[克而瑞]“三条红线”悬顶，房企投资有何变化？

　　继8月份提出“3条红线”后，9月份针对房地产行业的金融政策仍在进一步加强，月末部分银行接到控制涉房贷款比例要求的通知，“房住不炒”的持续调控下，地方政策频出，楼市传统“金九”成交增长略显乏力，对企业而言融资端和销售端的双面压力对企业投资产生较大影响。

　　  01

　　  三季度房企投资金额较二季度下滑26%

　　  9月投资金额创近半年来新低

　　  从上半年销售TOP50房企1-9月拿地金额来看，呈现“抑-扬-抑”的走势，二季度补货高峰后，随着金融监管力度的持续收紧，三季度企业投资金额显著下滑，尤其是9月份，销售TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌，单月投资金额较二季度均值下降42%。 

　　  受疫情影响，1-3月份地市几乎停摆，销售TOP50单月拿地金额月均不超过1500亿元，几乎为近三年新低； 

　　  随着疫情得到有效控制，销售回暖之下，二季度地市迅速复苏，以长三角区域为首，区域内本土房企如滨江、中梁、德信等企业持续投资加码，积极性较高。整个二季度也是年内拿地高峰； 

　　  三季度以来，整体投资节奏有所放缓，单月投资金额持续下滑。一方面是二季度补货之后，企业重点仍在“促销售、抓回款、稳现金”上；另一方面，随着三条红线出台，企业融资进一步收紧，也导致房企投资意愿下滑，其中9月投资金额较二季度均值下降42%，仅高于1、2、3月。

　　  02

　　  超六成房企9月拿地金额下降

　　  拿地金额较前8月均值下跌19%

　　  结合土地市场的情况来看，9月份土地市场供应总量增加，广州、南京等多个热点城市均有较多普通地块入市，但优质地块供应减少。 

　　  从监测的重点城市重点地块参拍情况来看，房企参拍的积极性下降显而易见。9月份200家房企参拍重点地块的次数显著降低， 53%企业9月份未参加重点地块的出让，另外32%的房企参拍次数在5次及以下，参拍超过10次的房企仅有6%，与此前积极参拍相比，三季度末房企谨慎投资态度可见一斑。

　　  9月份50强房企投资金额为近2150亿元，较1-8月的单月平均投资额下降19%，环比则大幅下降了29%，其中有64%的房企9月份拿地金额环比下降，平均降幅达到65%，拿地放缓成为50强房企的主流趋势。 

　　  此外还有另外3成房企9月单月投资金额环比上涨，主要是由于8月投资金额较低而导致，这部分房企虽然投资金额环比上升，但绝对值仍然较低，拿地力度难言强劲。

　　  虽然大部分房企在9月份拿地力度明显下降、拿地节奏放缓，但拿地放缓的节奏并不相同，主要可分为三类： 

　　  第三季度投资高峰，9月拿地断崖式下跌：碧桂园、绿地、旭辉等企业第三季度才迎来年内的拿地高峰期，但是在金融政策频出的情况下，9月拿地金额明显下滑，碧桂园9月拿地金额较8月腰斩，旭辉在8月百亿元拿地的情况下，9月拿地金额不足10亿元左右，达到全年最低位； 

　　  第二季度投资高峰，第三季度投资保持低位平稳运行：绿城、中南、中梁等企业年内的拿地高峰季为第二季度，进入第三季度以来其拿地力度明显回落，保持低位运行状态，拿地节奏踩准政策周期。以中南为例，5、6月份拿地均超过百亿，第三季度月均拿地金额仅有65亿左右； 

　　  第二季度投资高峰，第三季度投资连续收紧：招商、滨江、金科等房企年内的投资高峰也出现在二季度，但与上一类企业不同的是，此类企业进入三季度后投资金额连续下降，其中龙光、招商、蓝光等9月单月金额均降至10亿元以内。

　　  在房企普遍投资力度放缓的情况下，三季度仍有部分企业拿地金额提升，甚至9月份拿地金额也保持在高位，但并不意味着此类房企仍在激进拿地。 

　　  典型房企如万科、中海、远洋等国企央企：万科第三季度拿地金额达到670亿元，是第一季度拿地金额的5倍以上，中海第三季度拿地金额也达到一季度的2倍左右，远洋第一季度更是几乎未拿地。在上半年非常请谨慎的情况下，企业第三季度乃至9月份拿地力度相对较高，万科9月拿地金额202亿元，仅次于7月份，中海9月拿地金额233亿元，也接近年内单月最高水平。 

　　  这些房企都是在第三季度才迎来投资高峰，虽然节奏与大部分节奏不一，但难言激进，适量的补充土储是企业持续发展下去的必要“燃料”。 

　　  总体来看，9月房企拿地节奏放缓、投资力度减轻是主流趋势，且由于大部分企业土储总量仍相对充裕，加之政策持续调控，预计四季度投资态度仍将延续谨慎态势。较多房企表示，对追高拿地的热情不高，反之多渠道拿地成为房企控制土地成本的重要方式，此外在地块的选择上会更加重视投资“高价值”地块，聚焦市场前景明朗的城市，以便提前锁定业绩、降低风险。 

　　整体来看，由于四季度是传统拿地高峰期，房企为完成年度拿地指标将会提高拿地力度，但今年在宏观环境影响下，部分房企已经表示下半年将持续谨慎拿地，预计两类房企的拿地态度分化将更加明显。对土储总量低的企业来说，四季度可伺机拿地，而对于土储总量较高的企业来说，提高运营周转效率，将土储及时转化为业绩，改善财务状况则更为关键。