30%及以下的占比约为67.5%，即过六成的刚需样本户家庭处于“舒适线”水平，月供收入比在50%及以下的占比约为98.1%，即过九成的刚需样本户家庭处于“安全线”水平。

　　刚需客群倾向选择的居住面积区间特征如何？调研数据显示，97.6%的刚需家庭选择的居住面积区间在90平方米以下，其中，52.6%的受访样本居住面积区间为85-90平方米，35.6%的受访样本居住面积区间为70-85平方米。

　　刚需客群倾向于什么样的社区？调研数据显示，63.8%刚需样本户家庭倾向于选择中等规模社区，22.5%表示倾向于选择大型社区，11.5%表示倾向于小型社区，只有2.2%表示会选择超大规模社区。

　　“46.1%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择安全无忧型社区，即在居住体验方面安全舒心，监控、防护措施到位，安全性较高；42.2%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择健康乐活社区，即社区功能丰富，家庭成员都有各自喜欢的活动空间，乐活无忧；32.8%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择优质物业社区，即社区可提供多项物业增值服务等。”《报告》称。

　　关于居住痛点，60.4%的刚需样本户家庭表示居住痛点主要集中在社区配套方面，认为周边配套不能满足生活所需，56.3%表示户型布局不够合理，53.7%表示小区内部环境较差。《报告》认为，解决居住痛点需要社区周边配套、社区内部建设及居住空间体验等方面的全面提升。