二楼阳台返水，泡坏一楼天花板

　　邻居们楼上楼下的住着，楼上一漏水，楼下就遭殃，第一反应就是找楼上要个说法，然而，真的都是楼上的错吗？其实不然，管道年久失修，排水不畅，物业也难逃责任。近日，苏州工业园区法院审理了这样一起案件。通讯员梁月

　　扬子晚报/扬眼记者於苏云

　　万某与程某系楼下、楼上邻居，万某家住一楼，程某家住二楼。2016年1月25日，程某家的阳台地漏返水，并渗漏至万某家中，造成其房屋内的天花板、吊顶、墙面等被水浸泡，产生损失。万某认为，程某和物业公司的共同原因导致他家房屋被水浸泡，遂诉至法院，要求赔偿房屋维修及租房损失。

　　程某辩称，因小区公共管道堵塞致使他家阳台返水，由此才导致水渗漏至万某家中，程某自身也是受害者。况且，事情发生后，程某立即排干了室内的积水，防止扩大损失，所以他并无过错，不应承担赔偿责任。物业公司辩称，漏水是从程某家中溢出，该漏水发生的部位在业主的专有部分，物业公司对该部分并无管理责任，无需担责。

　　法院经审理后认为，程某在涉案漏水事件发生前，已向物业公司报修其北阳台地漏返水的问题，物业公司确认返水是因雨水管道在寒冷天气冻住后无法正常排水所致。物业公司虽曾采取一定措施消除障碍，但当时天气持续严寒，作为相关设施的管理单位，应当预见到公共下水管道可能会存在再次冻住、排水不畅、地漏返水的风险。物业公司应当及时采取措施避免此类事件的发生。另外，物业公司的工作人员也陈述，如果有相应的措施，可以避免此类排水不畅的情况发生。所以物业公司未能尽到对公共下水管道的养护、管理勤勉义务才导致万某损失，应负有赔偿之责。而程某家中的返水并非由自身行为所致，且在事件发生后程某及时排干了室内积水，未有证据证明程某存在对室内设施设备管理不善及使用不当的情形，故程某无需担责。

　　对此，法官也解释，物业公司为涉案小区提供物业服务，与小区业主之间成立物业服务合同关系，应按照约定履行合同义务。在小区物业服务中，公共设施的运行、管理及保养是物业公司的重要服务内容，同时也是服务中的难点之一。物业公司不仅要注意设备的日常养护，还需在雨雪、严寒等恶劣天气条件下加大对设备的维护和检修力度，否则一旦水管等发生爆裂或者堵塞，不仅极大影响业主的日常生活，还有可能会给业主造成经济损失。本案中，就是因为物业公司对于公共管道的疏通不及时，导致了万某家屋内出现返水并被水浸泡。此外，在出现管道堵塞时，物业公司应找专业公司进行疏通，不可盲目处理甚至野蛮作业，否则可能因措施不当而导致更大的损失。