流拍现象明显增多 全国土地拍卖市场持续降温

　　近期，受调控政策趋严、融资渠道收紧影响，房企拿地态度越发谨慎，土地拍卖流拍现象明显增多，溢价率也连续3个月下滑，其中不乏优质地块低溢价甚至底价成交。根据克而瑞对8月上旬监测的土地市场数据来看，上述现象在8月份依然延续，土地市场降温明显。

　　资金来源和盈利预期收窄

　　7月以来，国家和地方的房地产政策频频落地，旨在加强对房地产行业的调控。7月初国家发改委发文，融资环境将进一步收紧，同时银保监会也约谈了多家信托公司，要求严格落实“房住不炒”，进一步约束对房地产的投资行为。7月底，有关会议再次强调了“房住不炒”的宗旨，并将落实房地产长效管理机制，还首次明确不将房地产作为短期刺激经济手段，预示着房地产市场调控仍将从紧。

　　地方层面，苏州、大连等城市在7月份相继加码房地产调控政策，尤其是苏州，自5月以来已经历了三轮调控，园区限售升级、房价涨幅控制在5％以内、限购门槛提升、限售扩围。这一系列举措对于打击过热的楼市、稳定房地产市场起到积极的作用。

　　另外，财政部在7月还推动土地增值税立法并修改相关条文，将增值率低于20％的普通住宅免税的规定，调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或免征，为地方政府因城施策调节税负留下操作空间。分析人士认为，这一规定若正式成行，将大大加强地方政府对于房地产市场的调控能力，尤其是对于高房价高地价的一二线城市而言，地方政府若将增值税减免标准从20％降低为10％甚至取消，将大大收窄项目的盈利空间。

　　有业内人士表示，在市场前景不甚明朗、土地价格涨至高位、商品房去化周期延长的背景下，房企拿地将会愈发谨慎。前段时间已经有部分房企表示未来将放缓拿地节奏、甚至不拿地。因此未来土地市场流拍率上升的概率较大，整体土地市场热度仍将维持在一个较低的水平。

　　下半年流拍现象明显增多

　　克而瑞数据显示，由于企业融资环境再度收紧，企业拿地更加谨慎，7月土地流拍地块数量相比6月明显上升，并且流拍增加的现象在8月份依然延续。8月1日～11日，重点城市已经有26块土地流拍，比7月同期近乎翻番。

　　就土地流拍的城市分布情况来看，总体分布较散，常州、佛山、嘉兴、南通、清远、韶关、台州等三四线城市均有土地流拍，但数量相对较少。除了三四线城市以外，昆明、成都、合肥、青岛、太原、西安、郑州等热点城市或多或少有土地流拍，其中昆明、成都两城流拍现象较多，流拍土地数量居于前列。

　　克而瑞地产研究员马千里认为，总的来看，造成土地流拍有多方面的原因，绝大部分是因房企报价未达出让底价所致，主要是由于房企前两年拿地节奏偏快，自身处于偿债高峰期，加之融资渠道收紧，房企资金链偏紧，因此出价极其谨慎，尤其是上半年土地市场较热的常州、南通等城市，这种现象尤为严重，部分地块甚至出现了无人竞标的情况。其次，由于上半年土地市场热度较高，地方土地出让的心理价位偏高，比较惜售。

　　马千里还指出，在政策严控、融资收紧背景下，土地市场热度明显回落，溢价率连续3个月下滑，7月份300城的土地拍卖溢价率已降至12．9％。单就重点监测城市来看，7月份溢价率降至14％，较6月份下降了8个百分点。从8月上旬数据看，这一降温趋势有所加大，溢价率降至8％。究其原因，一方面是因为“限地价、限房价”等土拍规则使然，另一方面也受融资收紧的影响，企业拿地热情不及二季度，近期成交的土地中不乏优质地块低溢价甚至底价成交的案例。

　　对于后市，马千里表示，当前商品房市场去化速度滞缓，在融资渠道偏紧的局面尚未改观的情况下，受资金压力的影响，房企拿地态度将更为谨慎，流拍或将进一步增多。但对于资金面相对宽裕的企业而言，随着土拍热度的持续降温，下半年或不失为补仓拿地的好时机。