西安：办公需求升温背后写字楼空置率却超30%

　　西安营商环境持续提升，社会创业激情高涨。最新数据显示，今年以来西安新登记市场主体超25万户，上半年西安市新登记市场主体同比增长73%。随着创业者越来越多，“写字楼经济”正在西安占据越来越重要的比重。

　　华商报记者了解到，在人才和企业流入的背景下，西安的办公楼需求正持续升温，但值得注意的是，与住宅市场的一房难求相比，写字楼市场空置率却超过30%。背后的原因是什么呢？

　　西安跻身“双创”城市第一梯队

　　人口迁移带来产业结构嬗变

　　去年以来，全国大中城市间掀起了一场引发全社会关注的“人才大战”。

　　继户籍准入条件大幅降低后，今年年初，西安启动“百万大学生留西安就业创业5年行动计划”，计划每年留下至少20万大学生，推动经济发展和产业创新。前6个月人力资源持续增加，共有51.5万人落户西安，其中学历落户和人才引进占到65.8%。毫无疑问，人才的引进给西安新经济产业输送了新鲜血液，为经济增长提供可观的要素红利。

　　5月份发布的《2018年中国城市创新创业活力排行榜》上，西安位居第六位，跻身全国“双创”城市第一梯队。该榜单认为，西安在经费投入强度、发明专利申请量和授权量、国家级双创平台、本科院校数量等多个二级指标的原始数据排名靠前，均位列全国前十。

　　美食、旅游等人文元素借助互联网传播平台，让西安火遍全国，而有分析人士认为，依靠丰富的高教资源，在扛起硬科技的大旗之后，西安在科技创新领域同样是“网红”。

　　人口迁移带来的直接影响是产业结构的转变。华商报记者了解到，随着招商引资的政策扶持和高学历人才的不断涌入，如华泰保险、华夏人寿、诺基亚、乾道金融等金融类和科技公司也在加速落户西安，新经济企业越发成为西安写字楼市场的主导需求。

　　有业内人士表示，西安现在开始打造新经济之都，自然对产业的需求会更加多元化和包容性，尤其是数字经济、云计算、互联网、车联网、创意经济、绿色经济将成为未来发展的产业方向，再加上诸多人才的助力，产业结构已经开始发生了新变化。

　　陕西城市经济文化研究会会长张宝通表示，西安正处在发展建设的机遇叠加期，比以往任何时候都更需要人才、渴望人才。引进人才的同时作用于产业前沿，有利于引领和推动地区产业结构调整和经济发展方式，而这些变化也会体现在写字楼等现代办公物业上。

　　今年西安新开“公司”超25万户

　　内资租户改写市场格局

　　人才净流入的增加，为西安创业创新注入活力。随之而来的新成立和新落户企业，也让今年西安写字楼市场的需求升温。这部分需求到底有多可观呢？

　　7月21日上午，西安市工商局向今年全西安市新登记的第25万户市场主体——陕西空天动力研究院有限公司、第25万零1户新登记市场主体——西安科奥科技创新研究院有限公司等颁发了“营商环境共建使者纪念牌”和营业执照。

　　最新数据显示，今年上半年西安市新登记市场主体同比增长73%，市场主体增速名列全国前茅，新登记市场主体数量占全省新增市场主体的55.97%，西安市市场主体持续保持井喷式增长，使全省新增市场主体总量首次进入全国前十。全市各区县市场主体增长活跃程度排在前五位的单位依次为浐灞生态区、航空基地、经开区、航天基地和国际港务区。

　　“新成立公司的需求在上半年表现抢眼。”仲量联行华西区商业地产暨工业地产部总监李健表示，除了创业型公司的数量迅速增加，不少全国性企业也开始在西安设立区域总部。他说，今年上半年，新成立公司所产生的办公需求，占到西安写字楼市场的38%，其次是企业升级，占32%。其他推动写字楼市场需求增加的因素还有企业扩张和搬迁等。

　　值得注意的是，内资企业租户正在改写西安写字楼市场的格局。从西安甲级办公市场的租户来源看，有36%出自本地，有60%为陕西省以外的内资企业，还有4%属于外资企业。

　　内资企业需求扩张，叠加的是金融业租户的旺盛需求。数据显示，保险及资产管理类企业已成为西安甲级办公楼最大类租客，占到市场的38%。此外，随着西安招商引资的力度加大，房地产、建筑行业也因此受益，此类企业的需求达到17%，仅次于金融服务业。

　　有行业人士介绍，在国内经济转型背景下，越来越多的金融机构正处在高速发展的大好时期，例如一些保险公司，动辄租下数千平米；还有互联网企业也处在快速扩张时代，例如：近几年阿里巴巴、京东等纷纷将区域总部落户西安，优信集团等甚至计划将全国总部迁来西安，而这一切都建立在经济前景足以支撑企业健康发展的前提之上。

　　对标成都，西安“还在路上”

　　写字楼空置率高出14.2%

　　甲级写字楼，是办公室空间里的顶级产品，也被视为写字楼市场的标尺之一。长期以来，国内甲级写字楼主要在传统一线城市，即：北上广深。不过，近年来随着“新一线”城市的崛起，这些地方的经济发展和资源吸附能力不断增强，甲级写字楼市场已然不可小觑。

　　综合五大行的统计来看，国内主要“新一线”城市的甲级写字楼市场总量已占到全国的三分之一左右，今年写字楼新增供应面积也主要集中于此，西安、成都等地都位列其中。

　　同为西部中心级城市，成都甲级写字楼市场在不少指标上表现抢眼。据第一太平戴维斯数据显示，今年上半年，成都甲级写字楼市场全市总存量约320万㎡。旺盛的租赁需求，也推动当地甲级写字楼市场吸纳量创下历史半年新高，达27.4万㎡，同比上涨38%。上半年，成都市场空置率降至24.7%。租金方面，上半年成都甲级写字楼市场平均租金报101.2元/㎡/月，环比上涨2.8%创下近六年新高。

　　西安市场方面，今年上半年，甲级写字楼市场的新增供应出现放量，共计有：西安国寿金融中心、禾盛京广B座、万众国际A座及蓝海风中心4栋甲级写字楼、20多万㎡入市，推动甲级写字楼市场存量至156万㎡。上半年，西安市场净吸纳量接近9.5万㎡，同比增加86%。值得注意的是，空置率环比升2.4个百分点至38.9%。受部分业主降租吸引租户的影响，市场净有效租金环比微降0.5%，为102.6元/㎡/月。

　　以上对比可以看出，在甲级写字楼市场存量方面，西安不足成都的一半，市场吸纳量不足四成，但空置率却比成都高出14.2%。各项指标中，仅有写字楼租金，西安略高于成都。

　　有观点认为，写字楼市场表现，在某种程度上，可以看作一座城市经济发展的晴雨表，西安在去年GDP首次超过7000亿元，而成都早已突破万亿规模，从经济规模和企业需求看，的确存在一定差距。但也要看到，西安市场正处在新增供应集中放量期，空置率增加也属于比较正常的现象。事实上，在甲级写字楼吸纳量的同比增幅方面，西安要超过成都。

　　商业地产评论人士王建红指出，空置率偏高也可能是空间与时间的暂时错位。相对而言，西安还处在经济结构调整期，现代服务业和民营经济相对弱小；同时由于行业特殊性，写字楼市场除了新设企业外，主要由存量企业拉动，如：升级办公环境，而面对大幅增长的供给，后起的西安市场存量需求调整还需要时间。

　　联合办公抢占西安写字楼市场需解决成长性等问题

　　在资本与互联网作用下，联合办公和服务式办公品牌在包括西安在内的城市呈现扁平化扩张，并迅速抢占写字楼市场份额。华商报记者了解到，包括优客工场、侠客岛、WEPLUS、雷格斯、MFG等多个联合办公品牌已入驻西安多个写字楼和商业项目，有的还与政府合作，为大数据、人工智能、新零售及科技金融服务等类型企业提供投资奖补等利好政策。

　　仲量联行指出，除了优质甲级写字楼，有些联合办公品牌还另辟蹊径，将目光锁定在西安一些经营情况一般的购物中心，创意产业园或地理位置优越，物业情况较好的乙级写字楼以扩大其分布范围及降低租金成本。

　　华商报记者在小寨西路一家购物中心里，就找到了一处运营不久的联合办公空间。事实上，这家购物中心前不久也经历过招商重启，而在业态调整之前，人气和客流都并不算突出。而这家新近运营的联合办公场所，则占据了该购物中心不小的场地。据这里的工作人员介绍，他们主要面向创业公司和工作室等，根据办公场地的大小租金有所不同。最小的可容纳5个工位的办公室，月租金为3000元，包含了电费、小型会议室和公共空间的使用费用。

　　“国内联合办公，也被称为众创空间，是学习美国众创空间的商业模式。”王建红介绍，这是一种以降低办公租赁成本为基本初衷，以构建丰富商业生态为目的，为创业及成长阶段公司、企业和个人提供联合办公环境的业态，不仅提供硬件办公场所，也解决从商业生态构建到企业事务性工作的软性服务。

　　不过，他同时认为，联合办公模式虽然是办公市场的细分补充，但随着市场需求的变化，也面临着问题和挑战，并不能取代和挑战传统办公模式。一方面，联合办公模式的成长性有待商榷，如果创业公司发展壮大，办公场所的功能性可能就跟不上了；另一方面，联合办公模式最重要的是能否为企业聚合资源，比如找到投资人、提供咨询服务等，这方面有些平台做得还不够。

　　西安部分区域写字楼空置率偏高

　　甲级写字楼开发不宜“一窝蜂”

　　西安的公司数量大幅增长，自然对写字楼需求增大，直接受益的就是甲级写字楼不断涌现。在西安市场上，仅曲江区域就已出现万众国际、旺座曲江、万科创意谷、金辉环球广场等多个优质项目；高新、市中心更是因繁华商圈的支撑、写字楼林立，凯德广场、绿地中心、都市之门、小寨赛格、长安国际等都是区域写字楼代表。

　　供应迅速增加，必然会影响入住率。而来自仲量联行的调查显示，西安甲级写字楼空置率为38.9%，而在市中心、南二环与小寨、高新、城北、曲江这五大区域的排名及数据统计中，曲江区域的甲级办公楼空置率较高，达61.5%；紧随其后的是城北，空置率43.9%；高新与市中心旗鼓相当，分别为29.3%和28.3%；南二环与小寨则为19%。

　　某不愿具名的外埠商办企业招商负责人认为，区域发展的成熟度和写字楼数量及空置率关系密切，高新区产业布局起步较早、商办氛围相对成熟，市场体量和空置率对比较为合理；曲江作为后起之秀，甲级写字楼的空置率偏高也情有可原。在曲江这样的新兴区域，未来除了需要加强通勤、配套等方面建设，更需要创造便利条件，吸纳文化和文创等产业领军企业入驻和发展，对相关公司形成集群效应。

　　李健分析，在经过上半年的供应高峰后，下半年西安甲级写字楼新增供应可能会有所放缓。而随着西安新经济之都的打造，将吸引更多新经济企业进入，有限的新增供应及活跃的市场需求将推动净吸纳量走高。此外，大量开发商的加入，将使西安写字楼市场面对更多新的挑战，也产生新的机遇，促进市场越发成熟。

　　“随着新兴区域供应量的持续增加，西安写字楼市场将迎来更为激烈的竞争局面。”王建红表示，激烈的竞争环境也将促进整体楼宇品质的提升，开发商拿了商办用地之后，专注于产品品质可能会是唯一的出路，这也将促使业内新一轮洗牌。

　　上半年西安市办公楼销售面积增长36.1%

　　华商报记者从西安市统计局了解到上半年西安市商品房销售和待售情况。

　　1-6月，商品房销售面积1252.77万平方米,同比增长10.0%，增速较1-5月提高0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长3.4%；办公楼销售面积增长36.1%；商业营业用房销售面积增长69.2%。

　　6月末，商品房待售面积297.42万平方米，较5月末减少57.25万平方米，其中，住宅待售面积减少39.19万平方米；办公楼待售面积减少3.16万平方米，商业营业用房待售面积减少10.08万平方米。

　　从以上数据可以发现，西安市商品房去库存成效显著，特别是办公楼和商业营业用房待售面积减少，显示出西安市经济主体数量增加后对办公用房的切实需求。华商报记者李程狄芳党兰