楼市“金九银十”失色 万达陷“捆绑车位”疑云

　　对于房企来说，往年的金九银十在今年变成了“至暗时刻”。而身处其中的万达天津滨海项目更是被爆出“捆绑车位”销售的消息。此刻，万达或许与其他房企一样，正面临前所未有的资金回笼压力，“活下去”将成为主旋律。

　　“捆绑”的车位

　　在原来的记忆里，每年的金九银十不光是房企收获的季节，还是令购房者心满意足的时刻。

　　然而，有一批购房者却偏偏没能跟着主旋律高兴起来。他们是天津滨海万达的业主，正为之前购房时“被销售捆绑车位”而烦恼。

　　今年4月29日，李美霞(化名)决定为在天津滨海新区工作的孩子买万达的房子。“销售要求要先交购买车位的定金，然后再交房子定金。”李美霞一边回忆，一边告诉新金融记者，“我当时只带了11万，不够20万的定金，销售让我先交了9万的车位定金，2万的房子定金。”

　　“后来才明白比房子便宜很多的车位为啥要交比房子还多的定金，就是他们怕我不要车位，因为定金是不能退的。”李美霞叹了口气，“可惜当时大家都不明白怎么回事。”

　　李美霞表示，当时房子首付都是凑的，根本没钱买车位，但万达的房子离孩子工作单位比较近，“孩子在天津工作6年了一直没有买房，房价一直涨，不买怕以后更买不起了。”

　　“当时销售说车位可以在农行贷款，可以贷70%的款，但要先交全款，等房贷下来以后才能办理车位贷款，农行当时也打出标志可以车位贷款。”李美霞表示，自己和亲戚朋友都认为万达是国内有影响力的大公司，也相信万达销售说的每一句话。

　　于是，李美霞咬咬牙跟亲戚朋友借了40万元，又用信用卡贷款20万凑够了房子的首付和车位的全款。

　　之后，李美霞经常询问万达销售购买的车位何时能够办理贷款，得到的回复是“等房贷下来签购车位协议后就可以办车位贷款了”。李美霞告诉新金融记者，当时万达销售表示两个月左右就能办完所有贷款，但两个月过去了却迟迟没有进展，“后来到农行一问才被告知‘交的是全款不能办理贷款’，当时我就傻眼了，当时跟亲戚朋友借钱的时候我答应两个月就能还的，现在我也成了不守信用的人了。”

　　李美霞透露，自己随后找到了万达销售并询问“是不是怕我们贷不出款退车位所以让我们交车位全款”，销售承认了此事。但之前与李美霞对接的销售目前已经离职，“新的销售我已经联系过很多次，但至今也没有给一个明确的回复。”

　　让李美霞更加无法接受的是，自己后来得知全款买的车位是地下人防车位。这也意味着，李美霞咬牙向亲戚朋友借的40万元，仅仅是购买了车位的使用权，而不是所有权。“等于花了40万租这个车位20年。”

　　另有该项目的其他业主也向新金融记者证实了此事，多名业主反映，滨海万达的车位价格在35万-40万元不等，“交定金的时候基本上都是要求车位交全款，不先买车位不让买房。”

　　“销售根本不考虑大家的实际需求，我家里一辆车都没有，也没有驾照，但要买这里的房子，就必须先买车位。”一位业主对新金融记者表示。

　　与此同时，多名业主向新金融记者出示了当时交付房子和车位的定金收据，以及当时销售人员明确告知“必须先买车位”的现场录音。另外，有一名业主出示了一名销售人员默认捆绑销售车位的聊天记录截图。

　　“他们现在不承认这件事，现在他们卖房已经不用捆绑车位了，这对我们这些人不公平，也是最让我们接受不了的地方。”多位业主表示。

　　对于以上业主反映的捆绑车位问题，新金融记者联系到当时的一名销售，对方仅表示“车位是自愿购买的，其他方面的事情不清楚。”

　　打折的房子

　　虽然面对业主出示的种种证据，万达方面依然不肯承认捆绑车位售房的事，但可以肯定的是，身处地产行业的万达，也和其他房企一样，正经历前所未有的寒冬。

　　当前，整个市场受到信贷紧缩、融资利率上浮的影响，开发商对资金的需求已到了饥渴的地步。早在中秋前后，多地楼盘便开始借节日由头搞活动降价。国庆节期间，开发商把降价促销推至高潮。

　　在每次楼市调整期，打响降价第一枪的总是万科。近日，在董事长郁亮“活下去”的呐喊中，万科厦门白鹭郡宣布降价200多万元销售震惊市场。

　　公开资料显示，白鹭郡位于厦门市翔安区新圩镇，为万科2016年6月3日竞得。其引入厦门少有的“巷子”概念，欲打造低容积率社区，虽然“别墅”面积只有100平方米左右，但有多层使用空间。新金融记者了解到，白鹭郡首期于去年10月开盘，但销售成绩惨淡。很多网友称项目位置偏远，“快到泉州了，几乎都不属于厦门”。销售人员也表示：“白鹭郡滞销的原因主要是地段不好，降价的原因就是卖不动。”

　　此前，白鹭郡89至110平方米房源的售价为450万至500万元，国庆期间降至278万至298万元，降幅最高达44%，相当于6折甩卖。打折后，刺激效果立杆见影，前来看房的人排起了长队。10月1日，白鹭郡2号楼正式开盘，206套房源当天售罄。

　　只见新人笑，不见旧人哭。白鹭郡2020年方可交房，降价出售自然引发老业主口诛笔伐。10月10日，网上流出疑似白鹭郡项目决策方和合作按揭银行联络人的聊天截屏，万科准备给前期高价买房的业主退款了。业主只需放弃之前约定的精装修和赠送车位等，相应降价约100万元，直接抵偿按揭部分，项目补偿总价或达亿元级别。

　　此传闻蔓延，引发轩然大波。10月10日晚间，不愿“树大招风”的厦门万科发布紧急公告辟谣，称白鹭郡并没有因降价就要对前期业主退款。公告称，白鹭郡9月前签约产品的交付标准有变动，原计划的“温泉入户”不能实现，所以提供了两个解决方案：第一个是补偿费用20万元；第二个是允许客户退房，除已付款金额外，还对贷款购买的业主进行利息补贴。

　　与此同时，厦门万科否认了“6折甩卖”的说法，反复强调此前售出房源赠送5000元/平方米精装修、两个单价为16万元的地下车位，而特价房则是毛坯交付，没有车位和室内电梯。白鹭郡销售人员在电话中对新金融记者表示：“外界疯传的降价200多万元并不准确。比如298万元的房源加上精装费、车位费、家用电梯费，总价可达381万元，与之前450万至500万元的报价相差不大。”然而，即便如此计算，居者安身立命的房产打折幅度可达24%，说其“甩卖”并不冤枉。

　　因项目资金告急选择降价促销，万科并不是孤例。目前，楼盘降价在一线城市及郑州、合肥等二线城市已司空见惯。据不完全统计，仅8月、9月就有超10家规模房企各出奇招，发起打折促销活动。

　　8月底，恒大在全国范围内针对近650个项目推出8.9折优惠。随后，上海宝山的招商雍和府宣布购房者可获得宝马汽车一辆，碧桂园浦东南郡均价从35000元降至26000元，降幅接近26%。在深圳，龙岗远洋新天地国庆期间推出特价房，原价42000至45000元的产品，最低只需36000元。最著名的降价发生在江西上饶的碧桂园信州府，其售价从10000元／平方米降至7000元／平方米，已付款购房的老业主“真刀实枪”地砸了售楼部，被戏称为2018年中国楼市“第一砸”。

　　多位观察人士坦言，传统的金九银十旺季出现此类景象，说明楼市长达两年的大牛市难以为继。降价促销的实质是开发商在流动性趋紧的背景下，为了回笼资金，不得不做出让步。“没人愿意降价压缩利润空间，但当项目去化困难造成资金回笼压力时，房企也只能拼一把，看看价格能否左右需求。”

　　失色的黄金周

　　一、二线冷冰冰，三、四线“房闹”凶。对房地产业而言，金九银十此起彼伏的价格战也未能烘热市场。

　　中金公司最新报告显示，9月其监测的60个重点城市新房销售面积环比仅增长1%，显著低于历史季节性水平(8%)，同比增幅也由8月的21%大幅收窄至3%。虽说北上广深等10个重点城市推盘量同比增长68%，延续了下半年的强劲势头，但去化率从7月、8月的83%、81%大幅下滑至72%。以北京为例，8月新建商品住宅供应面积达695248平方米，成交466581平方米，去化率尚可达到67%；9月新建商品住宅供应面积达851263平方米，仅成交508943平方米，去化率不足六成。

　　刚刚过去的黄金周，楼市行情也未有好转。克而瑞数据显示，10月1日至7日，31个重点监测城市成交表现低迷，成交量环比大降近七成跌至历史低位，同比下滑27%。其中，重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩，杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。另据中原地产研究中心统计，10月1日至7日，北京楼市新建住宅网签成交235套，二手房住宅网签44套，仍处于近8年来低潮。深圳同期一手住宅共成交226套，环比下跌43.8%，开盘去化率不到两成。

　　回顾近10年的中国楼市，虽然经历过多次起伏，但从大趋势来看，房价始终是向上攀升的。而这一次，还会有反转吗？值得一提的是，10月7日央行降准，7500亿元增量资金的释放，又提振了一些人对楼市的信心。有观察人士表示，从历史来看，只要央行降准，对房地产肯定是利好，能缓解全行业的资金压力。“降准后的资金完全流入实体经济并不现实，很多资金还是通过各种管道间接进入房地产。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，降准会对房地产带来一定程度的资金松动机会。首先，降准对部分大中型房地产开发商取得商业银行贷款有积极作用；其次，降准将刺激银行提升对个人按揭贷款的发放力度。“从实际过程看，商业银行的贷款政策在第四季度或有放松的可能，这将刺激部分住房贷款的发放，利好市场交易。对开发商来说，当资金面得到改善，降价动作便会减少，房价或迎来反弹。”

　　然而，更多声音认为降准不会改变楼市降温趋势。同策研究院首席分析师张宏伟表示：“由于现在融资渠道收得非常紧，即便外围的资本市场环境被放宽，也很难流入到房地产领域。从今年年底到明年上半年，房企会始终处于资金面压力比较大的境况。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚坦言，降准是一种普适性政策，房地产市场作为行业之一肯定也能够从中获益。“但这种获益仅仅是有所缓解而已，说降准是房企的救命稻草有些言过其实。”

　　易居研究院研究员沈昕对新金融记者表示，三季度40城新建住宅成交面积环比有所下滑，降温态势显现。“7月底的政治局会议传递出对房地产市场持续严厉的调控信号，结合下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市负责人，叠加近期棚改政策的转向，预计四季度40城成交将继续萎缩，尤其是未调控或弱调控的三、四线城市，将面临较大的下跌风险。分城市类别看，一线城市成交由于已经处于低位，下跌空间有限，有望企稳；东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩；其他二线及三、四线城市则面临较大的下跌风险。”

　　从2016年10月到现在，楼市调控大基调始终没变。接下来，为了实现年度的回款目标和销售目标，更多楼盘将降价促销。真正的冬天，才刚刚开始。