房企大挪移 多个三四线城市项目计提跌价准备

　　辽宁营口，一个位于辽东半岛的三线滨海城市，却是很多开发商心口的“痛”。

　　6年前，一家央企开发商在此销售停滞，“铩羽而归”；6年后，万科在2018年财报中，将其位于营口的海港城项目计提存货跌价0.68亿元。

　　数据显示，万科海港城所在的鲅鱼圈板块，在售楼盘达83个，大部分价格在3000元/到8000元/平方米。均价6000元／平方米的海港城，位置尴尬。

　　“卖不动”、预期亏损的不仅是万科，也不仅是营口。诸多迹象显示，2018年四季度以来，多个三四线城市楼市开始放缓，需求不再。

　　先知先觉的开发商们正在“逃离”三四线，或者说，他们中的很多人从未深入三四线。等到2019年的春天，一二线率先回暖，这个趋势越发明朗。

　　在3月份的业绩会上，阳光城董事长朱荣斌表示，“回归一二线已是房企共识，未来一二线城市的竞争将会很激烈。”

　　这种竞争，将不限于开发业务，也是存量运营业务的竞争。

　　城市大挪移

　　过去三年，一二线严厉限购限价的溢出效应，以及棚改货币化安置的加持，大量的资金和需求流向了三四线城市，也因此造就了碧桂园、恒大、雅居乐这些开发商的业绩辉煌。

　　这样的好日子似乎难以延续。无论是2018年的财报，还是一季度房企“抢地”的数据，都在生动地演绎着房企“逃离”三四线的路径。

　　申万宏源数据显示，2018年前30强千亿房企中，有15家在一二线城市土储面积占比超过70%。

　　其中，占比90%以上的公司分别为，中国金茂、首开股份、中海，80%—90%的为阳光城、金地集团，70%—80%的为远洋集团、金科股份、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、融创中国、万科和旭辉集团。

　　从中可以发现，很多房企并没有在三四线的开发热潮中过多地下沉。以中海、保利、华润为代表的传统地产龙头对于三四线更是一向谨慎。

　　以一贯坚持布局一二线的中海为例，年报显示，2018年底，中海总土地储备为9144万平方米，一二线占比达80%，旗下主攻二三线的中海宏洋占20%，加起来一二线占比90%以上。

　　曾在碧桂园工作的朱荣斌、吴建斌来到阳光城后，该公司却是新兴房企中布局一二线最为坚决的。财报显示，阳光城一二线土储面积占比高达77%，未来可售占比更高达85.8%。

　　这样的策略帮助阳光城实现了快速周转，在2018年增长80%，进入了千亿俱乐部。

　　以豪宅开发著称的绿城，前几年大规模进入三四线城市后也选择了抽离。财报显示，2018年其新增土储中，一二线城市占比达65%。

　　房企三巨头碧桂园、恒大、万科也出现了明显的分化。碧桂园进入了300个以上的城市；恒大也布局了228个城市；反观万科，只进入了约78个城市。

　　在业绩会上，仅有少量房企表示对三四线市场的继续看好。曾经深入三四线的恒大，则干脆摒弃了这一划分。“评价一二线和三四线的观点过时了，恒大早在2014年就回归一二线，现在进入的228个城市都是人口净流入、产业有支撑的。”恒大总裁夏海钧说。

　　碧桂园也不再提起“一至五线全面下沉”的战略。接近碧桂园的人士称，城镇化策略还在进行，但选择的城市已经大幅收缩，公司更倾向于发展已经进入的城市。

　　克而瑞数据显示，房企今年主要在一二线城市储备土地。中指数据显示，1-3月，全国土地成交TOP10城市，共成交8290万平方米，同比增长13%。其中，天津累计成交442亿元，同比增长70%。

　　主流房企在热点二线城市战略性布局明显。正荣、金辉和万科分别出现在天津、西安和福州的1-3月拿地总额前十榜单中。

　　财报中的“秘密”

　　三四线城市的颓势，在房企的财报中也可窥得端倪。多家房企计提存货准备金额，彰显了他们对于三四线市场的谨慎态度。

　　万科年报显示，2018年存货跌价准备为23.1亿元，较2017年的16.1亿上涨43.5%。

　　据统计，万科共计提12个项目，分别位于大连、南充、烟台、成都、营口等地，一二线和三四线都有，其中有7个项目位于三四线城市。

　　2012年4月，万科以6亿元拍下南充下中坝2个地块，首次进入中西部三线城市。然而财报显示，位于该地块的项目金润华府，2018年计提跌价准备金额达到1.8亿。

　　此外，镇江蓝山花园计提跌价准备额为1.3亿。该项目的开发似乎不太顺利，根据财报，蓝山花园不仅规划建筑面积比2017年有所减少，竣工面积也不尽人意。2018年竣工面积为3.3万平米，仅完成目标的48%。

　　除了万科，不少房企也对多个三四线城市的项目计提了存货跌价准备。如新城控股存货跌价准备金额达3.97亿元、阳光城3.8亿元；港股房企绿城中国则采取了“已竣工可出售物业减值亏损”这一统计口径，亏损额达1.2亿元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上述数据说明房企在财务上审慎管理，也能使其在后续市场的操盘上更游刃有余。不过，对三四线城市项目计提跌价，体现了房企对此类城市后续市场看空的心态。

　　3月份业绩会上释放出来的信息进一步显示，房企们均认为，2019年一二线楼市将维稳，三四线继续承压。

　　4月4日，易居房地产研究院发布的《40城住宅成交报告》显示，2019年一季度，40城成交面积同比下降4%。其中一线城市同比增长29%，二线城市同比下降4%；三四线城市同比下降12%。

　　易居预计， 2019年上半年40城成交将继续萎缩，尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市，将面临较大的下降风险。

　　在大型房企中，不少已经预见到今日的市场分化。3月，保利发展提出房地产周期论，认为全国性拐点在去年四季度已出现，进入调整周期。

　　保利判断，随着2019年政策面、资金面等释放利好，资金将从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，先行一二线城市将有望率先筑底。

　　保利认为，未来能有房地产发展潜力的城市在100个左右。公司将在动态调整中，不断聚焦约100个城市。

　　此外，在存量市场试验了数年之后，保利发现，少数头部核心城市的增量开发起步早、更成熟，存量经营市场的机会将更加突出。比如，当前外资认为北京、上海等核心城市商办产品已具备投资性价比。

　　贝壳研究院认为，长租公寓的发展空间，就在二三十个城市。

　　标普预计，2019年中国住宅房地产市场销售将放缓，布局低线城市的房企，明后年的销售和利润率将面临下行压力。