老旧小区改造启动 巨量投资可期

　　日前，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，逐一明确了城镇老旧小区改造目标任务及对象范围、调动民众和社会力量参与方式、筹集改造资金途径等关键问题。在前期试点、调研基础上出台《意见》，无疑为全面推进城镇老旧小区改造工作按下了“启动键”。

　　在全面推进城镇老旧小区改造工作的同时，推进城市更新和开发建设方式转型。老旧小区的改造利好建筑装修、建筑材料等行业，将扩大其市场规模。

　　明确任务和时间表

　　《意见》提出，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

　　同时，明确城镇老旧小区改造任务，重点改造2000年底前建成的老旧小区。改造内容可分为基础类、完善类、提升类三类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准。科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。

　　《意见》要求，建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制。利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展多种形式的基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识。明确项目实施主体，推进项目有序实施，完善小区长效管理机制。

　　针对改造资金，《意见》指出，建立改造资金由政府与居民、社会力量合理共担机制。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。加大政府支持力度，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方隐性债务。商业银行依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量，投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。落实税费减免政策。

　　解决城市“顽疾”

　　分析人士指出，2017年，15个城市开展为期一年的城镇老旧小区改造试点。2019年，住建部会同21个部门单位深入近百个市县调研200多个城镇老旧小区，部分省市又开展深化试点探索。在前期试点、调研的基础上出台《意见》，无疑为全面推进城镇老旧小区改造工作按下了“启动键”。成为后疫情时代下刺激住房消费和住房投资的重要内容，有助于提高城市更新力度和城市形象。此举对于老旧小区居民、社区、城市和楼市来说，都有深远意义。

　　“老旧小区实施改造后，对部分前期较难出售的二手房而言，肯定是利好。”多位二手房销售人员对中国证券报记者表示，“比如，加装电梯后，4层以上的老旧小区会好卖很多。此外，小区环境改善、外立面翻新，对小区二手房升值也有一定帮助。”

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从目前来看，老旧小区改造已经迫在眉睫。对很多城市而言，2000年前的房屋占比超过60%。特别是部分老旧房屋的电梯改造、上下水、强弱电、供暖、供气管网、线缆等，都需要政策扶持和资金扶持。通过老旧小区改造，小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理缺失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”得以解决，有效地缓解城市管理的各种矛盾，居民生活环境和设施都得到根本提升，生活质量显著改善，群众的满意度提升。

　　张大伟指出，在此之前，资金来源和老旧小区定义模糊，是老旧小区改造中面临的主要问题，这次指导意见明确了这些问题，有利于加快改造的推动。明确了改造内容及资金来源，同时也要求落实税费减免等鼓励政策。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，《意见》明确，商业银行依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持，实际上也说明商业银行等积极进入到老旧小区改造的进程中。金融机构介入，客观上带动了此类市场的发展。当然，后续如何贷款、如何让老旧小区改造的收益更大，实际上是相关银行和企业所关注的。

　　值得注意的是，不少地区为了推进老旧小区改造项目，已经实行金融试点政策。在住房和城乡建设部大力推动下，国家开发银行、中国建设银行日前与5省9市签署战略合作协议，在未来5年内共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与城镇老旧小区改造项目。

　　其中，国家开发银行预计将向吉林、浙江、山东、湖北、陕西等5个省提供2610亿元贷款，中国建设银行预计将向重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州等9个城市提供1750亿元贷款。

　　住建部指出，城镇老旧小区改造，既是造福人民群众、满足人民群众美好生活需要的重要民生工程，也是有效扩大内需、做好“六稳”工作、落实“六保”任务的重要发展工程。目前，全国需改造的城镇老旧小区量大面广、情况各异，任务繁重。全面推进城镇老旧小区改造，必须建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，加快培育规模化实施运营主体，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与。

　　利好五大产业链

　　诸葛找房数据研究中心王小嫱认为，老旧小区改造涉及多个主体，政府、居民和开发商都是重要的主体，政府部门要承担主体责任，动员居民参与，出台政策方案。随着增量市场的饱和以及竞争力的加大，老旧小区改造或是开发商的一个新机遇点。老旧小区的改造对建筑装修、建筑材料等行业无疑是利好，将扩大其市场规模。

　　中国证券报记者多方了解到，建材行业、建筑装修产业、家具等内部需求、物业等外部需求以及通信设备行业将受益旧改。其中，钢材、外墙涂料、水泥、砂浆、建筑保温材料、木材等建筑材料属于建材行业；停车设备、绿化设备、电梯等属于建筑装修产业。

　　在小区特色风貌、机动车位等改造的同时，能够带动家电、家具、家居装潢以及汽车等居民的内部消费需求增长，而完善休闲健身、养老托幼等其他设施也能够引致社区居民对当地社区内物业、餐饮、零售、教育、养老等服务的消费需求。此外，在通信设施建设方面，光纤到户和5G建设的改造内容也会进一步促进新基建产业的发展。

　　中银证券研报指出，在改造内容方面，今年大力推进的城镇老旧小区改造工作是此前改造工作的升级版，从单项改造变成把改造内容分成三类：一是基础类，包括水暖气路等市政配套基础设施改造提升、小区建筑物公共部位维修；二是完善类，包括小区的环境及配套设施改造提升，有条件的加装电梯等；三是提升类，包括社区公共服务产品的供给，比如养老、托育、卫生防疫、助残等。