营收增速下滑 规模房企中期业绩喜忧参半

上市公司中报季又至。

　　进入8月以来，A股和港股上市房企陆续发布了2019年中期业绩。南方日报记者梳理了21家规模房企的业绩数据后发现，今年上半年，不少房企虽然各项数据仍处于涨势，但同比增速明显不如去年同期。

　　有观点认为，通常情况下，公司规模达到5000亿元后，增速会自然放缓，纳入统计的碧桂园和万科均有这种趋势，而增速下滑也提醒房企，到了要企稳、高质量发展的时候了。

　　营收增速下滑

　　纳入统计的21家房企中，营收同比增幅最高的龙光地产实现营收270.2亿元，同比增长78.30%。而紧随龙光地产之后的中国奥园实现营收236.7亿元，同比增长73.19%。

　　尽管增幅较高，但限于两家房企的基数水平，它们在规模房企中的业绩并不算出众。在纳入统计的房企中，上半年营收超过千亿规模的就有碧桂园、绿地和万科，其中碧桂园为最高，营收为2020.1亿元，同比增长53.16%。

　　事实上，纳入统计的房企上半年营收增速下降的企业有14家，下降幅度最高的为绿城中国，相比去年同期实现的335.3亿元中期营收额以及220.90%的同比增速，今年则由涨转跌，上半年营收186.6亿元，同比下降了44.40%。

　　与绿城中国相似，增速下降幅度较大的企业中，多数是去年同期营收都有较大增幅的房企。例如，融创去年年中营收465.8亿元，同比增长215.28%，今年上半年营收768.4亿元，同比增长64.95%，增速降幅超过150个百分点。

　　销售增幅趋缓

　　与营收水平相似，上半年房企销售额的增速也同样呈放缓趋势。

　　在纳入统计的21家房企中，有18家业绩同比增幅不如去年，仅佳兆业、雅居乐、龙湖集团3家企业增速攀升。销售规模保持行业前列的碧桂园、万科、保利、融创等龙头房企，均在增速放缓之列。

　　其中，万科宣布实现合约销售金额3340亿元，由于碧桂园公布的数据为权益金额，未公布合约销售金额具体数值，因此万科也成为纳入统计的房企中，合约销售额最高的企业，同比增长9.6%，但增速与去年相比，仍然下滑0.3个百分点。

　　碧桂园中期业绩显示，上半年权益销售额2819.5亿元，由于去年同期该企业公布的仍是合约销售额，因此参考克而瑞研究中心历史数据，碧桂园权益销售额同比上涨0.2%，增速亦出现下滑。

　　但碧桂园上半年还实现了房地产销售现金回款约2771.1亿元，这是自2017年起，第三次连续在年中实现正净经营性现金流。在冲刺销量目标的当下，回款率也成为房企追逐的重点目标，例如，旭辉总裁林峰就曾在中期业绩会上表示，下半年的发展策略是以销定产、降低库存，提高去化、加快回款。而今年上半年，旭辉回款率达到95%。

　　整体来看，21家房企中销售额均未出现猛涨现象，增幅较高的佳兆业和金科，分别只有37.0%和36.0%的增长。销售同比下降的企业反而有两家，华夏幸福同比下降19.8%，绿城中国同比下降1.5%。

　　盈利水平分化

　　在21家上市房企中，净利润超过百亿的有6家，从高到低分别是碧桂园230.6亿元、万科192.9亿元、华润置地146.2亿元、保利129.6亿元、绿地113.4亿元和融创112.9亿元。上述房企的净利润增幅都在35%以上，最高为融创，增幅达到66.59%。

　　有意思的是，融创在2018年公司净利润同比增长250.96%，如今，反而成为21家房企中净利润增幅下降最快的房企，增速同比下降了176.78个百分点。在21家房企中，净利润增速下降的共有14家，降幅较高的企业，反而去年同期都曾拥有较高的增长幅度。

　　尽管增速下滑，但多数房企的净利润仍在增长，仅远洋和绿城的净利润出现同比下滑。其中，绿城中国去年同期净利润31.2亿元，同比增长145.83%，今年为30.7亿元，同比下降1.55%。而远洋集团则连续两年下滑，其中去年上半年净利润27.2亿元，同比下滑9.21%，今年上半年净利润25.3亿元，同比下滑6.86%，降幅有所收窄。

　　但与此同时，房企中仍有净利润大幅增长的企业，例如金科上半年净利润31.7亿元，同比大增299.5%，奥园上半年净利润28.0亿元，同比增长89.86%。金科中报也显示，除净利润大增外，归属上市公司股东的净利润同样达到25.8亿元，增幅288.50%。据其中报，金科的净利润大增是由于营收增长的基础上，成本增幅不高所致，其中财务费用还出现了下降。

　　部分企业短期资金吃紧

　　在负债率方面，21家房企在2018年末和2019年中的资产负债率都维持在72%-92%的区间内，变动幅度并不大。

　　截至今年年中，有7家房企资产负债率超过85%，4家低于75%。其中资产负债率最高的是中南建设，为91.23%；最低的是华润置地，为73.87%。碧桂园、万科两家龙头房企的资产负债率分别为89.33%和85.26%。

　　从变动数值来看，有8家房企资产负债率有所降低，其中绿地、佳兆业和雅居乐的负债率均降低了1个百分点以上。资产负债率上升的房企中，龙湖集团、富力、新城控股3家企业资产负债率相比去年年末增长超过2个百分点，其中龙湖集团增长2.43个百分点，负债率为74.65%，在21家房企中仍处于较低水平。

　　而在短期偿债能力方面，记者梳理了20家房企上半年末持有现金和即将到期的债数额。截至年中，持有现金超过千亿元的房企有4家，其中碧桂园高达2228.36亿元，即期债务为787.60亿元，两者比值为2.83，另据中期业绩透露，碧桂园还有约3133亿元的银行授信额度尚未使用，营运资本充裕。

　　从比值来看，绝大多数房企的持有现金都可以覆盖到即期债务，其中比值较高的华润置地和龙湖集团，持有现金是即期债务的4倍多，但也有两家企业现金数额低于即期债务，分别是富力和荣盛。

　　转型与风波并存

　　进入2019年，部分房企已经从高增长轨道转入业绩增速放缓阶段，并在企业发展规划上开始追求高质量。在这一过程中，除了做好房地产开发主业外，已经有不少房企在多元化转型探索方面走向纵深。

　　以碧桂园为例，今年年初杨国强提出了做“高科技综合企业”的目标，把农业和机器人两大领域摆在了重要的位置。在机器人领域，碧桂园旗下博智林机器人公司研发中心已有超过1600人的研发团队，已递交申请专利将近500项。在先前召开的2019年中期业绩会上，碧桂园总裁莫斌表示，博智林总共研发了37款建筑机器人，其中9款进入到项目现场进行试运作。“如果37款建筑机器人全部出来，对整个建筑业、对社会都是很大的贡献”，莫斌说。

　　有的企业转换赛道，也有企业的领导却身陷囹圄。

　　如果没有王振华出事的插曲，新城控股中报业绩或许还可以用“表现尚可”来形容。毕竟这家企业上半年实现销售额1224.18亿元，其营收、净利润都在增长，资产负债率86.7%，净负债率76.62%，持有现金也远高于即期债务。今年上半年，新城控股还新增土地储备2459万平方米，累计土地储备达到1.34亿平方米。

　　但王振华涉案被捕，王晓松接任董事长后，新城控股开始转让旗下数十个项目的股权和相关债权，交易总额或达到150亿元。中报文件里，新城控股称，已售未结转的面积为2959.51万平方米（含合作项目），同时由于签约销售额增加，合同负债也达到1723.3亿元。这也让新城控股在接下来的时间里仍有发展空间。但王振华事件的影响仍在持续，未来新城控股能否保持此前的规模尚不得而知。

　　部分上市房企上半年持有现金和近期偿债比值（数据来源：上市公司报告 克而瑞研究中心 同花顺）