房企进入深度调整期 “三高”显著改善

　　对于房企而言，只有不断提升软实力，推进企业数字化转型，向管理要效益，为市场提供更好的设计、具有更好居住体验、更过硬质量的住宅，方能在竞争中突出重围。

　　上市房地产企业陆续发布的2021年中期业绩报告，是了解房地产行业发展状况的重要窗口。通过上市房企中报可以看出，“房住不炒”的大背景下，房地产企业进入深度调整期。众多房企正通过精耕细作和拓展布局谋求更多发展机遇。

　　增收少增利成为今年上半年房地产企业经营情况的真实写照。如碧桂园、保利、融创营业收入增幅均达20%以上，万科增长14.2%。而净利润却增减不一，且增幅不大。头部企业万科净利润同比下降11.68%，为12年来首次出现半年净利润下降。融创净利润同比增长9.4%，碧桂园净利润同比仅增2.3%，保利地产则同比仅增1.72%。其实，增收少增利的情况并不是今年才发生，随着近年来房地产调控持续发力，推进房地产长效机制建设，房企也随之迎来发展换挡期，正逐步告别过去粗放和高利润的发展阶段。面临深度调整的房企，规模和速度不应再是唯一目标。

　　众多房企中期报告显示，政策助推下，经营安全正成为追求重要目标。高融资、高负债、高杠杆是过去相当长时间以来房企重要特征。房地产金融调控下，房企“三高”显著改善，降负债、降杠杆取得积极成效。

　　上半年，对房企影响较大的政策之一是重点房地产企业资金监测和融资管理的 “三线四档”规则。“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。每降一档，有息负债规模增速上限增加5%，即使是处于绿档的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。“踩线”数量越多，房地产企业面临的降杠杆压力将越大。一时间，“降档”成为房企头等大事。“三线四档”规则自去年 8月份推出，实施已超过1年。当前，重点房企三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。

　　今年以来，央行对银行业金融机构设置的房地产贷款集中管理制度，是另一项对房企影响颇深的金融调控举措。此举使银行一定程度上压缩了投向房地产企业的贷款规模，在给房企去杠杆方面，与“三线四档”规则形成政策合力。

　　应该看到，努力降负债、降杠杆的过程中，一些房企在短期内可能出现阵痛。然而“三高”模式始终如走在钢丝绳上，一旦出现经营问题则是牵一发而动全身，可能引发企业经营危机甚至系统性金融风险。从长远来看，房企应在“三线四档”规则引导下，通过降负债、降杠杆让亮起黄灯、橙灯、红灯的指标变绿。这有利于矫正一些房企盲目扩张的经营行为，增强自身抗风险能力。更应明确，调控使企业发展风险逐步降低，有利于整个行业的健康发展，行稳致远。

　　规模速度为导向的发展思路难以为继，房企将向何处去？

　　上半年开始实施的土地出让“两集中”规则，也是涉及房企经营的一项十分重要的规则转变。从过去的不定期土地出让，到今年以来集中发布土地出让规划，集中组织出让，土地集中出让会带来后期新建商品住宅集中入市，激烈的市场竞争要求房企以高质量产品换取竞争力。

　　高质量产品的呈现需苦练内功。对于房企而言，只有不断提升软实力，推进企业数字化转型，向管理要效益，为市场提供更好的设计、具有更好居住体验、更过硬质量的住宅，方能在竞争中突出重围。同时，紧盯国家未来发展规划，房企可在城市更新、老旧小区改造、住房租赁、物业管理、社区养老等方面赢得更多发展机遇。

　　多元化布局也是企业应对行业变化的重要举措。如碧桂园中报提及了对机器人产业、智能建造、现代农业布局的进展。万科的业务已延伸至长租公寓、商业、物流仓储等。保利则在品牌酒店、购物中心、旅游度假等领域已有布局。只不过，多元化的广泛布局与传统主业的专注经营，到底哪个更能带来企业利润的提升，尚需时间检验。