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石市房协发布1-6月石家庄房地产市场研究报告

来源: 石房研究中心  作者:
2019-07-17 08:48:00

  近期,石家庄市房地产协会发布了2019年1-6月份房地产市场研究报告。

  市场综述:

  商品房市场:

  上半年石家庄商品住宅市场,成交明显放大,房价横盘调整,板块冷热不一,个盘涨跌互现。

  石家庄房地产市场研究中心数据监测,1-6月份石家庄新建商品房成交面积273.4万㎡。其中商品住房成交面积209万㎡,同比增长16.4%。

  2016-2018年,石家庄房地产市场经历了一轮“过山车”行情,成交量由历史峰值迅速降至波谷。特别是2018年,在调控政策高压、市场整治严查等因素的共振下,市场观望情绪严重,购房需求持续走低,这就为今年的市场回温埋下了伏笔。

  今年春节之后,石家庄楼市迅速回温,成交量呈现明显放大。“小阳春”的出现,主要是政策层面发出见底信号,缓解了市场观望情绪,此外,多个新盘低价入市激活了观望的市场需求,促使去年以来累积的购房需求得到集中释放。

  调控持续量能回落,是石家庄房地产市场研究中心早在一季度结束时就做出的市场研判——在“限购、限贷、限售”等调控核心政策没有发生根本转向的形势之下,本轮楼市回暖并不具备持续性,特别是在购房者关注的房价层面,没有出现反转的可能性。事实也印证了研究中心的预判,临近年中,随着新盘的陆续入市,楼市已现疲态。

  二手房市场:

  二手房市场热度升温更加明显。1-6月份,石家庄二手房成交面积135.17万㎡。其中,二手住房成交面积125.59万㎡,同比上升54.94%。

  价格层面,二手房成交均价13874元/㎡,同比下降5.03%。其中,二手住房成交均价14587元/㎡,同比下降4.41%。

  可以看出,上半年石家庄二手住房在成交量同比增长超5成的情况下,成交均价同比小幅下降,基本维持稳定。

  二手房市场成交活跃,也为新房市场特别是置换需求的释放提供了有效支撑。

  土地市场:

  与2018年土地市场“补证”为主的基调截然不同的是,2019新出让土地占主流,这使得今年上半年土地出让面积、成交金额及单价均比去年同期有大幅上扬,价格接近市场真实水平。土地市场另一鲜明特点是鹿泉区受突发事件影响,一季度后再无土地出让。

  01、本土政策及城建信息

  “一城一策、因城施策”的原则之下,楼市政策底于2018年底已出现。

  上半年楼市宏观政策基调是由两大标志性节点确定的:其一,4月19日政治局会议重申“房住不炒”,寥寥44字,都是对过往宏观政策的重申,却是对全国范围内楼市升温的明确表态;其二,陆家嘴金融论坛,银保监会主席郭树清罕见表态,警示当前房地产金融存在的风险。两大信号表明,尽管2019全年不会再出更为严厉的楼市调控政策,但决策层随时都在警惕和防范楼市过热,“房住不炒”基调丝毫没有松动,业内企盼的新一波“大行情”根本就是无源之水。

  本土政策及城建信息层面,年初受金山湖事件影响,全市乃至全省范围内的生态严查,对于鹿泉楼市颇具杀伤力。此外,全面放开户口限制,是我们这个城市拿出的对于外来人口的最大诚意。地铁一号线二期工程试运行利好正定新区,地铁二期建设规划公示,让公众看到了一个完善的轨道交通路网,这对城市框架拉伸是一个强有力的支撑,“地铁房”沉睡的价值总有一天会被完善的轨道交通路网激活。中央商务区建设堪称省会城市建设的一号工程,高起点的规划与建筑之外,它带给这个城市的,更是产业升级的梦想与渴望,尽管这一切还远未看出端倪。

重要政策时间轴

  02、土地市场

  与2018年土地市场“补证”为主的基调截然不同的是,2019新出让土地占主流,这使得今年上半年土地出让面积、成交金额及单价均比去年同期有大幅上扬,价格接近市场真实水平。土地市场另一鲜明特点是鹿泉区受突发事件影响,一季度后再无土地出让。

  据安居客统计,2019年上半年共计89宗地块(不含工业用地)挂牌出让,挂牌总面积约349.67万平方米(约5245.05亩),其中15宗停止出让,6宗流拍;成功出让68宗土地;除补证项目外,2019年上半年共计52宗地块(不含工业用地)成功出让,出让总面积约236.83万平方米(约3552.4亩),成交金额202.59亿元、成交均价570.3万元/亩。主城区成功出让27宗,正定区域成功出让16宗,藁城区成功出让3宗、栾城区12宗,鹿泉区成功出让10宗。2019年上半年土地出让总面积3003263.905平方米,约合4504.81亩;成交总金额2769500万元(约276.95亿元),成交均价约614.79万元/亩。

(2019年上半年土地成交详情)

  2.1“新城区“表现亮眼主城区不甘落后

  分区域看,上半年新四区土地出让在数量上较领先,共有41宗地成功出让,面积达2789亩;其中栾城区出让12宗,位居榜首,正定县出让7宗,正定新区出让9宗,藁城3宗,鹿泉区主要在前三个月发力,第二季度受政策环境影响无土地挂牌,成功出让10宗。

  主城区也不甘寂寞,上半年共有27宗成功出让,面积为1715亩。其中长安区以补证项目为主,成功出让9宗,裕华区紧随其后,成功出让8宗地,新华区6宗,桥西、高新区各2宗。

  2.2成交面积栾城区夺魁长安区占榜眼位置

  在成交面积上,栾城区占比最高,土地出让总面积约合992亩,居各区之首,占比达22.02%;位于主城的长安区名列第二,占比达19.68%;而正定县也不甘示弱,占比达13%;鹿泉区和正定新区成交量相差无几,占比均超12%。

  从上半年的土拍数据可以看出,除补证项目外,主城区挂牌项目不多,位于东南部的栾城区及北部的正定区域相对火热,吸引了众多品牌房企征战。

  2.3成交金额长安区遥遥领先

  而从成交金额来看,长安区以高达31.08%的占比遥遥领先,在亩均价和成交量都较高的情况下,成交金额860800万元。位居第二位的是栾城区,成交金额563859万元,占比20.36%;正定县以11.12%的成绩名列第三;裕华区占比10.04%荣膺第四;排名随后的正定新区和新华区分别占比9.94%、9.60%。

  2.4百强房企激烈角逐抢滩石家庄市场

  2019年的上半场,百强品牌房企进驻石家庄的步伐可以说是更加“凶猛”,共计拿地15宗。其中,万科拿下三宗地,开始了在新华区、正定新区的布局;金辉深耕正定,一举拿下了两宗住宅用地;碧桂园、融创、旭辉、龙湖持续发力加快布局;更有雅居乐、中海、华远首入石门,经过一番腥风血雨拿下优质地块;还出现了合润、万科、创世纪联合体报价拿地的情况,房企强强联合,抢滩石家庄市场。

  2019年上半年各区域土地成交详情:

  裕华区

长安区

新华区

桥西区

鹿泉区

正定县

正定新区

藁城区

栾城区

高新区

  03、商品房市场

  1、石家庄交易数据

  石家庄房地产市场研究中心统计,石家庄1月-6月份新建商品房共成交273.4万平方米。其中商品住房209万平方米,同比增长16.4%。

  2018年5月开始的石家庄楼市严查,严重影响了石家庄购房者的购房信心。2019年春节以后,积压半年的购房需求集中释放,表现为3月市场明显回温。

  但由于在金融层面缺乏实质利好,以及“房住不炒”大趋势下,住宅投资需求完全退场后的楼市,都注定“小阳春”持续不够,表现为4、5月份市场没有保持增长趋势。

  进入6月份后,部分企业冲刺年中销售目标,或集中释放房源,或推出特价促销活动,让6月份的成交量增长明显。

  2、样本数据分析

  (1)区域分布

  石家庄房地产市场研究中心此次共采集了石家庄96个热点楼盘样本,覆盖了裕华区、开发区、长安区、新华区、桥西区及正定新区、鹿泉区、藁城区和正定县,物业类型包括住宅、商办、和别墅项目,数据具有一定代表性。

  (2)物业类型分析

  石家庄房地产市场研究中心在楼盘样本数据采集中,以住宅为主,结合商办公寓和别墅。住宅占比为77%、公寓占比为14%、别墅占比为3%、商铺占比6%。

  (3)价格分析

  据石家庄房地产数据研究中心统计,96个楼盘样本6月份均价14875元/平方米,环比上涨1.4%。且没有采取加权平均法计算;1月份均价15002元/平方米、2月份均价为15178元/平方米、3月份均价为15263元/平方米、4月份均价14815元/平方米,5月份均价14667元,1-6月份下降0.8%。

  从住宅项目样本数据来看,6月份均价15336元/平方米,环比上涨了0.1%。其中1月份14823元/平方米、2月份均价14795元/平方米、3月份均价15112元/平方米,4月份均价15470元/平方米,5月份均价15316元/平方米。1--6月份涨幅3.4%。基本能够反映石家庄在售主流项目的价格水平及涨幅情况。

  裕华区均价18750元/平方米;桥西区均价18356元/平方米;长安区16858元/平方米;新华区16758元/平方米;开发区均价14720元/平方米;正定新区均价13855元/平方米;栾城区均价10371元/平方米;鹿泉区均价12265元/平方米;藁城区均价12038元/平方米;正定县13500元/平方米。

  (4)销售情况

  据石家庄房地产市场研究中心统计,6月份96个典型项目共成交2777套。共销售面积27.81万平方米。

  其中住宅2359套,共销售面积25.29万平方米,较上个月下降了32.8%。

  其中住宅市场中,90㎡以下的成交套数占比38%、90㎡至120㎡成交套数占比31%、120㎡至140㎡占比24%、140㎡以上占比7%。

  6月份住宅市场中,按照销售套数统计,销售前十名的楼盘为:融创中心、保利时光印象、万科新都会、同祥城、天州视界城、万科翡翠书院、和西苑、维多利亚时代、保利西山林语、润江翡丽公馆。

  (5)成交区域分析

  据石家庄房地产市场研究中心统计,藁城成为6月份成交最火热的区域,占全市28%的市场份额得益于保利时光印象及万科新都会等项目的开盘。长安区以16%的市场份额位居第二,得益于东北片区楼盘的集中入市;裕华区13%的市场份额位居第三得益于融创中心学府的入市。鹿泉以11%的市场份额排名第四,排名略有下降。购房者6月份更青睐于藁城区、东北片区的房子,置业需求仍然向东看。

  二手房市场

  1、二手房价格同比、环比下降

  据安居客数据中心统计,1月-6月份二手商品房共成交135.17万平方米,其中商品住房125.59万平方米。同比上升54.94%。二手房成交均价13874元/㎡,同比下降了5.03%;其中二手住房成交均价14587元/㎡,环比下降1.4%,同比下降4.41%。

  按照月份来看,1月份二手房成交20.16万平方米,其中二手住房成交18.49万平方米,环比增长9.4%;受春节影响,2月份二手房成交9.93万平方米,其中商品住宅成交9.28万平方米,环比下降49.82%;3月份,商品房成交20.55万平方米,其中商品住宅成交18.93万平方米,环比增长104.5%;4月份,商品房成交29.68万平方米,其中商品住宅成交27.57万平方米,环比增长45.61%;5月份,商品房成交27.8万平方米,其中商品住宅成交26.28万平方米,环比下降4.67%;6月份,商品房成交27.05万平方米,其中商品住宅成交25.04万平方米,环比下降4.71%。

  2、过半购房者青睐两室房源

  据安居客数据中心统计,2019年上半年,二手房购房人群中,两室户型备受追捧,有超一半的购房者表示意向二室房源,占比51.49%;三室房源受关注程度略微有差,35.06%的购房者想要购买三室房源。

  3、总价120-150万二手房最受欢迎

  根据安居客数据中心统计,2019年上半年,总价区间在120-150万的二手房较为受欢迎,占比16.06%。根据二手房整体均价来看,户型面积约在80㎡-100㎡左右的两居或小三居占比较大。

  4、裕华区二手房最受关注

  据安居客数据中心统计,2019年1-6月份,石家庄购房者关注二手房区域中,裕华区占比位居第一;其次为桥西;而在备受关注的新四区,鹿泉区的二手房关注度为首位,占11.05%。

  05、后市展望

  “房住不炒”和防范房地产金融风险的大原则之下,楼市全年成色已定,业内苦苦企盼的量价强劲反弹不会出现。事实上,进入六月份后,随着大量新盘的入市,楼市成交已现疲态。预计下半年成交量回升将于10月份出现,上市公司冲刺“期末考”的压力之下,“以价换量”带来的成交量高峰将一直持续到年末。

  下半年热点区域为正定新区和南二环东延线、栾城装备制造园区,特别是正定新区,告别种种神话和传说之后,新区项目定位更实事求是,地铁一号线二期通车,利好主城区外溢的部分刚需偏改善人群在此置业。

  根据研究报告成果,国大商品房事业部负责人范桂松建议:

  在当前市场,一些优质的两室住宅和单价比较低的住宅式公寓已经筑底,市场下行可能性较小,刚需客群可以择机出手。对于刚改人群,今年下半年或将迎来一个最好的改善时机。在平稳的市场环境中改善完毕,可以避免上行时多付出的成本。

  对于开发商而言,虽然“630”已过,部分资金压力得到缓解。但2019下半年大环境特殊,开发商将面临银行资金释放放缓或减小、可施工期缩短、春节在1月下旬等情况。预计市场将在12月份迎来集中促销走量热潮,也建议开发商未雨绸缪,提前为“1230“做准备。

关键词:石家庄,报告,研究责任编辑:朱雅琪