前10月商品房销售面积同比持平，房价平稳回落

　　国家统计局今日（11月16日）公布的《2020年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-10月份，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，增速比1-9月份提高0.7个百分点；商品房销售面积133294万平方米，同比持平，1-9月份为下降1.8%；商品房销售额131665亿元，同比增长5.8%，增速提高2.1个百分点。

　　  此外，国家统计局同日公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，10月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有45个，环比下跌的城市有19个，6个城市环比持平。根据易居研究院测算，10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.2%，同比涨幅为4.2%。相比9月份的数据，环比和同比均有收窄。

　　  易居研究院分析认为，开发投资数据呈现稳中向上的良好势头，短期内会成为稳投资的重要力量。同时，全国商品房销售面积同比增速出现了止跌，具有积极效应。对于房价，进入11-12月房企销售的压力仍然较大，后续两个月价格方面不会太强势，这也使得房价涨幅本身会继续收窄。

　　  全国房地产开发投资同比增长6.3%

　　  具体来看，在房地产开发投资完成情况方面，1-10月份，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，增速比1-9月份提高0.7个百分点。其中，住宅投资86298亿元，增长7.0%，增速提高0.9个百分点。

　　  目前，全国房地产开发投资增速已经保持了连续五个月同比为正的态势。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，开发投资数据呈现稳中向上的良好势头，当前处于（5%，10%）的区间。开发投资的走势不会改变，短期内会成为稳投资的重要力量。

　　  从房地产开发企业土地购置面积来看，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积17775万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-9月份扩大0.4个百分点；土地成交价款11386亿元，增长14.8%，增速提高1.0个百分点。房地产开发企业到位资金方面，1-10月份，房地产开发企业到位资金153070亿元，同比增长5.5%，增速比1-9月份提高1.1个百分点。其中，国内贷款22378亿元，增长5.1%；利用外资111亿元，下降15.2%；自筹资金50045亿元，增长6.5%；定金及预收款51287亿元，增长4.3%；个人按揭贷款24312亿元，增长9.8%。

　　  土地购置数据比预期的要弱，依然保持负增长的态势。随着“三道红线”政策的实施，土地市场降温态势明显。另外，从到位资金情况看，该指标已经出现了连续四个月为正的良好态势。严跃进表示，虽然当前从房企角度看，“三道红线”是一个约束，但外部的金融大环境宽松也是明确的。所以某种程度上说，房企对外部金融环境也不必过于悲观。

　　  商品房销售面积同比增速止跌

　　  商品房销售方面，前十月商品房销售面积同比持平。从商品房单月销售情况看，虽然较上月有所下降，但与2019年同期相比，单月销售情况仍好于去年同期水平。

　　  根据国家统计局数据，1-10月份，商品房销售面积133294万平方米，同比持平，1-9月份为下降1.8%。其中，住宅销售面积增长0.8%，办公楼销售面积下降14.5%，商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额131665亿元，增长5.8%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长8.2%，办公楼销售额下降12.8%，商业营业用房销售额下降15.8%。

　　  严跃进表示，今年以来，全国商品房销售面积同比增速呈现了跌幅收窄的态势。当前出现了止跌，具有积极效应。这至少说明当前房屋买卖市场表现不错，甚至是房地产指标里面较早转正的指标。

　　  另外，从商品房单月销售情况来看，较上月有所下降。但从同比情况来看，今年10月份的单月销售情况仍好于去年同期水平。

　　  根据2020年以来的国家统计局数据分拆后测算，10月份商品房销售面积达16221万平方米，环比下降12.73%。商品房销售额为16018亿元，环比下降14.36%。从同比情况来看，2020年10月份商品房销售面积和销售额相比2019年同期分别上涨了15.27%和23.92%。

　　  库存方面，10月末商品房待售面积49492万平方米，比9月末减少89万平方米。其中，住宅待售面积减少148万平方米，办公楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积减少36万平方米。

　　  整理发现，商品房待售面积和住宅待售面积自1-2月份达到阶段高点以来，已经连续8个月下跌。经测算，10月份住宅待售面积为22308万平方米。

　　  10月45城新房价格环涨，扬州领涨

　　  虽然大多数房地产指标在逐渐走出低谷，但由于受到严格管控，10月份商品住宅销售价格涨幅呈现平稳回落态势，上涨城市的数量也在减少。

　　  国家统计局同日（11月16日）公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，10月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有45个，环比下跌的城市有19个，6个城市环比持平。上个月这一数字分别为55个、8个和7个。二手住宅方面，环比上涨的城市有39个，环比下跌的城市有27个，4个城市持平。上个月这一数字分别为50个、17个和3个。

　　  根据易居研究院测算，10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.2%，同比涨幅为4.2%。相比9月份的数据，环比和同比均有收窄。严跃进认为，类似收窄的态势，说明当前正处于降价促销阶段，房价涨势不会太强势。另外从房屋成交表现来看，10月份弱于预期，这也会牵制房价的涨幅。此外，10月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.1%，同比涨幅为2.1%。从数据上看，其环比涨幅处于今年4月份以来的最低值。

　　  具体来看，在新建商品住宅方面，根据国家统计局发布的数据整理显示，10月份扬州（0.9%）、昆明（0.8%）两个城市涨幅居前，徐州和三亚涨幅并列第三，为0.7%。岳阳和北海跌幅靠前，为0.7%，常德跌幅为0.6%。同比方面，安庆、济南、北海、常德、郑州、南充、太原、韶关、泸州、遵义10个城市新房价格处于下跌态势。

　　  二手住宅方面，10月份深圳领涨，涨幅为0.9%，沈阳、银川和扬州紧随其后，涨幅均为0.8%。太原、长春、牡丹江、岳阳、北海和南充6个城市跌幅居前，均为0.5%。同比方面，有超过三成的城市出现下跌。

　　  值得注意的是，扬州成为新房价格环比上涨最快的城市，而上一个月为徐州。在严跃进看来，苏北苏中的房价上涨势头略有抬头。尤其是今年和明年的高铁规划中，苏中和苏北是大赢家。此类城市房价容易受到炒作，后续需要积极进行管控。在二手房方面，深圳成为环比涨幅最大的城市。实际上，深圳潜在的购房需求仍然较大。此前几个月的调控下，房价有所管控。但此类城市房价涨易跌难，后续仍要防范价格的炒作风险。