2018北京楼市低谷爬升 新建商品住宅成交23836套

　　新建商品住宅成交23836套，同比上升11.56%；全年成交72宗土地，平均溢价率仅为13.7%

　　42941元/平方米

　　新建商品房成交均价缓涨

　　2019年伊始，过去一年的楼市数据陆续推出。根据北京中原统计数据显示，2018年北京新建商品房新增供应套数(不含回迁房，因暂停网签更新，数据不包括12月31日，下同)74931套，同比增长46.94%，成交套数42994套，同比下降4.27%。

　　如果包含回迁房，2018年，北京新建商品房总成交为44696套，同比2017年减少11.08%，成交减少则更为明显。价格

　　均价42941元/平方米

　　对比2015年至2018年的数据可以发现，2018年北京新建商品房的成交套数创下四年来新低。对比2017年，在新增供应套数同比增长46.94%的情况下，成交套数却同比下降4.27%。

　　从成交均价来看，2018年的成交均价依然呈现增长的态势，但是增幅相对放缓。根据北京中原统计数据显示，2018年成交均价为42941元/平方米，同比上涨5.19%，而2016年、2017年成交均价同比上涨分别为21.76%、23.41%，所以成交均价的增幅明显收窄。

　　另外，对比库存数据得知，2016年库存套数呈现下降趋势，而2017年库存量开始增加，2018年的新建商品房存量套数为134636套，是2015年至2018年库存套数的最高值。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“供应上升而成交下降，对于2018年北京新建商品房市场而言，最大的特点就是库存量大幅增加。”

　　对于2018年新建商品房的市场表现，58安居客房产研究院首席分析师张波点评称：“供应充足，成交量减，库存量不断上升，商品房整体去化周期不断拉长，作为全国楼市调控最严的城市，北京的降温在一线城市中也表现得较为明显。”

　　住宅

　　新增供应套数上涨97.2%

　　对于新建商品住宅市场而言，供应量激增是2018年的显著特征。

　　据北京中原的统计数据显示，2018年，新建商品住宅市场(文中采用数据包括普通住宅、豪宅、别墅，不包括自住房)新增供应44809套，同比上涨97.2%，是近四年来供应的最高峰；虽然供应量几近翻番，对应的成交套数为23836套，同比上升11.56%；年末库存达到58610套，同比上涨55.72%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析称：“大量限房价项目和共有产权房的入市是北京楼市供应井喷的最主要原因。但是，目前限房价项目区域供应扎堆现象明显，共有产权房部分项目去化艰难，这使得供大于求开始明显出现。”

　　据贝壳研究院的数据显示，2018年北京限房价项目供应24893套，成交4530套，成交占比为9.7%；共有产权房供应22066套，成交7729套，成交占比为16.5%。

　　从价格来看，限房价项目的售价已经开始出现调整。张大伟认为：“随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的项目有可能开始价格战。”

　　预计

　　未来价稳量跌

　　对于2019年新建商品房市场的走势，张波预测称：“在调控不放松的大背景下，市场基本面难言大改变。从需求端来看，由于限购政策存在，购房需求增加有限，楼市供应则预计维持2018年水平，预计2019年北京商品房价整体将呈现小幅震荡并微降态势，成交量则继续保持低位运行，价稳量跌将很可能成为2019年北京楼市的常态。”

　　对于新建商品住宅市场而言，严跃进分析称：“目前，市场应该说进入了结构化的调整，尤其是除普通住宅以外，类似共有产权住房和限价房等成为交易的重点内容，后续此类趋势依然会继续。”

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示：“当前库存持续走高，在市场继续放量且户型选择越来越少以及政策没有明显放松的情况下，预计2019年去化依旧较难。”

　　153407套

　　二手住宅成交量略高于2017年

　　2018年，对中国楼市而言，注定是不平静的一年。在调控背景下，2018年政策环境保持连续性及稳定性，部分刚需及刚改客户阶段性入市，但并没有改变市场的整体趋势。业内预计，2019年交易量整体较为平稳。

　　成交

　　　5月回升至18096套

　　中原地产研究中心统计显示，2018年北京二手住宅共成交153407套(数据不包括12月31日)，比2017年的13.6万套稍微增加。

　　从每月的走势看，2018年二手住宅市场需求为低位平稳释放，高峰与低谷相比历年差距较小。整体市场在5月前后出现一波小高峰，5月份成交量回升至18096套，成为全年交易最高点。不过，到了年末再次退烧。其中，12月份二手房签约为11540套(数据不包括12月31日)，与11月份的11203套基本持平。

　　自“3·17”新政出台后，随着北京二手房市场的快速冷却，二手房价随之下跌。从麦田房产成交均价来看，伴随着交易量的低位释放，2018年二手住宅均价较上年下降约5%，各月份之间价格小幅波动。

　　市场虽冷，但不减北京二手住宅绝对主力的地位。贝壳研究院的统计显示，二手住宅与新房住宅(扣除自住型商品房等政策性住房)成交套数比为6.1，2018年二手房市场依然占据主导地位。

　　值得注意的是，限房价项目套均面积90平方米以内，套总价五百万左右，与近两年二手房主力交易户型和总价重叠，因此，在2018年下半年限房价项目井喷供应后，二手房交易占比量明显下滑，至10月份，达到了近两年占比最低值，仅占77%，而11月份虽略有回升，但依然低于过往。

　　据贝壳研究院统计显示，2018年北京二手房交易中全款占比为22.1%，较2017年减少1.2个百分点。在贷款成交中，商贷占比为31.2%，较2017年下降20%，主要是由于2017年调整政策后，认房认贷政策使得商贷优势锐减，公积金及组合贷成交占比则明显上升。

　　预计

　　合理需求可能释放

　　对于2019年二手房市场的展望，合硕机构首席分析师郭毅指出，整个宏观政策层面会对购房者的信心带来有利支撑，进而提振整体住房市场。不过，从2019年全年来看，随着“限竞房”供应高峰的来临，部分购房客群会从二手市场流向新房市场，从而对二手房市场带来较为明显的冲击。

　　而在麦田房产首席市场分析师张叶松看来，2019年上半年，市场价格依然处于小幅下滑区间，交易量整体较为平稳，阶段性会出现春节低迷、节后回升的历史规律。

　　从政策层面上看，张叶松指出，预测2019年政策基调依然是以保持市场稳定为主旨，由于此轮政策已维持较长周期，后续存在需求释放压力。因此，不排除下半年出台长效机制，在控制价格的基础上，允许合理释放需求交易的可能性。不过，可以肯定的是，房地产投资时代已经告别，一条保障民生保护刚需的探索路线正在进行。

　　13.7%

　　土地溢价率刷新10年低值

　　2018年北京土地市场已经收官，据中原数据显示，2018全年，北京合计出让72宗土地，其中住宅用地共计出让52宗地，总建筑面积624.48万平方米，平均楼面价约23499元/平方米。专家预计，2019年，随着土地供应量加大，北京房地产市场去化难度也将增大。

　　地价

　　平均楼面价23499元/平方米

　　据中原地产研究中心统计数据显示，2018年合计出让72宗土地，规划建筑面积达到了856万平方米，土地出让金合计1682.9亿元，同比下调40%。溢价率刷新了近10年来历史最低值，72宗地块平均溢价率只有13.7%，2015年至2017年土地溢价率分别为38%、31%年、24%。

　　在上述成交的72宗土地中，住宅地块合计共52宗，合计规划建筑面积约为624万平方米，收揽土地出让金1467.48亿元，平均楼面价23499元/平方米。其中纯限房价项目合计有388万平方米，而2017年则为443万平方米。从土地市场的溢价率看，刷新数年来最低点的主要原因是土地限价。

　　此外，上述数据显示，2018年北京住宅用地中共有产权房建设用地合计11宗，共计100.38万平方米；限房价项目用地42宗地共计388万平方米。而2017年共有产权用地28宗，共计302万平方米；限价房用地44宗，共计442.5万平方米。

　　预计

　　　1月土地出让金超300亿

　　据中原地产研究中心统计数据显示，北京累计供应的限房价项目土地合计已达86块，限价房住宅规划建筑面积高达830万平方米。其中，大部分或将按照“7090”政策出让，北京已经成交的土地将形成超过7万-8万套房源。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，过去几年，北京大量的住宅用地上已逐步产生现实房源，增加的供应量主要体现在限房价项目。预计后续还将有大量地块上市。

　　张大伟预计，2019年1月，北京将有25宗土地出让，其中，17宗地是住宅土地，1月土地出让金将超过300亿元。

　　　20亿

　　　13个普宅楼盘突破20亿大关

　　根据北京中原地产统计数据显示，2018年北京新建商品房成交市场中，居住类物业成交面积继续保持高位，占整体市场的八成。

　　其中，2018年北京普通住宅市场总成交额1340.06亿元，环比2017年上涨11%，共成交21547套，环比减少585套，总成交面积248.81万平方米，占比41%，位居各类产品之首。

　　2018年别墅成交比2017年表现为量跌价涨，成交额回落。别墅2018年成交面积为100.16万平方米，占比17%。

　　2018年写字楼成交额环比有所提升，成交均价平稳上涨，成交面积106.77万平方米，占比18%。

　　商业市场表现欠佳，成交额、成交量均创下近年新低。

　　在北京中原最新发布的2018年北京普宅成交排行榜中，包括中海寰宇天下、亦庄金茂府、京投发展公园悦府、中粮天恒天悦壹号、中粮京西祥云、北京城建世华龙樾等13个住宅项目成交额均突破20亿元大关。

　　石景山区的中海寰宇天下以91.11亿元的成交额，问鼎2018年北京新房成交市场排行榜首位，共成交1345套。亦庄金茂府以38.04亿元的成交额，位居亚军。京投发展公园悦府以29.44亿元的成交额，位列第三。