八方风雨的2020上半年，乘风破浪的碧桂园

　　如果用一句话总结，“船小好调头，船大好顶浪”来形容碧桂园(02007)的2020年中期财报再适合不过。

　　据数据显示，2020年截至8月14日，全国已有380家房企发布破产公告，平均每天约2家房企被清算。一个反常的情况是，小房企在公共卫生事件之下迫于拿地需求，即便土拍市场价格再高也不得不拍。而风浪来临时，手握足够现金、“粮仓”充足的大企业往往更能抵御动荡。

　　2020年，碧桂园以147位排名位列《财富》世界500强全球房地产行业之首。8月25日，公司发布2020年中期业绩，在卫生事件严重冲击社会生活及经济发展背景下，依然取得理想经营绩效，多项指标继续保持行业前列，体现出一家大型房企面对波动时应有的“韧性”。

　　7808亿元已售未结收入锁定业绩提升空间

　　智通财经APP了解到，2020上半年，碧桂园实现总收入1849.6亿元;毛利约为448.9亿元，净利润约为219.3亿元，股东应占核心净利润约146.1亿元。其中，权益销售在1、2月份受到卫生事件冲击同比出现较明显下滑外，自3月起实现较强劲复苏。

　　数据显示，碧桂园于上半年实现归属公司股东权益的合同销售金额2669.5亿，归属公司股东权益合同销售面积约3185万平方米，继续位居行业前列，在第三方机构克而瑞统计的全口径销售额排行榜中，碧桂园以销售金额3723.1亿元稳居行业第一。

　　其中，自3月份以来，公司权益销售金额已实现连续5个月同比增长，7月份权益销售额同比增速进一步达到27.52%，实现权益销售额542.8亿元。

　　2020上半年，受公共卫生事件影响多家房企原定可于上半年竣工交付的项目工期延后，收入结转时点后移，则成为导致许多房企上半年收入增长放缓或预期减少的重要原因之一。

　　智通财经APP了解到，房地产行业由于预售制导致的特殊性，尽管企业在出售物业时已经产生销售额，但仍必须要等到完成竣工验收、向购房者交付物业之后，已售未结转收入才能在财务报表中成为确认收入。

　　而截至2020年6月30日，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入达到7808亿元，处于行业领先水平，则在很大程度上锁定了公司今年乃至未来两三年内业绩提升空间。

　　值得一提的是，出于公司持续对回款目标强考核，强化标准化、精细化的管理机制，公司于2020年上半年实现权益物业销售现金回笼约2509.3亿元，权益回款率达到94%，已连续5年高于90%，在行业继续保持领先。当年签约当年回款率较去年同期上升3个百分点至67%。

　　高销售回款率反映出公司较快的资金周转速度、和强企业财务资金管控能力，进一步为公司提升风险抵御能力提供保障。整体而言，公司上半年实现销售额稳定增长，高回款率、远超同行的已售未结转资源则为公司未来业绩增长提供保障。

　　降负债，稳现金，抵风浪

　　2020上半年行业波动之下，除提升回款外，降负债也成为了碧桂园中期财报的另一个主题。

　　据智通财经APP了解到，截至2020年6月30日，有息负债总额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元，相较2019年末下降了7.5%。其中，公司净借贷比率仅为58%，远低于行业的90%均值。纵观公司近年来财务表现，杠杆均保持在行业低位，净借贷比率连续多年保持在低于70%水平。

　　现金流作为房地产企业的血液，2020上半年，公司账面可动用现金余额高达2055.2亿元，占总资产比例为10.5%。除此之外，公司另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用，营运资本充裕，体现良好的资金保障能力。

　　融资层面，上半年期末碧桂园的融资成本为5.85%，相较去年底下降了49个基点，融资成本进一步降低。截至7月28日，在当前房地产金融政策从严的背景下，公司共发行了5笔共计25.44亿美元海外债券，票面利率位于4.2%-5.625%区间。

　　(来源：企业公告）

　　7月28日，碧桂园成功定价发行双年期共计10亿美元债券，发行账簿峰值达到75亿美元，为发行规模的7.5倍，表明投资者对公司主体信用及偿债能力的信心。另一方面，也体现出公司融资渠道保持通畅、多样。

　　据Wind数据显示，2020年上半年内地房企发行海外债融资成本为8.41%。而碧桂园上半年期末的5.85%融资成本则体现出了更加明显的优势，将更有助于公司保证资金持续供给并优化财务杠杆。

　　高质量“仓储”结构提供韧性

　　一直以来，三四线城市比较优势是业界公认的碧桂园的特色之一。截至2020年6月底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2662个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、288个地级市、1334个区/县，布局广泛性居行业之首。

　　其中，按项目所在地划分，公司上半年位于一二线和三四线的销售金额比例为39:61;按目标市场分，目标一二线与三四线的销售金额比例为45:55。数据显示，公司目前已进驻的三四线城市中，85%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的84%。

　　而据智通财经APP了解到，从三四线项目投资转化情况看，截至2020年6月底，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，相较同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率，展现出了更为出色的表现。

　　在上半年的实际销售情况中，三四线城市也展现出较明显的比较优势。三四线城市销售额自3月起平均每月同比上升11%，明显优于一二线城市单月销售同比变化水平。除2月受卫生事件影响有所下降外，其他月份均实现了同比增长，较一二线更具反弹活力。

　　据公司创始人、董事会主席杨国强表示，随着农民工工资提升，居住改善的需求增加。而这部分人不会选择在高房价的大城市买房，也不会选择医疗和学校配套缺乏的农村，最大可能则会选择有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住，而这则是碧桂园的强项所在和布局重点。

　　对此，亿翰智库研究也表示，当前三四线整体增速相对稳定，充分表明这类城市市场基本盘偏大，难有较大的市场震荡，韧性较强。尤其是在2020年六七月份，三四线城市土地成交增速高于一二线城市。得益于居民购买能力和购买意愿的增强，内生性需求具有可持续性，可成为企业推货的重点。

　　除三四线城市外，公司也依然较行业而言在五大城市群实现了深度布局。据智通财经APP了解到，截止目前，碧桂园于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝五大城市群已获取的可售资源占比为73%。

　　截至2020年6月底，公司位于粤港澳大湾区内已获取的权益可售资源约3088亿元，潜在的权益可售资源达3182亿元，权益可售资源合计6270亿元。其中，位于深圳的已获取权益可售资源约200亿元，潜在权益可售资源约712亿元。2020年上半年，碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中，有近一半位于粤港澳大湾区，包括佛山、惠州、广州、东莞。

　　据亿翰智库统计，碧桂园于上半年新增土储货值1857.8亿元，居行业首位。截至2020年6月30日，公司在国内已获取的权益可售资源约16698亿元，潜在的权益可售货值约6706亿元，权益可售资源合计约2.34万亿元，土储丰富。2020年下半年权益可售资源约人民币6412亿元，可售资源“弹药”充足。

　　整体而言，三四线市场为公司上半年销售提供了更好的“韧性”。展望全年，公司表示，将在2020年对投资额度实行全面预算管理，投资方向将坚定看好新型城镇化前景，坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线。而下半年，公司领先行业的已售未结转资源将助力未来的业绩增长，对于新型城镇化前景的持续看好，或也成为碧桂园在战略上一贯的制胜之处。