数字化推动行业变革加速 探寻地产行业新机会

　　2020年，面对疫情冲击，房地产市场保持了平稳运行。2021年是“十四五”开局之年，房地产如何迈好第一步？行业将迎来哪些新的变化和机遇？促进房地产市场平稳健康发展有哪些举措？《看见2021》就此采访了多位业内专家和企业负责人，一同探讨并展望2021年房地产市场。

　　探寻房地产行业的新机会

　　去年年底召开的中央经济工作会议明确提出，住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。另外，“房住不炒”也是写进“十四五”规划建议，将成为未来的长期政策。

　　全联房地产商会创会会长聂梅生表示，房地产行业强调房住不炒、租购并举、双轮驱动，由购买投资转向居住消费，从数量型发展转向品质型发展。住房租赁、城市更新、旧城改造、社区服务等细分领域，将成为2021年行业的新机会。

　　“从长期来看，最大的机会点是对买房人提供的服务。”居理新房创始人兼CEO王鹏说，这个长期的趋势在疫情叠加之下，又有一个短期的趋势就是数字化，目前行业里绝大部分的开发商和交易平台都在数字化建设方面持续加大投入。

　　力高集团副总裁陈鹏飞坚定地认为，城市更新将成为行业新机会。他分析，现在整个行业，尤其是一些一二线城市城镇化率已经非常高了。在这个阶段，人们对居住环境的要求会越来越高，但是土地又是非常稀缺的，因此城市更新将成为一个非常永恒的话题，也是房地产企业必须要做的一件事情。

　　昌发展总经理王颖表示，对于产业地产业务类型的企业来讲，轻重结合的趋势越发明显。企业不局限于重资产的持有，更多是需要通过软性服务和轻资产管理能力，以及构建科技创新的驱动要素去实现产业园区可持续发展。另外，随着基础设施REITs政策的发布，未来的资产证券化，也将为行业带来新的发展机遇。

　　大力发展并规范租赁住房

　　解决好大城市住房突出问题，大力发展和规范租赁住房是关键。

　　疫情的冲击下，租赁市场遇冷，长租企业出租率下降，违约率提升，现金流普遍吃紧。一方面，疫情加速了长租企业经营风险的暴露，企业面临经营大考；另一方面，长租企业的经营环境变化，企业拓展速度停滞、融资难度增加。长租企业分化加剧，优胜劣汰导致行业集中度进一步提升。

　　中央经济工作会议对住房租赁方面着墨较多，要求高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

　　国务院参事室特约研究员姚景源认为，推进长租企业改造老旧房源等一系列城市建设领域的民生工程，有利于形成新的经济增长点、培育发展新动能。长租企业需要对房源进行改造出租，有效提升老旧小区的房源品质，从而在盘活存量房源、提高租赁住房供给上不断发力。

　　他分析认为，当前住房租赁市场仍存在较大的供需缺口。而供需错配可能不绝对是“量”的错配，还有“质”的错配，市场化的企业要继续加大在产品品质上的研发和提升，充分发挥机构化的专业优势，来缓解产品错配、服务错配、品质错配，让广大租客不仅要“住有所居”，还要“品质居住”。而对于人口不断向城市群和中心城市流动的现状，房屋品质的改善，有利于创造更好的居住条件，在一定程度促进人口有效集聚，进而利于区域经济发展和产业集聚。

　　在王鹏看来，房住不炒的大原则就是尽量能够让一个房子在交易过后不再通过二次交易来升值。把存量的房产租赁给有需要的人去自住，这是一个很重要也是有价值的方向。随着政策逐步完善和社会认知的转变，应该能解决相当一部分人的居住问题。

　　实施城市更新行动促转型

　　城市是我国经济、政治、文化、社会等方面活动的中心。实施城市更新行动，推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设方式，对全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义。

　　“旧改与城市更新是房地产的新场景。”聂梅生建议，房地产开发企业可以参与到节能改造、加装电梯、环境改善、适老设施、停车场、休闲设施、体育健身设施等及配套设施改造建设。未来几年，还可以积极参与到养老、托育、便利店、助餐、家政保洁、邮政快递末端综合服务站等公共服务设施建设及其智慧化改造。

　　从发达国家来看，城市更新也是一个势在必行的趋势，而中国近年来已经进入到这个发展阶段。王颖认为，未来城市更新会在迎来更大发展机遇同时，也存在一定的挑战。“空间毕竟只是一个载体，最终是要服务于内容。城市更新一定要把内容定位精准，然后整合资源实现内容导入的落地。另外，在存量里谋增量，会遇到很多历史遗留问题要去解决，包括对政策上的理解和突破，业绩与不同的利益主体之间如何实现合作共赢。”她建议。

　　优客工场董事长毛大庆表示，现阶段城市更新的核心竞争力在于提高产业生态闭环的搭建、加强网红IP的自持及拓展孵化，只有在此基础上，城市更新才会出现更多的创新驱动力，并创造出更多符合现代消费人群的新消费需求，打破原有的运营收入天花板。

　　城市更新在每一个城市出现的时间、方式方法都是不一样的，根据城市的现状改建出来一种新的业态，是非常考验房企对建筑定位、包括对新的业态的把控能力，另外一些建筑更新后不具备散售的可能性，对许多房企的现金流也是一种考验。“所以未来房企怎么去面对这些新的投资模式、新的产品，可能是商办写字楼、零售业态、酒店综合体，甚至参加一些公共综合综合体的出现的时候，他们应该考虑怎么去应对。”高力国际中国区董事总经理邓懿君说。

　　数字化推动行业加速变革

　　疫情激发了5G、人工智能、智慧城市等新技术、新业态、新平台蓬勃兴起，网上购物、在线教育、远程医疗等“非接触经济”全面提速，为经济发展提供了新路径。

　　聂梅生着重强调了数字化技术在建筑与社区发展方面的赋能。她表示，数字化技术已在疫情防控中发挥了巨大作用。二维码、GPS、大数据和监控类传感器形成了物联网联合“作战”，网上购物、网上办公提供了基本的生活和工作环境。要重视与加强医疗配置、商业配套以及社区物流、人流管控，数字社区建设应标准先行，打破设备、数据、体验、服务等4大“孤井”。

　　数字化技术的快速发展，也在加速变革房地产行业传统生态。互联网对居住服务的渗透进一步加深，VR看房、直播卖房等新的营销方式层出不穷。据不完全统计，多家房企开展了相关工作，通过线上平台以替代售楼处功能为主，甚至开发了客户推荐和意向签约的功能。同时，与第三方平台合作的情况也有所增加，渠道拓展成为未来的重要发展方向。

　　“我觉得现阶段还谈不上颠覆，现阶段可能更多的是补充，但是长期来看，我们认为是有可能完全重构房产交易的模式。”王鹏指出，随着AI大数据技术的提升，虚拟现实技术的提升，会把越来越多线下的场景迁移到线上，未来房产交易一定是深度线上跟线下结合。

　　王颖表示，在新发展格局下，数字经济会进一步实现互联网经济与实体经济之间深入融合发展。包括新基建、智慧城市等，这些都是具有广阔市场前景的产业发展方向。数字化在改变各行各业，产业园区行业、产业服务行业以及基金投资行业亦是如此。

　　展望2021年市场前景

　　国家统计局数据显示，2020年全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%。全国商品房销售面积176086万平方米，增长2.6%；商品房销售额173613亿元，增长8.7%，行业销售规模再创新高。

　　陈鹏飞认为，17万亿之后，整个房地产行业会从增量会逐渐转到存量。

　　“行业最大的变化，用一个词概括为分化。”陈鹏飞分析“分化”具体表现在三个方面：一是城市的分化。二是房企会出现一些分化。三是很多的标杆房企在做自建渠道，跟以前围绕着房地产开发的合作伙伴出现了分化。在谈到房企转型时，陈鹏飞表示，很多房企都在去房地产化，实际上相当于房地产公司已经把盖房子卖房子逐渐转变成提供产品加服务。

　　在王鹏看来，整个房产开发将由过去以低成本拿地、融资，配合更高的周转慢慢过渡到能够更加理解消费者，做出让消费者惊叹和喜欢的商品、产品的阶段，但是这需要一个认知的改变和过程。

　　“现在很多房企都面临融资的问题，包括快速销售的压力。不过目前更多的房地产企业正在积极寻求转型新的模式。”邓懿君说，例如数据中心、物流、文旅康养等都领域是房企谋求转型的方向。

　　华熙集团董事长赵燕认为，作为一家企业要始终与时代共振，做好产品、内容和服务，积极参与‘以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进’的新发展格局构建，才能真正尽到企业的社会责任，实现企业的长远发展。