石市房协发布1-6月石家庄房地产市场研究报告

　　近期，石家庄市房地产协会发布了2019年1-6月份房地产市场研究报告。

　　市场综述：

　　商品房市场：

　　上半年石家庄商品住宅市场，成交明显放大，房价横盘调整，板块冷热不一，个盘涨跌互现。

　　石家庄房地产市场研究中心数据监测，1-6月份石家庄新建商品房成交面积273.4万㎡。其中商品住房成交面积209万㎡，同比增长16.4%。

　　2016-2018年，石家庄房地产市场经历了一轮“过山车”行情，成交量由历史峰值迅速降至波谷。特别是2018年，在调控政策高压、市场整治严查等因素的共振下，市场观望情绪严重，购房需求持续走低，这就为今年的市场回温埋下了伏笔。

　　今年春节之后，石家庄楼市迅速回温，成交量呈现明显放大。“小阳春”的出现，主要是政策层面发出见底信号，缓解了市场观望情绪，此外，多个新盘低价入市激活了观望的市场需求，促使去年以来累积的购房需求得到集中释放。

　　调控持续量能回落，是石家庄房地产市场研究中心早在一季度结束时就做出的市场研判——在“限购、限贷、限售”等调控核心政策没有发生根本转向的形势之下，本轮楼市回暖并不具备持续性，特别是在购房者关注的房价层面，没有出现反转的可能性。事实也印证了研究中心的预判，临近年中，随着新盘的陆续入市，楼市已现疲态。

　　二手房市场：

　　二手房市场热度升温更加明显。1-6月份，石家庄二手房成交面积135.17万㎡。其中，二手住房成交面积125.59万㎡，同比上升54.94%。

　　价格层面,二手房成交均价13874元/㎡，同比下降5.03%。其中，二手住房成交均价14587元/㎡，同比下降4.41%。

　　可以看出，上半年石家庄二手住房在成交量同比增长超5成的情况下，成交均价同比小幅下降，基本维持稳定。

　　二手房市场成交活跃，也为新房市场特别是置换需求的释放提供了有效支撑。

　　土地市场：

　　与2018年土地市场“补证”为主的基调截然不同的是，2019新出让土地占主流，这使得今年上半年土地出让面积、成交金额及单价均比去年同期有大幅上扬，价格接近市场真实水平。土地市场另一鲜明特点是鹿泉区受突发事件影响，一季度后再无土地出让。

　　01、本土政策及城建信息

　　“一城一策、因城施策”的原则之下，楼市政策底于2018年底已出现。

　　上半年楼市宏观政策基调是由两大标志性节点确定的：其一，4月19日政治局会议重申“房住不炒”，寥寥44字，都是对过往宏观政策的重申，却是对全国范围内楼市升温的明确表态；其二，陆家嘴金融论坛，银保监会主席郭树清罕见表态，警示当前房地产金融存在的风险。两大信号表明，尽管2019全年不会再出更为严厉的楼市调控政策，但决策层随时都在警惕和防范楼市过热，“房住不炒”基调丝毫没有松动，业内企盼的新一波“大行情”根本就是无源之水。

　　本土政策及城建信息层面，年初受金山湖事件影响，全市乃至全省范围内的生态严查，对于鹿泉楼市颇具杀伤力。此外，全面放开户口限制，是我们这个城市拿出的对于外来人口的最大诚意。地铁一号线二期工程试运行利好正定新区，地铁二期建设规划公示，让公众看到了一个完善的轨道交通路网，这对城市框架拉伸是一个强有力的支撑，“地铁房”沉睡的价值总有一天会被完善的轨道交通路网激活。中央商务区建设堪称省会城市建设的一号工程，高起点的规划与建筑之外，它带给这个城市的，更是产业升级的梦想与渴望，尽管这一切还远未看出端倪。

重要政策时间轴

　　02、土地市场

　　与2018年土地市场“补证”为主的基调截然不同的是，2019新出让土地占主流，这使得今年上半年土地出让面积、成交金额及单价均比去年同期有大幅上扬，价格接近市场真实水平。土地市场另一鲜明特点是鹿泉区受突发事件影响，一季度后再无土地出让。

　　据安居客统计，2019年上半年共计89宗地块(不含工业用地)挂牌出让，挂牌总面积约349.67万平方米(约5245.05亩)，其中15宗停止出让，6宗流拍；成功出让68宗土地；除补证项目外，2019年上半年共计52宗地块(不含工业用地)成功出让，出让总面积约236.83万平方米(约3552.4亩),成交金额202.59亿元、成交均价570.3万元/亩。主城区成功出让27宗，正定区域成功出让16宗，藁城区成功出让3宗、栾城区12宗，鹿泉区成功出让10宗。2019年上半年土地出让总面积3003263.905平方米，约合4504.81亩；成交总金额2769500万元(约276.95亿元)，成交均价约614.79万元/亩。

(2019年上半年土地成交详情)

　　2.1“新城区“表现亮眼主城区不甘落后

　　分区域看，上半年新四区土地出让在数量上较领先，共有41宗地成功出让，面积达2789亩；其中栾城区出让12宗，位居榜首，正定县出让7宗，正定新区出让9宗，藁城3宗，鹿泉区主要在前三个月发力，第二季度受政策环境影响无土地挂牌，成功出让10宗。

　　主城区也不甘寂寞，上半年共有27宗成功出让，面积为1715亩。其中长安区以补证项目为主，成功出让9宗，裕华区紧随其后，成功出让8宗地，新华区6宗，桥西、高新区各2宗。

　　2.2成交面积栾城区夺魁长安区占榜眼位置

　　在成交面积上，栾城区占比最高，土地出让总面积约合992亩，居各区之首，占比达22.02%；位于主城的长安区名列第二，占比达19.68%；而正定县也不甘示弱，占比达13%；鹿泉区和正定新区成交量相差无几，占比均超12%。

　　从上半年的土拍数据可以看出，除补证项目外，主城区挂牌项目不多，位于东南部的栾城区及北部的正定区域相对火热，吸引了众多品牌房企征战。

　　2.3成交金额长安区遥遥领先

　　而从成交金额来看，长安区以高达31.08%的占比遥遥领先，在亩均价和成交量都较高的情况下，成交金额860800万元。位居第二位的是栾城区，成交金额563859万元，占比20.36%；正定县以11.12%的成绩名列第三；裕华区占比10.04%荣膺第四；排名随后的正定新区和新华区分别占比9.94%、9.60%。

　　2.4百强房企激烈角逐抢滩石家庄市场

　　2019年的上半场，百强品牌房企进驻石家庄的步伐可以说是更加“凶猛”，共计拿地15宗。其中，万科拿下三宗地，开始了在新华区、正定新区的布局；金辉深耕正定，一举拿下了两宗住宅用地；碧桂园、融创、旭辉、龙湖持续发力加快布局；更有雅居乐、中海、华远首入石门，经过一番腥风血雨拿下优质地块；还出现了合润、万科、创世纪联合体报价拿地的情况，房企强强联合，抢滩石家庄市场。

　　2019年上半年各区域土地成交详情：

　　裕华区

长安区

新华区

桥西区

鹿泉区

正定县

正定新区

藁城区

栾城区

高新区

　　03、商品房市场

　　1、石家庄交易数据

　　石家庄房地产市场研究中心统计，石家庄1月-6月份新建商品房共成交273.4万平方米。其中商品住房209万平方米，同比增长16.4%。

　　2018年5月开始的石家庄楼市严查，严重影响了石家庄购房者的购房信心。2019年春节以后，积压半年的购房需求集中释放，表现为3月市场明显回温。

　　但由于在金融层面缺乏实质利好，以及“房住不炒”大趋势下，住宅投资需求完全退场后的楼市，都注定“小阳春”持续不够，表现为4、5月份市场没有保持增长趋势。

　　进入6月份后，部分企业冲刺年中销售目标，或集中释放房源，或推出特价促销活动，让6月份的成交量增长明显。

　　2、样本数据分析

　　(1)区域分布

　　石家庄房地产市场研究中心此次共采集了石家庄96个热点楼盘样本，覆盖了裕华区、开发区、长安区、新华区、桥西区及正定新区、鹿泉区、藁城区和正定县，物业类型包括住宅、商办、和别墅项目，数据具有一定代表性。

　　(2)物业类型分析

　　石家庄房地产市场研究中心在楼盘样本数据采集中，以住宅为主，结合商办公寓和别墅。住宅占比为77%、公寓占比为14%、别墅占比为3%、商铺占比6%。

　　(3)价格分析

　　据石家庄房地产数据研究中心统计，96个楼盘样本6月份均价14875元/平方米，环比上涨1.4%。且没有采取加权平均法计算；1月份均价15002元/平方米、2月份均价为15178元/平方米、3月份均价为15263元/平方米、4月份均价14815元/平方米，5月份均价14667元，1-6月份下降0.8%。

　　从住宅项目样本数据来看，6月份均价15336元/平方米，环比上涨了0.1%。其中1月份14823元/平方米、2月份均价14795元/平方米、3月份均价15112元/平方米，4月份均价15470元/平方米，5月份均价15316元/平方米。1--6月份涨幅3.4%。基本能够反映石家庄在售主流项目的价格水平及涨幅情况。

　　裕华区均价18750元/平方米；桥西区均价18356元/平方米；长安区16858元/平方米；新华区16758元/平方米；开发区均价14720元/平方米；正定新区均价13855元/平方米；栾城区均价10371元/平方米；鹿泉区均价12265元/平方米；藁城区均价12038元/平方米；正定县13500元/平方米。

　　(4)销售情况

　　据石家庄房地产市场研究中心统计，6月份96个典型项目共成交2777套。共销售面积27.81万平方米。

　　其中住宅2359套，共销售面积25.29万平方米，较上个月下降了32.8%。

　　其中住宅市场中，90㎡以下的成交套数占比38%、90㎡至120㎡成交套数占比31%、120㎡至140㎡占比24%、140㎡以上占比7%。

　　6月份住宅市场中，按照销售套数统计，销售前十名的楼盘为：融创中心、保利时光印象、万科新都会、同祥城、天州视界城、万科翡翠书院、和西苑、维多利亚时代、保利西山林语、润江翡丽公馆。

　　(5)成交区域分析

　　据石家庄房地产市场研究中心统计，藁城成为6月份成交最火热的区域，占全市28%的市场份额得益于保利时光印象及万科新都会等项目的开盘。长安区以16%的市场份额位居第二，得益于东北片区楼盘的集中入市；裕华区13%的市场份额位居第三得益于融创中心学府的入市。鹿泉以11%的市场份额排名第四，排名略有下降。购房者6月份更青睐于藁城区、东北片区的房子，置业需求仍然向东看。

　　二手房市场

　　1、二手房价格同比、环比下降

　　据安居客数据中心统计，1月-6月份二手商品房共成交135.17万平方米，其中商品住房125.59万平方米。同比上升54.94%。二手房成交均价13874元/㎡，同比下降了5.03%；其中二手住房成交均价14587元/㎡，环比下降1.4%，同比下降4.41%。

　　按照月份来看，1月份二手房成交20.16万平方米，其中二手住房成交18.49万平方米，环比增长9.4%；受春节影响，2月份二手房成交9.93万平方米，其中商品住宅成交9.28万平方米，环比下降49.82%；3月份，商品房成交20.55万平方米，其中商品住宅成交18.93万平方米，环比增长104.5%；4月份，商品房成交29.68万平方米，其中商品住宅成交27.57万平方米，环比增长45.61%；5月份，商品房成交27.8万平方米，其中商品住宅成交26.28万平方米，环比下降4.67%；6月份，商品房成交27.05万平方米，其中商品住宅成交25.04万平方米，环比下降4.71%。

　　2、过半购房者青睐两室房源

　　据安居客数据中心统计，2019年上半年，二手房购房人群中，两室户型备受追捧，有超一半的购房者表示意向二室房源，占比51.49%；三室房源受关注程度略微有差，35.06%的购房者想要购买三室房源。

　　3、总价120-150万二手房最受欢迎

　　根据安居客数据中心统计，2019年上半年，总价区间在120-150万的二手房较为受欢迎，占比16.06%。根据二手房整体均价来看，户型面积约在80㎡-100㎡左右的两居或小三居占比较大。

　　4、裕华区二手房最受关注

　　据安居客数据中心统计，2019年1-6月份，石家庄购房者关注二手房区域中，裕华区占比位居第一；其次为桥西；而在备受关注的新四区，鹿泉区的二手房关注度为首位，占11.05%。

　　05、后市展望

　　“房住不炒”和防范房地产金融风险的大原则之下，楼市全年成色已定，业内苦苦企盼的量价强劲反弹不会出现。事实上，进入六月份后，随着大量新盘的入市，楼市成交已现疲态。预计下半年成交量回升将于10月份出现，上市公司冲刺“期末考”的压力之下，“以价换量”带来的成交量高峰将一直持续到年末。

　　下半年热点区域为正定新区和南二环东延线、栾城装备制造园区，特别是正定新区，告别种种神话和传说之后，新区项目定位更实事求是，地铁一号线二期通车，利好主城区外溢的部分刚需偏改善人群在此置业。

　　根据研究报告成果，国大商品房事业部负责人范桂松建议：

　　在当前市场，一些优质的两室住宅和单价比较低的住宅式公寓已经筑底，市场下行可能性较小，刚需客群可以择机出手。对于刚改人群，今年下半年或将迎来一个最好的改善时机。在平稳的市场环境中改善完毕，可以避免上行时多付出的成本。

　　对于开发商而言，虽然“630”已过，部分资金压力得到缓解。但2019下半年大环境特殊，开发商将面临银行资金释放放缓或减小、可施工期缩短、春节在1月下旬等情况。预计市场将在12月份迎来集中促销走量热潮，也建议开发商未雨绸缪，提前为“1230“做准备。