房价涨幅现全面放缓趋势 一线城市二手房时隔14月首次转降

　　9月17日，国家统计局发布8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，8月房地产市场总体延续平稳态势。其中，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比、同比涨幅均与上月相同或回落，三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同，二手住宅涨幅微升，同比涨幅回落。

　　值得注意的是，二手住宅方面，近两年来首次连续出现3个月20个城市房价下调。一线城市二手住宅销售价格同比涨幅自去年6月以来，时隔14个月首次转降。

　　业内人士表示，持续出台的调控政策叠加资金收紧，房价涨幅全面放缓趋势出现，“金九”开局不利。在政策不发生调整的情况下，预计未来几个月70城房价涨幅继续收窄，四季度楼市难言乐观。

　　房价涨幅全面放缓趋势出现

　　国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示，7月30日，中央再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要求落实房地产长效管理机制，提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。在此背景下，8月份，房地产市场总体延续平稳态势。

　　统计局数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0．3％，涨幅与上月相同，其中北京上涨0．5％，上海上涨0．3％，广州和深圳均上涨0．2％。二手住宅方面，二手住宅销售价格从上月的环比上涨0．3％，转为8月环比持平。其中北京下降0．4％，较7月下降0．1个百分点，上海和广州从上月的上涨0．4％转为持平，下降0．4个百分点；深圳上涨0．2％，较上月下调0．5个百分点。同比方面，一线城市二手住宅价格由7月的上涨0．2％转为同比下降0．2％。值得一提的是，这是一线城市二手住宅价格同比数据自去年6月以来的首次转降。

　　二线城市方面，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0．5％和0．2％，涨幅比上月均回落0．2个百分点；同比分别上涨9．9％和5．5％，涨幅比上月分别回落0．8和1．2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0．7％，涨幅与上月相同；同比上涨9．0％，涨幅比上月回落1．2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0．8％，涨幅比上月扩大0．1个百分点；同比上涨5．8％，涨幅比上月回落1．3个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，8月房价上涨城市明显减少，二手房价格下调城市持续增加。综合来看，新建商品住房价格环比上涨城市数量为55个，二手房环比上涨城市43个，均是2018年以来的低点。

　　根据统计局数据，8月新建住宅环比涨幅较7月相比明显放缓的城市达32个，二手住宅方面，41个城市涨幅明显放缓。具体来看，新建住房价格环比下降城市多达10个，较7月增加7个。其中，韶关由7月的环比上涨0．8％，转为环比下降0．9％；平顶山更是从7月的环比上涨1．6％，转为环比下降0．5％。二手住房价格，7月环比下降幅度最大的为遵义，环比下降0．6％；到了8月，有7个城市下降幅度超过0．6％，福州、济南、成都、安庆环比下降幅度达0．9％，乌鲁木齐、宜昌更是环比下降了1个百分点。

　　成交缩量库存步入上升通道

　　在房价涨幅放缓的同时，市场成交也有明显下调。上海易居房地产研究院报告显示，重点监测的40个城市，8月新房成交环比下降9％。具体来看，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降19％，同比下降16％。18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降10％，同比增长6％。18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降4％，同比下降17％。

　　在此背景下，住宅存销比进入上行周期。上海易居房地产研究院报告显示，住宅现房存销比自2018年8月以来连续震荡上行，整体来看存销比已进入上升通道，楼市供求关系转变，渐趋供大于求。

　　与之相对应的是，房企存货去化周期也进入上升通道。上海易居房地产研究院研究员姚方表示，存货是房企未来可变现的重要资产。存货规模过大或过小均会造成一定的经营风险，若规模过小，房企可能会因土储不足而被动补库存；若规模过大，房企可能会因过于激进的拿地策略导致债务攀升，后续政策调控从严可导致存货转化成资金难度增加，从而去化周期延长且资金吃紧。

　　姚方介绍，截至2019年上半年，20家上市房企存货规模达26874．7亿元，环比增长0．6％，同比增长16．6％。从20家房企存货去化周期来看，大型与中型房企存货去化周期分别为9．8和22．8个月，环比分别增长2．4％和0．5％。

　　姚方认为，随着中央层面对楼市的再次定调，市场降温态势难以扭转，预计2019年三季度房企去化周期继续上行。

　　房地产金融环境不断收紧

　　一向是房地产市场高峰月的“金九”，今年也未能如期而至。9月上半月，易居最新监测的13个城市二手住房成交量29305套，较8月上半月下降16．6％，较2018年同时期下降10．8％。

　　房地产行业研究员沈昕表示，房地产业作为一个资金密集型行业，金融环境的变化直接影响房地产市场。8月住户部门贷款余额同比增速继续回落，一年期国债收益率与上月持平，首套房贷平均利率连续3个月小幅上升，房地产行业金融环境有小幅收紧。

　　沈昕说，“最近几个月，监管层不断收紧房地产信托、银行贷款、境内外发债、ABS等房企融资渠道。数据显示，7月以来，信托公司投向房地产领域的资金规模和比例均出现了明显下滑，此外银行开发贷额度也在减少，不排除未来还有进一步减少的可能。在监管不放松的情况下，全面降准给房地产行业带来的增量资金较为有限。”

　　在国庆长假结束之后，房地产市场将迎来一项新政——自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

　　广州相关人士透露表示，广州地区中国银行将在9月23日左右实行利率新政，首套房贷利率预计为5．5％。短期的波动不可避免，但应该都在用户的心理承受范围之内。

　　姚方表示，预计后市购房者观望情绪将加重，四季度楼市恐继续下行，房价指数涨幅也将继续收窄。