大湾区盘点 粤港澳本土房企能否再乘东风？

　　粤港澳国际湾区和世界级城市群建设即将驶入快车道。

　　2019年2月18日，大众期待已久的《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式对外公布，《规划纲要》的目标定位是，要把该区域建设成为充满活力的世界级城市群、具有全球影响力的国际科技创新中心、“一带一路”倡议的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区和宜居宜业宜游的优质生活圈。

　　粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市，总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。

来源：腾讯证券

　　粤港澳世界级湾区的打造，必将迎来新一轮企业格局竞争。在房地产行业，粤港澳本土房企具备先天优势，亿翰智库数据显示，2018年130家百亿房企中，粤港澳房企达到37家，且TOP10中有碧桂园、恒大、万科、保利发展、中海、华润6家来自粤港澳。

来源：中国网地产

　　发家粤港澳的本土房企大本营优势不可撼动，土地储备也相对于其他房企优势明显。《规划》出台后，这些东道主能否再乘东风掀起新一轮发展高潮？

　　粤港澳本土房企占据TOP10房企半壁江山

　　优秀的人吸引优秀的人。

　　从房企公告和亿翰智库数据来看，TOP5房企中，有4家发家于粤港澳，碧桂园、万科、恒大三家都已踏入5000亿俱乐部。TOP10房企中有6家来自粤港澳，占据龙头房企绝对的半壁江山。

来源：房企公告、亿翰智库

　　对于6家粤港澳TOP10房企目前在大湾区的布局情况，截至目前，除去万科集团没有布局广东江门和肇庆两个城市外，碧桂园、中国恒大、保利发展、中海地产、华润置地都已进驻全部粤港澳大湾区广东九市。

来源：房企公告、CRIC

　　关于大湾区布局，2018年上半年万科大湾区土地储备达到955万平方米，占集团总土地储备的6.68%。弹房君获悉，万科并未在江门、肇庆两个城市布局，在惠州也并未设立城市公司，在惠州只有一个项目。关于万科是否会在《规划》出台后加速推进大湾区布局，万科相关人士表示，集团目前暂时还没有这方面的规划。

　　值得一提的是，华润置地股东华润集团还计划投资建设粤港澳大湾区总部，用于统筹并指导未来在大湾区的所有投资项目，其中就包括有城市开发等核心业务。华润置地也在短短三年时间内完成大湾区的完整布局，2015年11月以一二级联动的方式进入中山，2016年进入珠海、佛山两城，2017年进入东莞， 2018年进入江门、肇庆两城。公告显示，2018年全年，华润置地全年拿下的98幅地块中，有19块来自粤港澳大湾区，占比19.39%。

　　起家佛山的碧桂园集团，一直深耕广东大本营，年报显示，2018年上半年碧桂园广东总土储达到9105万平方米，占集团总土储的25%，同时，合约销售前10的城市中，惠州以上半年合约销售达207亿元居首位，占碧桂园总销售额5%。

来源：房企半年报

　　中国恒大，截至2018年上半年在粤港澳大湾区的土储已经达到1612.78万平方米，占总土储的5.38%。在大湾区的9个城市中，深圳是恒大布局最多的，已有5个项目入市，还有35个旧改项目。此外，《规划》提出，将粤港澳大湾区建成具有全球影响力的国际科技创新中心。高科技也是恒大多元化的一个重要方向，恒大中科院的合作将以粤港澳大湾区建设为契机，加强中科院所属科研院所尤其是在粤机构与恒大集团的全方位合作。中科院在粤拥有一批具有优势的科技创新资源，恒大集团在粤港澳地区具有区域和市场优势。

　　紧握湾区红利，2018年7月保利粤东房地产开发有限公司也正式更名为保利湾区投资发展有限公司，公司总部设在东莞。据悉，保利地产粤东公司于2016年3月在东莞市正式挂牌成立，布局了珠海、中山、东莞、惠州、汕尾共五个城市，当年业绩即突破150亿。 2017年，保利地产粤东公司业绩高达260亿元，到2018年，保利湾区投资发展有限公司已经完成泛湾区10城布局，实现从住宅到全线产品覆盖。根据年报数据显示，2018年上半年保利发展粤港澳大湾区土地储备达1656.88万平方米，占集团总土储的20.08%。

　　“利润之王”中海地产在2016年、2017年陆续布局东莞、惠州、肇庆、厦门后，实现对粤港澳大湾区的完整布局，截至2018年上半年，中海地产在大湾区的土地储备达到1048.14万平方米，占集团总储备的12.66%。值得注意的是，此外，对于2018年下半年提出的“谨慎投资华南粤港澳大湾区”策略是否会因《规划》出台有所改变，中海地产截至发稿前并未给予明确回复。

　　土储千万平米的粤港澳大湾区本土深耕者

　　往往距离大餐最近的人能越早闻到香味。

　　亿翰智库公布的2018年房企销售排行榜TOP中，总部在粤港澳大湾区的房企达到20家，占比40%。可见不仅TOP10房企在大湾区拥有主动权，千亿、准千亿房企中也有很多本土房企重仓粤港澳。

来源：亿翰智库、中国网地产

　　从2014年深圳市政府工作报告首次提出湾区经济概念后，粤港澳本地房企最早嗅到资本味道，凭借地缘优势，以大本营为核心，积极进行城市布局。企业年报数据显示，截至2018年上半年，除去TOP10房企外，以龙光地产为首的携手雅居乐、合生创展、佳兆业、时代地产五家粤港澳本土房企大湾区土地储备进入千万俱乐部。

来源：企业公告、CRIC

　　龙光地产大湾区土地储备最多，共计1869.29万平方米，占集团总土储的52.79%。龙光地产布局战略以深圳为主，辐射珠三角。根据深圳房地产信息网统计，2018年龙光地产全年成交套数、成交面积均位居深圳全市第一位，这也是继摘得2017年后，龙光地产再一次领跑深圳市场。与此同时，龙光在佛山、珠海、惠州市场亦斩获颇丰，市场占有率排名靠前。截至目前，龙光地产在大湾区布局中，有澳门和江门两个城市没有布局。

　　和龙光地产一样以深圳为起点的以佳兆业，截至2018年上半年，佳兆业合计拥有土地储备2220万平方米，其中57%位于大湾区内。整体土地储备的货值近3800亿元，其中大湾区的土储货值近2500亿元。2018年1月，佳兆业成立大湾区集团，归属集团总部管理，标志着公司大湾区战略开始全面落地。

　　雅居乐土地储备中粤港澳大湾区的土储占比较高，已达到了30.5%，其中中山、惠州两个城市土储占比分别为14.9%及9.5%。2018年上半年雅居乐又于江门、佛山新增拿地47.78万平方米，在大湾区拥有预计总建筑面积约1081万平方米土地储备，为进一步深耕大湾区做好了准备。雅居乐在中期业绩会上表示，集团至今已在大湾区精心打造超过70个项目，未来发展潜力巨大。

　　值得注意的是，合生创展2018年全年认购业绩为174.3亿元，房企业绩排名也在100名开外，但2018年上半年数据显示，合生创展在粤港澳大湾区的土地储备达到1461万平方米，占集团总土储近半。

　　起家广州的星河湾，也是一个讲求“规模第二”的“另类”粤派房企，2000年星河湾打造了第一个星河湾房地产项目——广州星河湾。近二十年，星河湾先后在广州，北京，上海，澳门等十余个城市打造12个住宅项目，每一个项目都是星河湾品质化发展的典型代表。

　　星河湾的品质之路，是董事长黄文仔在星河湾创立之初便确定的，一直坚持到现在。而对于星河湾以后发展，黄文仔表示，星河湾将进入“以质的提升确保量的增长“的阶段，并且扩张的重要方式是星河湾此前较少涉足的城市更新项目，星河湾已经在广州、深圳等地签订了多个城市更新项目，土地储备因此大幅增加。

　　2018年闯过900亿销售大关的地产黑马中国奥园近几年也在大幅扩展版图，中国奥园以广州为主战场，2014年首入佛山、2015年进驻深圳，2016年布局惠州，实现9个内地城市的全覆盖。半年报数据显示，截至2018年上半年，奥园于粤港澳大湾区的土储量为738.01万平米，占集团总土储的24.59%。

　　粤港澳大湾区是我国经济最具活力的地区，2017年粤港澳大湾区经济总量接近10万亿元。

　　作为中国经济发展最为迅速的地区，粤港澳大湾区必将成为地产企业的“兵家必争之地”。本地房企会不会乘政策东风再进发展快车道，静观。