买房训练营：多做功课，买房不吃亏

　　【买房前一定要懂的房产专业名词】：

　　　　01、【板楼】

　　由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯，长度＞宽度的楼型，高度一般不超过12层

　　优势：多为南北通透，户型方正，使用率高

　　劣势：土地占用率大，开发成本高，多低楼层低密度

　　　　02、【塔楼】

　　指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅，“长度=宽度”的楼型，建筑高度一般12-35层

　　塔楼基本形式：蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼

　　优势：节约土地资源，空间结构灵活

　　劣势：使用率低于板楼，易出现无采光的暗厨/暗卫

　　　　03、【得房率】

　　可供住户支配面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)之比

　　一般得房率在80%左右比较合适

　　各楼层建议得房率：高层为60%-80%，小高层为80%-85%，多层为80%-90%

　　若得房率过高，会影响楼梯和过道面积，居住体验变差

　　　　04、【容积率】

　　又称建筑面积毛密度，容积率=建筑总面积÷用地面积，容积率越低，居住舒适度越高

　　一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3

　　　　05、【绿地率、绿化率】

　　绿地率：各类绿地的总和与居住区用地的比率

　　绿化率：绿化覆盖率，绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。

　　绿地率＜绿化率，一般小区绿地率在30%左右才合适

　　　　06、【建筑高度划分】

　　低层：1-3层(小于10米)

　　多层：4-6层(11-16米)

　　中高层：7-10层(17-24米)

　　高层：11-39层(25-100米)

　　超高层：40层以上(100米以上)

　　　　07、【建筑面积、套内建筑面积】

　　建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

　　套内建筑面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

　　　　08、【公摊面积】

　　商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

　　①电梯井、楼梯间、垃圾道、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积

　　②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分割以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%

　　即：公摊面积=电梯+走道+压力泵等

　　09、【梯户比】

　　指电梯数和每层楼住户数的比例。比如一层楼如果有2个电梯，4户家庭，那么它的梯户比为2:4。比例越大，越拥挤，居住体验越差。

　　10、【层高、净高】

　　层高：指建筑物的层间高度及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度

　　净高：指房间的净空高度及地面至天花板下皮的高度

　　11、【复式、跃层、错层】

　　复式：层高一般为3.3米，可分成两层使用的房屋

　　错层：指一套房子不在同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高低不平的平面上

　　跃层：占两个楼层，有内部楼梯联系上下层

　　12、【户型图、规划图、楼层平面图、区位图】

　　户型图：反映该户型的形状、面积、朝向、各个功能分区等

　　楼层平面图：反映户型与户型相互的影响程度，比如私密性的高低等

　　规划图：反映楼盘布局、规划等，可以对小区有一个整体了解

　　区位图：反映小区所在的区域、交通情况等

　　13、【开间、进深】

　　开间：房子的宽度，及两条横向轴之间的距离，是衡量住宅采光能力的重要标准

　　进深：房子的长度，是衡量住宅采光通风的重要标准。一般进深控制在12米以内

　　14、【四气、全齐】

　　四气：暖气、煤气、热水器、空调

　　全齐：家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜)

　　15、【装修分类】

　　毛坯：水泥地、白墙

　　简装 修：地砖、白墙

　　中装 修：大地砖、老式木地板

　　精装 修：木地板、包门、包窗、带部分家电

　　豪华装修：装修前卫、用料讲究

　　16、【期房、现房、准现房、尾房】

　　期房：指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房子，开发商只有预售许可证，还没有拿到大产证

　　现房：指已经达到了入住的标准，购买了就可以交房。开发商拿到了大产证，购房者入住后，可以很快办理房屋产权证

　　准现房：指房屋已建好大体轮廓，楼房马上封顶，能一目了然地看清房型、楼间距等重要因素的房子。但开发商还没有拿到大产证，从这一点上说，准现房在性质上属于期房

　　尾房：指房子盖好后，大部分都已经销售出去，只剩下几套还没卖出去

　　17、【房屋产权、土地使用权】

　　房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利

　　房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成

　　土地使用权：商业、旅游、娱乐用地40年，工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年，住宅用地70年

　　买新房或者二手房，一定要看房屋的产权是否清晰，以及土地使用年限的长短

　　18、【五证】

　　五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证

　　最主要应该看两证，国有土地使用证和商品房预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题

　　19、【土地出让】

　　国家将国有土地的一定使用权出让给土地使用者，并由土地使用者给国家支付一定金额的行为。一般有协议、招标、拍卖三种方式

　　20、【溢价率】

　　超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比

　　计算公式为土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%

　　假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是200元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是100%

　　21、【七通一平、三通一平】

　　三通一平：水通、电通、路通、场地平整

　　七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整

　　22、【今日知识点】

　　在二手房市场交易中，如果房子满足“满五唯一”条件，相对会受欢迎很多，那么满五唯一究竟是什么概念？这样的房子能省多少税费？我们一起来看一看！