泰禾债务：或与世茂“分手”，战投方万科提前进场

　　战投方万科集团(000002.SZ)对泰禾集团(000732.SZ)的介入，已不再是尽职调查阶段。

　　近日，时代周报记者从接近万科的知情人士张洋(化名)独家获悉，除在经营管理、流程改进、产品提升、销售策略等维度外，万科近期对泰禾的关键动作是带资方进场，提供担保，推动复工和抢销售节点，以解泰禾燃眉之急。

　　泰禾的南京和苏州两大事业部，将在近期率先启动万科进场前的交圈。

　　7月30日，万科正式成为泰禾的潜在战投。泰禾本应在9月30日前要给出的债务重组方案，已经延期。

　　在近些年出现债务违约的房企中，以泰禾的体量最大。债务重组，事关泰禾的未来。同样，盘活存量资产恢复销售，也是泰禾能否翻身的基础。

　　提前进场

　　万科近期的进场，看上去比原定要早。

　　推敲7月30日双方签订的框架协议细则，万科成为战投的前提条件是泰禾债务顺利重组。双方完成股权转让之后，万科协助泰禾进行公司治理，盘活存量资产。但截至11月26日，泰禾的债务重组尚未确定性成功。

　　根据初始协议，万科对泰禾不承债、不提供增信以及财务资助。此外，万科未来24.3亿元的战投资金和泰禾债务量相比也显得杯水车薪。这在部分泰禾债权方看来，并不能让人定心。

　　“万科要有一些关键性动作。越到后面，债权人也会越着急。不仅是泰禾需要万科的背书，债权方亦然。”11月25日，一名泰禾债权方相关负责人对时代周报记者表示，有债权方提出希望万科能尽早注资或进场。

　　泰禾自己最近一次公告债务重组情况是在9月30日。其称，债务重组方案仍在继续协商，部分债权人还需要时间完成内部审批等。这次公告中并没有给出债务重组的截止时间，不过也声称万科还有意愿成为战投方。

　　在张洋看来，万科尚未成为泰禾第二大股东和现在的进场，两者并不矛盾,“如果万科不是一开始就属意泰禾，不可能会在‘730协议’中约定排他性条款让自己享有成为战投方的优先权。”

　　换句话说，万科帮助泰禾斡旋推进债务重组事宜，也是提高自身成为泰禾第二大股东的成功率。

　　时代周报记者曾在9月21日报道，福建省分管副省长组织省厅相关职能部门与金融机构、银行等部门召开了关于泰禾的专题会议，商议扶助泰禾事宜。

　　在各方推动下，近两月以来，陆续有债权人做出让步。“有一些债权方在口头上给出承诺，不过还需要内部审批签字。” 11月25日，知情人士王勇(化名)对时代周报记者表示。

　　仅推进债务重组并不够，还要盘活存量资产。

　　“不能一直让外界误以为双方是扭扭捏捏的‘恋爱阶段’。关键时刻，必须有人捅开这层窗户纸。”张洋对时代周报记者称，万科现在进场的这些动作，也并不影响债务重组推进。

　　盘活资产

　　推动债务重组，需要泰禾恢复对存量土储的动工和销售。

　　时代周报记者独家获知，万科正在和中国华融协商，不排除双方将一起进场，盘活泰禾南京和苏州项目。

　　之所以选择南京和苏州，王勇向时代周报记者透露，当中有万科的主意，也因泰禾项目所在地的板块比较成熟，相对容易启动。

　　在万科的建议下， 8月25日，泰禾上海区域被正式撤销。目前，除保留泰禾广深区域外，其余都改编为事业部。因此也有了现在的泰禾南京和苏州这两大事业部。

　　组织架构的调整，为万科进场铺了路。

　　从南京和苏州着手，王勇认为“有牵一发而动全身的作用”。

　　泰禾南京和苏州两个事业部拥有的货值不低。截至6月30日，泰禾仅在这两个城市的土地面积就有44.987万平方米，占公司在长三角总土地面积的15%。

　　泰禾2020年半年报披露，属于泰禾南京事业部的项目有南京院子、南京路子铺、江苏太仓的太仓院子和江苏句容的句容金尊府;在苏州的则有姑苏院子和苏州金尊府。

　　从土地面积来看，太仓院子和句容金尊府分别为14.217万平方米和10.43万平方米，是南京事业部体量较大的项目。截至6月30日，这两个项目竣工面积为零。

　　万科也有意愿帮助推动泰禾项目的复工。张洋透露，万科已着手为泰禾在华东的某项目提供担保。

　　“当然，万科也是希望通过与泰禾的合作，升级自身高端产品线。”张洋说道。

　　转换思路

　　万科的进场对泰禾起到某种程度的纾困作用。泰禾希望和世茂的合作也能如此。

　　自2018年爆发危机以来，泰禾陆续公告向世茂出售旗下10个项目的部分股权，股权和债权总计对价近百亿元。

　　当中包括有江西南昌茵梦湖国际旅游度假区项目、福建漳州红树湾项目、福建漳州香山湾项目、福建福州青云小镇、浙江杭州临安同人山庄、浙江杭州富阳野风山项目、浙江杭州泰禾蒋村项目、江苏苏州淀山湖项目、广东广州增城和佛山院子项目。

　　这些项目不少为文旅大盘，体量和货值较大。

　　除此之外，双方也在合作开发江西省的南昌院子、福建省厦门湾里的白塘湾和厦门汀溪院子项目。

　　不同于万科，泰禾和世茂是项目股权层面的合作，因此被业界认为存在置换和腾挪空间。

　　据知情人士李想(化名)透露，泰禾正思考重新排布与世茂的合作。在11月中旬的一次内部会议上，管理层进行过相关讨论。

　　同世茂和福晟的合作一样，泰禾和世茂之间也出现过“抢公章”的情况。尽管有项目由泰禾操盘，但在流程审批上受制于世茂。

　　时代周报记者翻查工商信息发现，在公告的10个合作项目里，福建漳州香山湾和江苏苏州淀山湖两个项目的股权交割都未能在约定时间内完成。

　　对此，李想解释称，原因在于世茂未履行部分股权交割前的承诺。而有接近世茂的相关人士则对时代周报记者表示责任方是泰禾。

　　泰禾目前的思路是通过置换，获取部分和世茂合作项目的控制权。王勇称，泰禾此前曾拿广州院子的股权置换回中山金尊府项目。

　　在世茂身上，泰禾能否如愿，有待进一步考证。王勇透露，即便是未完成股权交割的项目，世茂也已全面参与到日常工作中，内部OA系统世茂相关人员需要参与审批、签字等。显然，双方需要时间做进一步磨合协商。

　　即将与万科交圈的两大事业部中，江苏苏州淀山湖项目是泰禾和世茂合作项目。泰禾能否如愿也有赖于万科的斡旋。

　　集体上岸或沉船

　　泰禾庞大的债务压力摆在眼前。截至10月23日，泰禾已到期未归还借款金额为487.1亿元，尚未支付的利息为64.76亿元。

　　泰禾需要债权方对其恢复信心，当中涉及诸多金融机构。

　　以长城资产为例。作为四大AMC之一，早在2017年3月，长城资产就曾因承接泰禾项目公司60亿元债权和泰禾有过合作。长城资管是泰禾深圳院子项目的资方。泰禾深圳院子在2015年拿地时以7.5万元/平方米的楼板价成为地王盘，彼时预计总投资金额116.48亿元。

　　到2018年，泰禾和长城资管的合作进一步加深至资产管理、基金、产业投资并购、银行业务、金融租赁、信托业务等维度。由此，长城资管成为泰禾的大债权人之一。

　　涉及到债务展期，利息让渡等内容的协议，目前正在长城资产总部进行审批签字。

　　“长城资产如果能够注资，是利好泰禾债务重组推进的。”上述泰禾债权方人士对时代周报记者表示，泰禾能给出的债务重组方式大致是债转股、债务置换、折价转让、结构化或证券化。

　　泰禾也需要员工和业主们对其恢复信心。目前，泰禾的部分员工已有近4个月未收到工资。

　　尽管全国社保基金一一三组合在今年三季度买入了泰禾2659万股，持股比例1.07%，但泰禾需要资本市场对其信心的进一步恢复。

　　7月30日，万科宣布成为“白衣骑士”时，泰禾的股价为5.98元/股。但截止11月26日，泰禾收盘价为3.73元/股，比原协议中万科设定的4.9元/股收购价都要低。同时也接近3.8-4.1元/股的质押平均警戒线和3.4-3.6元/股的质押平仓线。

　　不仅如此，9月30日至10月23日期间，泰禾此前质押给申万宏源的占总股本0.9%的股份，被司法强制执行被动减持。

　　王勇对时代周报记者称，在连续3个月减持禁超1%的约束下，泰禾股权暂时不会有大变化，其也在尽全力和债权人协商以稳定股权。

　　显然，债务重组的路上，各方的博弈还会继续。