2020年楼市半年考：“V”型复苏 坚持“房住不炒”不动摇

　　2020年已过半，疫情影响下的楼市备受关注。

　　今年上半年，受新冠肺炎疫情影响，房地产销售与施工阶段性停滞。尤其是一季度，面对各地售楼处暂停、工地停工，市场成交情况受到冲击。二季度以来，随着疫情的阴霾逐渐褪去，前期积压的需求逐渐释放，市场呈现回暖态势。

　　展望下半年，业内预计，下半年房地产市场仍将以“稳”为主，城市间分化进一步加剧。

　　政策：中央及地方坚持“房住不炒”定位不动摇

　　河北省怀来县成为了今年以来京津冀地区内首个出现政策“一日游”的地区。

　　7月1日，一份名为“怀来县人民政府关于废止部分规范性文件的通知”的文件在网上流传，其中涉及怀来县的限购政策，被认为是“松绑”信号。7月2日，怀来县人民政府发布了《关于网传怀来县废止限购政策的说明》，否定了取消限购的说法。

　　据不完全统计，除怀来县外，全国已有驻马店市、广州市、宝鸡市、济南市、海宁市、柳州市、青岛市等至少12个城市的房地产“松绑”政策被叫停或调整。这些城市有的试图降低首付比例、有的变相“松绑”限购、有的试图全面放开公寓限购。被叫停后，这些城市均重申了“房住不炒”。

　　对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，这或源于今年房地产市场对于政策极度的敏感性。“从中央的角度来看，房地产业承担了让市民‘住有所居’的角色，而不是一个短期的刺激工具。”在他看来，“一日游”，就是表明任何想要去刺激房地产的举措，比如放松限购资格、放松贷款条件、降低贷款成本等，都需要非常慎重。

　　随着社会经济持续复苏，房地产市场显现出回暖迹象，甚至有个别城市出现楼市过热情况。但无论从中央的政策定位还是地方的具体操作来看，坚持“房住不炒”定位，保持房地产政策的稳定性、延续性，促进房地产市场平稳健康发展的总基调没有改变，“房住不炒”仍然是底线。

　　据不完全统计，2020年年初至6月29日，国务院、中国银行保险监督管理委员会、中国人民银行等多部门前后共13次发文表态“房住不炒”的定位决心，保持“房住不炒”的主导定位方向，房地产调控保持稳定性及延续性。

　　地方层面，2020年年初至6月29日，全国约17个省市及城区18次发布关于“房住不炒”的表态，坚持房地产调控力度稳定。

　　与此同时，成渝地区、海南省等地成为新一轮规划发展焦点。今年的政府工作报告明确“推动成渝地区双城经济圈建设”，成渝地区将迎来新的发展机遇。另外，海南省对外开放的地位逐步上升，成为全国重要的“免税天堂”，海南自贸区整体发展迎来新的改变。

　　数据来源：贝壳研究院、各地住房和城乡建设主管部门

　　此外，人口落户正在加速全面放宽，人才安居政策激励市场持续复苏。

　　据贝壳研究院不完全统计，2020年年初至6月29日，全国13个省市及城区16次出台人口落户全面放宽的相关政策。2016年出台的《国务院办公厅关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》中明确，2020年是1亿非户籍人口在城市落户情况的总结评估之年，因此，各级城市主抓落实人口落户政策的全面放宽。

　　人才安居方面，2020年年初至6月29日，全国25个省市及城区36次出台人才安居相关政策，其中与购房相关的政策涉及19个省市及城区的20次政策，也就是说，近8成省市出台人才购房相关政策，其中人才购房政策占6成以上。主要政策包括购房补贴、购房资格门槛降低、人才购房享受优惠、人才购房享受优先条款等多项内容。

　　值得一提的是，为将疫情带来的影响降至最低，中央及各地政府均出台了各类措施，通过延期缴纳土地出让金、提前预售节点等政策措施稳定供应端市场。需求端方面，加快销售线上化平台搭建，同时利用住房公积金阶段性支持政策保持市场需求端资金稳定性。但无论是供应端的支持政策，还是需求端的支持政策，在疫情防控初期，政策制定时多数以6月30日为政策实施结束的时间点。6月28日，大连市已明确停止住房公积金支持政策，而长春市则延长预售制调整政策至2020年12月31日。

　　另外，为进一步加强市场规范，据不完全统计，截至6月25日，北京市、深圳市、南京市、西安市等约13个省市及城区出台政策，明确市场整顿的范围及目标，多数城市集中在二、三季度展开市场规范性整顿行动。

　　对于下半年的政策走向，易居企业（中国）集团有限公司CEO丁祖昱认为：“2020年下半年，政策会继续保持平稳。其中，中央政策还是强调稳定，地方政府可能会根据实际情况因城施策，总的政策趋势还是以相对宽松为主，除非有个别城市出现了大幅上涨等情况，否则今年没有太大的必要在政策上收缩，因为今年整体情况来看，经济压力仍然巨大。”

　　市场：“先抑后扬”城市分化明显

　　二手房一直被视为房地产市场的风向标。今年上半年，二手房市场呈现出“V”字形走势。贝壳研究院数据显示，从月度成交走势看，二手房市场成交从3月开始明显恢复，其重点监测的18个城市实际二手房总体成交量快速恢复，二手房成交量比1月~2月成交总量增长41.8%，4月、5月两个月环比增速分别达到39%和19%。6月成交量虽然比5月有所回落，但同比依旧增加21%，疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。

　　克而瑞研究中心数据显示，二手房市场分化趋势明显，其中，北京市、深圳市等城市在6月的成交量已达到近2年新高，而成都市、苏州市等城市同比仍然下跌40%以上。

　　从二手房价格来看，今年一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌，二季度均价随市场恢复普遍反弹。

　　贝壳研究院数据显示，与去年四季度相比，今年二季度北京市及上海市二手房均价涨幅均在3.5%及以上，涨幅靠前；房价跌幅较大的城市为武汉市，累计跌幅达3.5%。而与去年同期相比，今年二季度房价上涨幅度较大的城市为南京市及杭州市，房价下跌幅度较大的城市为廊坊市、天津市、青岛市及济南市。

　　和二手房市场一样，今年上半年，新房市场也呈现出“V”字形走势。贝壳研究院数据显示，2020年上半年，66个城市新房市场合计成交套数累计同比下滑16%，成交面积累计同比下滑14%。随着疫情得到控制，新房市场成交量在二季度快速恢复，但同比2019年，成交套数和面积分别仍下滑5%和4%。

　　疫情影响下，2020年上半年一线城市新房市场成交量下滑幅度最大，其中成交套数累计同比下滑25.9%，成交面积同比下滑25%；二线城市成交套数同比下滑16.6%，成交面积同比下滑15.0%；三四线城市成交套数同比下滑10.8%，成交面积同比下滑8%。一二线城市受疫情影响较大，但恢复速度更快。

　　从供应端来看，诸葛找房数据研究中心（以下简称“诸葛找房”）数据显示，受疫情冲击，供应端2月跌幅明显。随着疫情防控形势逐渐好转，供应量逐渐提升，2020年5月供应量同比下跌5.5%，接近去年同期水平。供应端发力，成交量也在逐渐回暖，5月同比下跌1.3%，基本恢复到去年同期水平，市场热度显著提升。随着前期积压的需求逐渐释放，市场成交量也逐渐恢复平稳，6月市场热度相比5月略有降低，同比下跌3.4%。

　　从销售端来看，受疫情影响，1月~2月商品房销售面积和销售额同比创近年来最低，随后市场逐渐恢复，受到二季度楼市整体向好的趋势带动，商品房销售逐渐走出颓势。1月~5月，商品房销售面积同比下降12.3%，降幅比1月~4月收窄7个百分点。商品房销售额同比下降10.6%，降幅比1月~4月收窄8个百分点。

　　从成交面积来看，2020年二季度，诸葛找房监测的60个城市新房成交10967.9万平方米，同比下跌5.09%，环比上涨181.78%。

　　值得一提的是，在大部分城市新房成交面积都面临下滑的情况下，长三角地区和珠三角地区的城市仍然表现出一直以来的优势地位，市场迅速恢复，甚至超过去年同期水平。诸葛找房监测数据显示，海口市2020年上半年成交面积同比上涨最高为47%；其次为苏州市，同比上涨27.4%；兰州市和贵阳市紧随其后，诸葛找房认为，这主要是因为西部地区，受到疫情冲击较小，市场恢复较快。

　　对于未来的新房市场，贝壳研究院认为，2020年二季度重点城市业绩已接近或已达到2019年同期水平，市场修复过程基本完成，今年一季度积压的需求已获得逐步释放，同时随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定，需求端也将重新进行资金分配，预计下半年市场不会持续大幅上涨。但在经济下行压力下，房地产市场作为重要的消费市场，其总量也不会大幅下降。

　　值得关注的是，在新房市场上，“南热北冷”的现象颇为明显。

　　中国指数研究院统计数据显示，长三角地区上半年房价同比上涨2.72%；珠三角地区累计涨幅处于近5年同期低位；而京津冀地区和山东半岛地区，均为近5年首跌。

　　对此，许小乐认为，首先可能与疫情有关，南方疫情防控措施解除时间普遍较早；其次，南方区域发展比较均衡，如上海市和周边的南京市、苏州市、杭州市，深圳市和周边的广州市，都有很强的带动作用；最后，也可能和城市群整体的经济增长活力有关。

　　事实上，土地市场的火热也可能会起到积极的促进作用。回顾今年上半年的土地市场，多地都加大了土地供应，一二线城市的热情被重新点燃。贝壳研究院数据显示，70个大中城市上半年成交居住用地规划建筑面积累计同比下滑10.0%，下跌幅度相对疫情严重的一季度收窄9个百分点。随着广州市、上海市等地加大土地供应，一线城市居住用地规划建筑面积成交量累计同比在二季度回升，上半年累计同比上升61.9%。二线城市居住用地成交量受疫情冲击影响最为明显，但恢复较快，成交规划建筑面积累计同比降幅在二季度收窄10个百分点。

　　从成交规划建筑面积增速上看，一线城市中，较去年上半年，上海市增长6成、广州市增长1.2倍、深圳市增长2倍。其中，上海市受优质地块入市影响，推动成交价上涨；广州市得益于供应量提升，带动成交量发力；深圳市由于去年上半年成交规模较低，加上2020年上半年居住用地供应量较去年上半年增长2.6倍，从而带动成交量提升。

　　二线城市中，2020年上半年全国二线城市居住用地成交金额TOP10中，苏州市、南通市规划建筑面积增长保持4成以上，尤其是南通市住宅用地成交金额累计同比增长2.5倍，住宅用地规划建筑面积累计同比增长83.6%，量价增速均处于全国前列。

　　究其原因，贝壳研究院认为，南通市是环沪都市圈少有的不限购城市之一，加之长三角一体化、沪通高铁、“上海第三机场”等利好因素叠加释放，使其成为长三角地区行情最为火爆的几个城市之一。总体来看，长三角地区二线城市土地市场恢复速度最快，成为全国领涨的区域。

　　对于今年下半年的市场走势，贝壳研究院预计，今年二季度重点城市业绩已经接近或已达到去年同期水平，市场修复过程基本完成，一季度积压的需求已获得逐步释放。随着疫情过后投资环境趋于稳定，需求端也将重新进行资金分配，预计今年下半年市场成交不会持续大幅上涨。但在经济下行压力下，房地产市场作为重要的消费市场，其总量也不会大幅下降。

　　丁祖昱预计，2020年房地产行业销售规模预期微降5%，如果销售面积下降5%，全年销售金额约为16万亿元，销售面积约为16亿平方米。“今年下半年，房地产市场整体小幅波动，城市、项目分化将进一步加剧。从市场成交情况来看，我认为今年下半年会出现小幅波动，三季度从成交量来说可能会有所回落，城市之间、项目之间会出现分化。特别是一些非长三角、粤港澳区域范围内的三四线城市，其楼盘去库存压力会更大。”丁祖昱分析称。