富力地产再曝伤亡事故背后：利息支出暴增212%押注连亏的五星酒店

3000亿目标梦碎？

　　全球最大五星酒店业主富力地产再陷伤亡事故漩涡。

　　近日，住房和城乡建设部网站发布事故快报显示，3月14日，天津市静海县富力新城雍景豪庭四期工程，发生高处坠落事故死亡1人。施工总承包单位为广州富力地产股份有限公司(以下简称富力地产)旗下子公司广州天力建筑工程有限公司。

　　无独有偶。去年10月，广州天力建筑工程有限公司负责总施工的广东省梅州市梅县富力城D区17栋项目，发生物体打击事故死亡1人。梅州市梅县区安全生产监督管理局对其罚款20万元。

　　5个月时间，便造成2人死亡，此前子公司违规销售、违规认筹、无证施工等乱象更是频频被有关部门处罚。曾经的“华南五虎”如今怎么了？

　　富力地产成立于1994年，总部在广州。2005年，富力地产于香港联交所主板上市，成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。2007年，富力地产在中国房地产行业中排名第四，仅次于万科、绿地和中海。克尔瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，富力地产以1415亿元的年销售额排名第19。

　　3月20日，富力地产发布2018年财报，财报显示富力地产去年总营收768.58亿元，同比增长29.66%。净利润下跌60.49%至83.71亿元。年报称，利润减少主要因为集团于2017年收购(万达)酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益。

　　2019年开年的两个月来，公司总权益合约销售金额约129.4亿元，销售面积为110.5万平方米，同比上升5%和19%。

　　对于富力地产2018年度的业绩表现，摩根大通发表研究报告称，大致符合预期，但36.4%的毛利率表现略低过预期，以及公司将派息比率由过去两年的大约50%下调至42%，为市场感意外。公司宣布派发末期息每股0.83元，意味年度股息收益率为8.5%，略低过预期的8.9%。因为公司的股价一直都是受到派息所带动，因此，摩根大通认为，这次业绩公布，将会为公司股价带来短期负面影响。

　　截至3月25日收盘，公司股价下跌1.87%至16.82港元/股，较3月20日业绩发布日的16.92港元/股略有下降。

　　业绩之外富力地产最令外界担忧的还是其债务。一位房地产分析师对时间财经表示，酒店挣钱难，占用资金大，而且部分酒店还在规划建设中，将继续占用更多资金。

　　利息支出大增212%

　　房地产作为资金密集型行业，对资金的敏感性非比寻常。2018年下半年，不少房地产企业在“住房不炒”和资金管控双管齐下中爆了雷。中弘股份的16弘债02、03和“17华业资本CP001”以及“15银亿01”违约集中发生在2018年第四季度。

　　富力地产公告对行业中资金情况是这样描述：“在利率上升及流动资金收紧的环境下，加上市场上出现离岸及境内到期债务的违约问题，进一步放大了市场对高杠杆公司的负面情绪，并且影响其发行新债的表现。本集团在解决债务到期问题时面临了比往年相对更大的压力。”

　　富力地产令部分业内人士担忧也并无道理。截至2018年底，富力地产的负债总额为2963亿元，净负债与总权益的比重从2017年的169.6%进一步上升至184.1%。

　　对于企业的高负债，富力地产董事总经理李哲明在3月20日的业绩会谈中表示，富力地产短期内的负债压力已经基本解决。2018年到期的短期负债为160亿元，而目前的现金持有为347.1亿元，完全能够应对短期负债。只是富力持有的347.1亿元现金中，受限制现金达149.24亿元。

　　没有短期偿债风险，是因为富力地产在过去一年拼命融资。公司年报显示，2018年，公司新增合共17.5亿美元优先票据、71.7亿元超短期融资券、32.5亿元境内非公开公司债券和40亿元境内公开公司债券。此外，公司还准备发行新H股的融资方案，方案已于2018年提请证监会批准。

　　利息成本仍不可小觑。数据显示，富力地产2018年支付的利息开支暴增212%至52.12亿元，而2017年同期的数据仅为16.73亿元。据此测算，公司平均每天仅偿还利息就超过1400万元。虽然富力方面表示融资成本不高，但是2018年富力整年的资金成本5.74%，高于2017年的5.12%。

　　酒店之重

　　中原地产分析师张大伟向时间财经介绍，富力地产的资金压力主要来源于2017年以199亿元收购万达的酒店资产，毕竟富力去年几乎没有拿地。年报显示，2018年，公司收购共61块土地，土地储备371亿元，建筑面积为1405万平方米。而2017年，公司收购土地储备金额则为584亿元。2019年，公司预计将拿出400亿元用于收储土地。

　　从行业对比来看。富力地产在克而瑞研究中心发布的《2018年中国房地产企业权益销售金额》排行榜中，富力地产以1310.6亿元权益销售额位于第13名。但是在中指研究院发布的《2018年全国房地产企业拿地金额top50》排行榜中，富力地产排名落后到35名。

　　2017年7月，富力以199.06亿元接手万达旗下77家酒店资产。富力方面表示，每间酒店支付的平均价格仅为人民币2.55亿元，远低于自建酒店4.3亿元的平均成本。

　　但评级机构穆迪则认为，富力收购万达的酒店资产，将会延缓该公司降低债务杠杆的进程。预计到2018年富力由收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率将在2016年底42%的基础上攀升至50%-60%。评级机构惠誉亦表示，虽然此举使富力一跃成为全球最大的豪华酒店资产拥有人，但该收购行为也使富力的债务规模进一步加大。

　　要知道，在收购万达的酒店之前，公司的酒店就没有盈利过。富力地产自2004年以来便开始投资建设高端酒店，已在全球已开业和建设的高级酒店有24家，加上万达的77家酒店后，富力地产已经成为全球最大的五星级酒店业主。然而数据给出的却是另一番景象——2013年到2018年公司酒店营运亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元、4.59亿元。

　　针对外界的质疑，富力地产董事长李思廉在业绩会上表示，酒店方面公司一般是看现金流。因为酒店本身很难赚钱，所以大家都看现金流。目前酒店整体的净利润返还给业主的大概是13.5亿元，足够覆盖整个酒店的支出。

　　李思廉称，公司针对酒店有很多计划，包括将在在二季度通过酒店资产包在市场融资，Reits等，这对公司都有非常大的帮助。“计划是，如果我们发50间酒店的REITs，我想已经能够拿回200亿元。”董事长助理陈志濠表示，希望在五年之内，酒店与投资物业运营业绩能够翻一番。

　　相对酒店业务而言，公司对地产业务的预计则保守得多。富力地产将2019年的目标定在1600亿元，而在两年前富力地产就提出了2020年实现3000亿元销售业绩的目标。

　　有意思的是，当被问及3000亿目标与现实差距时，富力地产董事长李思廉表示，“当时定下3000亿元的目标是因为同行有这种潮流”，在超过千亿规模以后，“能增长20%已属不错”。

　　但瑞信发表研究报告称，即便是富力2019年的销售目标也具挑战性。