复盘上半年楼市：稳、降速、分化

　　-一周观察

　　2019年上半年，在“房住不炒”的政策总基调下，各地政府根据房地产市场情况进行因城施策以确保市场平稳运行。对于全国楼市在新阶段运行的特征，据中指控股判断，2019年全年全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落，价格稳字当头，投资、新开工中低速增长”。

　　新京报记者注意到，在新的政策和市场环境下，全国楼市略有降温，上半年重点城市商品住宅成交规模稳中略降，龙头房企的销售规模增长乏力，不同城市之间的市场分化更加明显。

　　首先，龙头房企规模增长乏力，部分品牌房企销售不增反降。今年以来，多数龙头房企调低了销售目标，与去年规模高速增长不同，近9成的房企将销售目标的增速控制在30%以内。

　　从上半年销售情况来看，排名前三名的依然是碧桂园、万科、恒大三家巨头房企，但是三家房企中，碧桂园和恒大的销售规模相比于去年有所下降，其中，碧桂园销售金额为3895.4亿元，比2018年同期下降5.56%，恒大销售金额为2825.4亿元，比2018年同期下降7.05%。

　　前10名房企中，除了中海地产和华润置地外，其余房企的规模增速相比于去年的增幅均不超过30%。同时，在市场环境变化和融资趋紧的情况下，不仅中小房企度日艰难，不少龙头房企也出现了掉队的情况，华夏幸福、泰禾集团、绿城中国的销售额相比去年出现大幅下降的情况。

　　其次，一、二线城市限房价政策从紧，影响一、二手房市场格局。在热点城市限房价的政策实施后，截至今年上半年已经形成阶段性影响。由于限房价政策从严，热点城市的新房房价得以有效控制；随着越来越多限房价的项目入市，使得热点城市的新房成交量有一定程度的回升，由于新房成交分流了部分二手房的成交量，二手房市场呈现降温的态势。

　　以北京为例，今年上半年，北京新房市场成交量大幅上涨，而成交均价小幅下降，二手房市场成交量下降，成交均价小幅上涨，形成这样差异的背后就是北京新房市场中限房价项目已经占北京商品房总成交量的57%。

　　最后，全国各个城市楼市持续分化，板块轮动继续，西部核心城市房价上涨明显。从今年上半年来看，重庆、武汉、西安、成都、郑州等中西部核心城市房价上涨比较明显。由于此前房价先上涨的东部城市、中部城市已经执行了较为严厉的调控政策，此次，房价上涨明显的区域主要集中在西部城市，板块轮动效应依然明显。此外，政策方面，苏州、西安等加码调控，南京、佛山等局部放松调控，更多二三线城市调降人才落户门槛，“因城施策”的特征明显。

　　从不同级别的城市来看，一线城市相比于去年均有不同程度的“回暖”，前期积压的购房需求在持续平稳释放；二线城市成交表现与去年大体持平，东南沿海地区的核心城市诸如宁波、福州、苏州、天津、厦门市场均有明显回暖，而长沙、青岛、大连等困于政策面紧绷与需求透支双重因素，成交热度低迷不振。广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松，但受购买力所限，加之棚改货币化安置的收紧，下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。