“规”途中的北三县：楼市止跌回暖 投资客蠢蠢欲动

　　北三县楼市中违规销售的残余仍旧没有肃清，存在“先上车后补票”情况，暗箱操作横生。比如外地户籍购房者与开发商签订合同后，全款交付房款，或分一年支付，等三年个税流水证明开具后，再进行网签。

　　任何政策的风吹草动都在挑动着北三县楼市的神经。

　　当通州成为北京城市副中心后，政策红利辐射的北三县也跟着不断变化。从狂热投资导致房价飙升，到严格限购导致市场降温，北三县楼市一直起伏跳动。

　　2月12日，据北京市规划自然资源委消息，北京目前已经组织编制了通州区总体规划、各乡镇域总体规划以及70余项专题研究、专项规划和设计导则。经过多年酝酿，通州与北三县“四统一”的具体政策已接近落地。今年，北京城市副中心与河北廊坊北三县地区将有一系列的涉及交通、产业、设施等领域的对接措施陆续公布。

　　受北京市机关迁入北京副中心通州以及地铁规划的影响，中国房地产报记者在北三县走访过程中发现，北三县地段好的新房处于供不应求状态，价格在底部运行后逐渐回归平稳，渐趋理性。

　　环京楼市冰封下的骚动

　　自2016年年底以来，以北三县为主的环京多个城市发布了限购政策，让惨淡的环京楼市迎来了刺骨寒风。而近期一则尚未落地的计划撬动了北三县的购买力，冰封的楼市开始有回暖迹象。

　　记者走访了燕郊港中旅·海泉湾项目，此项目是燕郊唯一还有房的新盘项目，均价在24000元/平方米。该项目销售人员向记者表示，春节假期，燕郊楼市似乎比川剧“变脸”还快。当看记者无意购买时，销售人员表示，现在是入手的最佳时机，下个月就涨价了。

　　整体来看，整个北三县新房都处于供不应求状态，尤其地段较好楼盘。比如大厂潮白河附近距离地铁2公里的北京早安和孔雀城雅韵园项目，均价在16500元~17000元/平方米之间，目前都已基本售罄。

　　相较而言，二手房市场更能反映市场走向。记者注意到，多数业主的预期发生了变化。二手房业主不想卖，而想买的人只能等着排队。

　　北三县乃至环京地区交通水平的提高等实实在在的利好，让人们难以抗拒。

　　“每天咨询我买房的购房者电话都要被打爆了。”燕郊当地的一名置业顾问李俊(化名)告诉记者，购买二手商住房购房者增多，目前燕郊二手房均价比年前上涨了不少。

　　据某房产机构数据显示，燕郊二手房均价连续三个月上涨，从2018年11月的低点18397元/平方米上涨至目前的19365元/平方米，每平方米上涨近1000元。此外，香河和大厂房价也有所上升。香河二手房2月挂牌均价11558元/平方米，同比上涨0.88%;大厂二手房2月挂牌均价15192元/平方米，同比上涨2.65%。

　　房价上涨的背后是成交量的回暖。据链家APP数据显示，截至1月底，燕郊近三个月成交房源653套。李俊告诉记者，链家燕郊西区门店在2018年12月共成交二手房150套左右，而2018年7月仅成交30套左右。

　　“自2017年7月廊坊等五市限购力度达到顶峰后，月度成交数据第一次出现这么多的成交。”李俊向记者表示。

　　“北京城市副中心的规划，使红利辐射到了北三县，这对楼市有重要影响。”上述销售人员告诉记者，在房价大跌过后燕郊的调整比较充分，叠加近期的一些利好政策释放，楼市开始回暖。

　　值得注意的是，楼市回暖的背后投资客开始蠢蠢欲动。记者在走访北三县时发现，北三县楼市中违规销售的残余仍旧没有肃清，存在“先上车后补票”情况，暗箱操作横生。比如外地户籍购房者与开发商签订合同后，全款交付房款，或分一年支付，等三年个税流水证明开具后，再进行网签。

　　“大厂和香河可以先上车再买票。没有资质的外地人在燕郊买房的希望基本为零，所以，大批刚需都涌入了大厂，以潮白河附近的房子最为火爆。”孔雀城雅韵园项目销售人员表示，有些买到房子的购房者还想趁着更名时加价卖给没购到房子的顾客。

　　据香河大爱城销售人员介绍，K2京东狮子城是香河仅存的几个新盘中销售较快的，此楼盘也可以交钱后补交三年社保纳税，前提是需付全款。

　　利好尽出市场渐趋理性

　　用“过山车”一词来形容北三县的楼市非常贴切，房价直上直下。市场疯狂的时候翻倍暴涨;市场不景气的时候，直接腰斩。

　　北三县住宅市场炒作现象严重，价格上涨过快，从2015年开始房价回暖，成了炒房客的投资热地。但房价并没有产业等经济基础作为支撑，市场过度依赖北京。

　　以燕郊为例，“拿着北京的工资，住着燕郊的房”，对很多北漂来说，以燕郊为首的北三县成为了这些年轻人的落脚地。自此，随着北京房价的一路高歌，燕郊房价曾一度高涨到42000元/平方米。此外，大厂、香河的房价也都曾冲到2万多元/平方米。

　　近日，北京市规自委、市重大办相关负责人披露了北京城市副中心交通规划。最新规划显示，平谷线从平谷出发进入北三县，在燕郊将分为两支：一支进入副中心，接入副中心站，并接驳其他线路;另一支拐入东坝地区。

　　一条潮白河，分开了北京和北三县，河西是通州，河东是三河、大厂和香河。对于燕郊来说，本身的城市规划水平相对较低，配套不足，交通方面存在短板，致使虽与北京“血浓于水”，但存在断层。交通轨道打通了通州与燕郊之间的交通瓶颈，对燕郊的整体交通改善和区域价值来说都是实际可见的利好。

　　目前燕郊楼市出现了小幅上涨，业内人士指出，副中心及京津冀一体化提升了整个北三县城市规划的水准。有专家分析称，即便北三县出台各项利好，北三县楼市在2019年也不会出现强势的“谷底反弹”。

　　首先，虽然今年房地产市场已经明确“因城施策、分类指导”的定调，但前提依旧要保持“住房不炒”，坚决遏制房价上涨，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳基调。其次，今年1月初正式批复的《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016-2035)》，强调了严禁在交界地区大规模开发房地产，这也意味着北三县楼市现阶段“维稳”第一。

　　首都经贸大学城市经济与公共管理学院副教授张智新认为，通州区与北三县整合规划后，对当地楼市具有一定刺激和提升作用，但在中央坚持“住房不炒”大背景下，楼市调控会继续贯彻，并不会使北三县楼市重回楼市“虚火”的老路。

　　从市场表现来看，有购房置业顾问坦言，燕郊目前基本上是存量房市场，目前在售的新房中，公寓产品居多。据公开资料显示，2018年，燕郊新房共出售4869套，其中首尔甜城小高层3394套、嘉都861套、潮白河生态城203套等。据链家二手房网成交数据显示，2018年11月，燕郊二手房挂牌均价19177元/平方米，12月为19816元/平方米，虽有小幅上涨，但市场整体平稳运行。

　　中国豪宅研究院院长朱晓红表示，北三县在严格意义上讲是北京的“睡城”，缺乏相应的产业，在限购持续的前提下，这些区域房地产市场会保持平稳，房价不会大涨。

　　“近期成交增长有特定的时期性，在严格的限购政策下，燕郊很难有明显的回暖。”克而瑞分析师崔秀程认为，北三县虽有北京副中心交通、医疗等配套利好辐射，但只是有助于房地产市场稳定，很难再出现大幅上涨。