专家支招——教你避开买房那些“坑”

　　为保障购房群众的合法权益，维护我市房地产市场秩序，市住房和建设稽查大队提醒广大市民，在房屋交易中，要加强风险意识和法律维权意识，避开买房那些“坑”。

　　购房认准“五证”

　　需核对项目预售范围

　　“消费者在购房时，一定要购买‘五证’齐全的房子，这样才能保护自身的合法权益。”市住房和建设稽查大队相关负责人说，“五证”指《建设用地规划许可证》《不动产权证书》(国有土地使用证)《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

　　实际操作中，很多市民最为关注的就是《商品房预售许可证》，认为有证就行了。但是，往往会忽略掉十分重要的一个问题，那就是商品房项目的预售范围，也就是预售楼栋明细。

　　“一定要看清楚楼盘是全部楼栋都获批预售，还是只是部分楼栋获批，这些在《预售许可证》的副本有明确登记。我们现在对于项目销售现场的信息公示内容和格式有严格的规定，购房者可以在展示台和公示栏进行翻阅、查看。”该负责人说，首先需看清是否是所有楼栋都已五证齐全。比如，某新楼盘共有六栋楼，总户数560户。在预售楼栋明细上可以看出，仅有2#、3#、4#、5#四栋楼292套住宅获得预售许可证，还有2栋高层近半房源未获得预售许可证。

　　购房者应该注意，如果是分期开发楼盘或按楼号办理的预售证，开发商不能销售超出预售许可范围的楼盘或者房屋，否则属于违法销售。

　　虚假广告勿轻信

　　擦亮眼睛看样板

　　在实际情况中，很多购房者都遇到了这样一个问题——房屋在交付使用时发现与购买时的宣传有很多差别。

　　“如果开发商不将宣传内容写入购房合同，消费者权益就难保障。”该负责人表示，有的商家为了促销，广告宣传往往脱离实际过度渲染，消费者不要轻信。

　　比如“交通便捷、直通繁华市中心”“小学、幼儿园、休闲广场等公用配套也将样样齐全”“优美的园林环境、别具风情的小亭、青翠的绿草地”等。

　　在此，他也提醒购房者注意，样板间往往是开发商或销售代理商下大功夫精雕细琢的产物，部分样板间利用灯光、摆件、特制家具等，营造一个“完美”的空间，而实际交房时的房屋高度、尺寸、装修标准等可能与样板间不符，购房者不要因此受到误导。

　　房屋面积约定清

　　“两书、一证”均具备

　　不少购房者都遇到过实际交房面积与购房合同约定的面积不一致的情况。对此，该负责人表示，开发商在预售期房时，一般都会按房屋预测绘面积进行销售，但实际上，预测绘面积往往与竣工后的实测面积存在误差。

　　若购房合同有约定的从其约定，没有约定的按以下原则处理：

　　面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算；

　　面积误差比绝对值超出3%，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；

　　房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，买受人也可请求解除合同。

　　在此，该负责人也提醒购房者，在签订商品房买卖合同前，一定要重点关注有关这一事项的条款内容。

　　对于最终收房时的注意事项，该负责人提醒，除了由购房者现场验收房屋的施工质量外，新建商品房交房时开发商都需提供“两书”(即《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》)，“一证”(即《竣工验收备案证明》)。