房企年中“诊断”报告 净利润、负债率谁最高？

　　年中财报披露已经收官，纵观房企上半年的表现，营收与盈利取得稳定增长，但是负债率和融资成本也有所上涨。值得关注的是，上半年房地产整体调控政策依然高压，房企的规模增速有所下降，又遭遇偿债高峰，加速回款与现金流安全、提效与控成本成为主流操作。

　　在这场与大势博弈的赛道上，房企的增长质量如何？风险指数又有多高？抗压能力如何？在此背景下，新京报联合亿翰智库，推出2019年上半年上市房企TOP50榜单，从营业收入、利润率、负债率、融资成本等多个指标进行纵横分析与解读。

　　“碧绿恒万”营收超7600亿

　　如果说销售额是房企规模赛道上的重要指标，为房企的品牌推广、融资、拿地奠定基础，那么营业收入则彰显了一家企业真正的实力与经营能力。

　　纵观2019年上半年各大房企的收入表现，据新京报、亿翰智库联合发布的《2019年上半年上市房企营业收入TOP50》（简称《榜单》）显示，大房企集中度增强，但是房企间的分化也在加速，龙头房企营业收入规模优势明显但增速放缓，大中房企增长依旧强势，部分中型房企增速波动明显。

　　龙头房企“强者恒强”

　　根据《榜单》，上市房企TOP50在2019年上半年总的营业收入约为18659亿元，同比增长44.8%，高于2018年同期的36.3%。如果刨除掉增速波动较大的合景泰富、大悦城，两者同比增速均超200%，上市房企TOP50在2019年上半年的同比增速略低于2018年同期。

　　从各梯队来看，龙头房企降速最大，TOP3同比增速为18.8%，去年同期为51.6%。TOP4-10降速稍次，几近腰斩，平均同比增速为24.9%，去年同期为58.5%。TOP11-20梯队的房企平均同比增速为47.3%，高于2018年同期的40.3%。TOP21-30梯队房企也保持高速增长，平均同比增速为61.5%，高于去年同期的57.9%。而TOP41-50之间的房企差异较大，2018年上半年多个房企负增长，平均增速为11.2%，2019年上半年转正的同时，有房企同比增速超过两倍，平均增速为56.6%。

　　在业内人士看来，房企2019年上半年结转的营业收入一般是2017年的销售项目收入。随着2017年以后不少城市实施限价策略，未来房企的销售收入增速将呈现收窄趋势。

　　招商、金茂同比增速为负

　　TOP3房企营业收入均超2000亿元，其中中国恒大以2269.8亿元的营业收入排名第一，但是其24.4%的降幅也拉低了TOP3房企的整体平均增速，位居第二名、第三名的分别为碧桂园、绿地控股，同比增速分别为53.2%、27.6%。万科以1393.2亿元的营业收入排名第四，同比增速为31.5%。值得关注的是，TOP4房企总的营业收入高达7697.5亿元，在TOP50房企中份额占比高达41%。分析人士认为，龙头房企营业收入增速虽然放缓，但是规模优势明显，集中度越来越高。

　　而万科之后的TOP10房企，营业收入均在900亿元之下，且差距较大，排在第五位的中海地产营收为821.5亿元，排在第十位的华夏幸福营业收入为387.3亿元。

　　在销售增速上，大悦城、合景泰富、保利置业、越秀地产、中梁控股排名靠前，同比增速均超过100%。50家上市房企中排名最后十位的分别是中海地产、旭辉控股、新城控股、远洋集团、华润置地、富力地产、招商蛇口、中国恒大、中国金茂、绿城中国，同比增速均低于10%。其中富力地产、招商蛇口、中国金茂、绿城中国降幅较大，富力地产同比增速从2018年上半年的67%降至2.8%，招商蛇口、中国金茂的同比增速分别为-20.5%、-32.8%，绿城中国在2019年上半年50上市房企中同比增速垫底，为-44.4%。

　　榜首&榜尾

　　恒大蝉联榜首

　　2019年上半年，中国恒大以2269.8亿元蝉联上市房企营业收入榜首，其中毛利润达772.6亿元，净利润270.6亿元，净资产3453亿元，现金余额2880亿元，合约销售额为2818.1亿元。

　　绿城营收降幅超四成

　　2019年上半年，绿城实现营业收入约为186.58亿元，较2018年同期的335.34亿元减少44.4%，在TOP50房企中降速最大，主要是物业销售收入减少。对此，绿城表示，因为上下半年结转面积分布不均所致，本期物业收入结转面积约为94.97万平方米，较2018年同期169.057万平方米减少43.8%。