限竞房项目销售显分化 开发商需做好“加减法”

　　限竞房项目销售显分化

　　随着限竞房市场竞争加剧，不同限竞房项目的销售出现分化。一部分限竞房项目开盘可以顺销，另一部分限竞房项目却面临去化慢的窘境。提升限竞房的品质，究竟是“增配”还是“减配”？面对这道“加减法”难题，开发商需要慎重做出抉择。

　　限竞房销售竞争加剧

　　2018年6月初，北京市住建委公示了三个限竞房项目的预售证批准信息，标志着首批限竞房正式入市。很快，北京首个限竞房——瀛海府正式开盘，推出百余套房源，几乎全部售罄。

　　随着限竞房项目不断增多，北京新房市场的格局发生了转变，限竞房与共有产权房逐渐变为新房市场供应的主力。与此同时，大量限竞房的入市，也加剧了市场竞争的程度。

　　据合硕机构和中原地产研究中心统计数据显示，截至今年10月18日，北京已经入市的限竞房项目达到25个，供应面积1779454.13平方米，供应限竞房15628套，但限竞房网签套数仅有2200多套，签约比例并不高。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，“由于部分限竞房项目刚取得预售证，所以只有18个项目有网签数据，合计网签套数有2200多套，签约均价为49842元/平方米。而即使计算预定未网签限竞房项目的销售套数，平均去化率大约在3成多。”

　　“随着楼市调控从严，信贷政策收紧，尤其是近期包括北京在内的多个城市开始收紧公积金贷款，再加上全面限价，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场中观望情绪开始加重。”张大伟说，在这样的大背景之下，大量限竞房项目入市，在局部地区形成多个限竞房项目扎堆的情况，导致局部地区限竞房项目之间竞争加剧，出现了限竞房销售分化的状况。

　　开发商需做好“加减法”

　　在激烈的市场竞争之中，开发商面对限竞房价格被限定的条件，如何提高产品的品质，是增配，还是减配，成为一道难以抉择的“加减法”题目。

　　地产营销人韩乐表示，限竞房市场出现成交冷热不均、同质化、购房习惯变化、营销不断加码等现象。其中，楼盘区位已不是主导热销的核心要素，稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化的产品成为决胜市场的要点。面对激烈的竞争，产品品质上恰恰应该做加法。

　　旭辉北京区域营销总监常天旗表示，“我不同意现在的限竞房是一个减配的时代，反而它是一个增配的时代。因为有了‘70/90’的限制，因为有了价格的限制，有利润的压力，所以才能逼迫开发商用心的专门去抠产品，解决好限竞房的配置问题。”

　　“限竞房的配置是由目标客户需求决定的，不同类型的客户，置业时的需求有天壤之别，而开发商首先要做到的是“适配”。在此基础之上，开发商能够给客户提供完整的符合生活需求的解决方案，这样的配置都是优秀的。”金地华北区域营销总监马丹说。

　　“一味地在限竞房的配置上做减法，将会降低限竞房产品的性价比，影响客户居住的舒适度，进而引发客户的强烈不满，最终将会影响限竞房项目的后续销售。”有业内人士如是说。

　　去化难度大有可能引发“价格战”

　　未来，限竞房的销售难度还会加大。张大伟分析说，“因为大部分限竞房项目都集中在‘70/90’户型，它们互相之间竞争严重。而且很多限竞房项目是一次全盘取证，开盘后优质位置的优质户型容易被客户先行选中，剩余的房源去化压力将会增大。”

　　“从价格来看，部分限竞房项目开始出现价格调整的情况。随着后续限竞房的供应量继续上升，限竞房去化难度还会继续增加。而区位属性不太好的限竞房有可能打响价格战。”张大伟说。