70城房价涨幅回落背后：调控措施密集出台

　　今年三季度以来的密集楼市调控，终于对房价走势产生影响。

　　10月20日，国家统计局发布数据显示，今年9月，70个大中城市的新房和二手房价格涨幅均出现回落，并且回落幅度明显。在8月出现加速上涨的苗头后，70城房价再度回归到温和上涨的区间。

　　虽然不同城市之间的房价走势差异依然明显，但一二三线城市房价涨幅均出现收窄，仍然反映出价格降温的现实，这也被认为是调控动作频繁出现的结果。

　　三季度是今年楼市调控最为密集的时段。7月和8月，监管层连续召开会议，不仅提出以“三条红线”为主的房地产金融审慎管理制度，还对部分房价上涨过快的城市进行“定向指导”，这种密集的动作在以往颇为少见。

　　这些政策措施不仅平抑了9月的房价，也将会对后续的市场产生重要影响。

　　调控实现“精准打击”  

　　统计局的数据显示，今年9月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比8月回落0.2个百分点；31个二线城市新房价格环比上涨0.3%，回落0.3百分点；35个三线城市新房价格环比上涨0.5%，回落0.5个百分点。

　　二手房方面，一线城市和二线城市的涨幅也均有回落，三线城市持平。

　　房价上涨城市的数量变化，也体现出降温的势头。70个大中城市中，9月有55个城市的新房价格出现下降，比8月减少4个。这也是近5个月以来的最低值。

　　政策调控趋严，被认为是房价降温的主因。

　　随着新冠疫情逐渐得到控制，以及信贷环境的宽松，今年二季度以来，房地产市场迅速升温。到7月和8月，部分区域市场成交过热，房价也出现非理性提升。于是，中央监管层和地方政府开始密集作出政策表态，并强化楼市调控。三季度也由此成为今年调控政策出台最频繁、力度最大的时段。

　　根据中原地产的统计，今年7月、8月和9月，中央和各地推出调控政策的频次分别为32次、32次和35次。

　　这其中不乏一些重磅会议。比如，7月24日，监管层召开房地产工作座谈会。8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会。这些会议的规格之高、表态之频繁，都是近年来所少见。

　　贝壳研究院统计显示，今年7月以来，（70大中城市范围内）共有银川、唐山、徐州、无锡、成都、沈阳、长春、深圳、宁波、杭州、南京等11个城市出台调控政策。其中，除徐州政策出台时间较晚外，其余十城的房价均出现止涨或增速回落的现象。

　　此外，参加部分城市房地产工作会商会的6个城市中，除常州外，纳入70大中城市统计的沈阳、长春、成都、银川、唐山5城，9月房价涨幅也均有所收窄。

　　房企的矛盾心态

　　市场层面，房企涨价的动力也在减弱。随着以“三条红线”为主的房地产融资管理新政开始试点，房企在减少对外投资的同时，也在加大推盘，通过回笼资金来改善财务表现。

　　为此，进入9月，以恒大为代表的一批房企启动降价促销，使得部分房企在9月的销售均价出现下滑。

　　公告显示，今年9月，融创、旭辉、雅居乐的销售均价均有所下降。国泰君安的分析指出，按照“三条红线”的监管要求，融创共有两项指标“踩线”，实施降价促销的恒大，三项指标全部“踩线”。

　　事实上，在财务压力带来推盘潮下，9月的商品房销售规模大增。根据统计局19日发布的数据，今年9月单月，全国商品房销售面积为1.86亿平方米，同比上涨7.25%；销售额为1.87万亿元，同比上涨16%。两项指标均创下历史同期新高。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向21世纪经济报道表示，十月仍是传统营销旺季，再考虑到房企的年度任务完成情况不佳，预计四季度的销售规模仍将维持在高位。但价格方面，由于对业绩和现金流的需求强烈，多数房企不敢贸然涨价。

　　但与此同时，指望房企大幅让利也不现实。

　　9月17日，河南省房地产业商会会长闭门会在郑州召开，会上，两家本地房企代表——建业集团董事长胡葆森和正商集团董事长张敬国都表示，不带头降价。

　　按照30多位河南房企掌门人和一线房企在豫当家人的观点，降价促销可能带来的后果有四：“第一，会使得已购房者的资产缩水，可能导致部分人出现过激的维权行为，不利于社会稳定。第二，房价大起大落，对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响，一损俱损。第三，可能会造成一大批房企倒闭，缺少资金、土地储备的中小型房企很难活下来，一旦倒闭，会导致烂尾楼不断增加；资金链断裂可能致使债务危机爆发。第四，消费者普遍存在买涨不买跌心理，即使降价，房企也难达到预期目标。”

　　无论这一“价格联盟”能否形成，房企的矛盾心态已然凸显。上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进对此评论称，企业面临的外部环境更加复杂多变，对价格的调整也会更为慎重。

　　严跃进向21世纪经济报道表示，短期内，多数房企仍将面临规模与利润的平衡，其价格策略也趋于稳健。预计在今年四季度，70城房价走势仍将保持平稳。